打破完全依賴房地產的經濟格局

　　特約撰稿 易憲容

　　一般來說，房地產就是金融，離開金融，房地產寸步難行，但不能說金融就是房地產，金融的內涵要比房地產豐富得多。同樣，房地產是目前國內的支柱產業，但不能說國內產業就是房地產業，房地產就是整個中國經濟。如果后者成立，這種完全依賴房地產的經濟格局隨時都會面臨巨大風險。目前，國內不少企業、地方政府及一些研究者都步入了這種迷途

難返的狀態中。

　　企業對房地產趨之若鶩導致產業結構失衡

　　從國內不少企業來看，無論是新企業還是老企業、一般企業還是高科技企業、制造業企業還是流通企業等，只要有一點門路的企業都紛紛涌進房地產業。如在浙江、江蘇、廣東等一些制造業較為發達的地方，過去依靠制造業起家的企業紛紛轉向房地產。在這些企業看來，房地產業技術含量低、市場準入標準低、利潤高，已有的事實也表明，誰能進入房地產，誰就能夠一本萬利，正如一個房地產開發企業所言，他們做一個項目的利潤就相當于國內一個行業的利潤。巨利之所在，豈能不讓企業們趨之若鶩？

　　但當全國所有的企業都涌向一個產業時，不僅會導致這個行業出現泡沫，即房地產價格暴漲之后價格暴跌，也會引發整個社會的經濟危機。盡管房地產市場的周期性會讓這種危機向后延展，但該來的還是會來。而且更為嚴重的是，當國內所有的企業都涌向房地產后，必然給國內產業結構的調整與升級帶來嚴重的負面影響。

　　近幾年來，隨著房地產價格快速上漲，與房地產業關聯的鋼鐵、水泥、建材等產業的價格也快速上升，并由此導致國內煤電油運等行業發展的瓶頸，而國內產業投資又紛紛涌向這些產業，這讓國內產業結構調整更加困難。從他國經驗來看，如果中國的經濟不能夠實現產業結構的調整及產業結構的升級，那么在激烈的國際市場競爭條件下要立于不敗之地是不可能的。

　　以房地產為業績地方政府代價沉重

　　就目前情況而言，房地產成了各地方政府主要的財政來源及業績表現的主要依據。因為在不少地方，大量的土地出售一下子就改變了地方政府的財務狀況，各地方大量城市的財力支持基本上就是這種土地出售收入。

　　在這里，有幾個問題必須厘清，一是地方憑什么可以對土地低進高出，即用低價從農民那里征購得來土地而以高價賣出？二是即使地方政府這樣做有法理依據，他們又憑什么對土地出售的款項任意支配使用，而不考慮到子孫后代呢？如果在這些方面作出某種嚴格的限制，那么地方政府出售土地的積極性就不會有現在這樣高了。

　　目前，對地方政府的政績考察，多是以GDP、稅收及財政收入等為準則，房地產的大干快上則能夠在短期內讓上述三大標準立竿見影。目前國內有些城市，房地產占GDP比重早已超過了三分之一，房地產銷售增長自然也帶動了

　　居民消費擠出效應嚴重

　　完全依賴房地產的消費模式對居民消費具有嚴重的擠出效應。可以說，近幾年來國內房地產市場的發展基本上是建立在個人住房消費信貸快速發展基礎上的。個人住房消費信貸的發展不僅促進國內房地產市場的繁榮，改善居民的住房條件，改變居民傳統的消費觀念，推高了國內房地產市場價格，也讓不少居民進入“負翁”的行列。

　　從近幾年來個人住房消費信貸的快速發展情況來看，這種發展模式基本上是在國內銀行信貸相對失控的基礎上實現的。因為，銀行為了爭奪所謂的“優質資產”(盡管到目前為止，銀行仍然是把個人消費信貸看作是“黃金資產”)，完成降低不良貸款率的任務，無論什么人只要購買房子就能夠從銀行借到錢，而對個人信用狀況、收入水平及財務狀況根本就不需要進行嚴格審查，從而出現了一個上海的姚達康從銀行貸款7800萬元，購房128套的怪現象。這種現象在全國許多地方不同程度地存在。

　　正因為對個人住房消費信貸審查的失控，這就必然讓不少沒有承受能力的購房者進入房地產市場。即使大多數購房者能夠勉強做上按揭貸款，每個月也能夠勉強支付合同上的房款，但由于其收入水平有限，其支付按揭房款后心力交瘁，根本就沒有多少消費能力了。我認識不少朋友，這幾年購買房子后，其他消費嚴重擠壓，如不敢打的、不去旅游、不進餐館吃飯、不購新衣服等，整天處于節衣縮食之中。也就是說，不少購房者的消費擠出效應十分明顯。同時，我們也應該看到，這種購房消費的擠出效應可能也是目前國內不少消費產品嚴重過剩的重要原因。

　　國內經濟需要尋找新的增長點

　　目前房地產市場上流行一個觀點:房地產價格下跌會影響國內宏觀經濟基本面的發展，會導致整個國家經濟的下行，會導致國內銀行業的不良資產出現。從上面的分析可以看到，這些觀點僅出于房地產

　　首先，房地產商為什么怕房地產價格下跌？按照房地產商一向的說法，房地產市場的價格不是由市場供求關系決定的嗎？房地產價格既然是由市場供求關系所決定，誰能怕得了嗎？誰能夠左右它嗎？既然房地產市場的供求關系決定房地產價格，它同樣也決定宏觀經濟的基本面，因此，市場對此也就不必太多擔心了。

　　如果說房地產的價格下調會導致整個國家經濟的下行，那么整個國家經濟已經完全是房地產經濟了，是完全依賴房地產經濟了。如果一個國家經濟完全依賴于房地產單一產業，我想這種情況比國家經濟下行的風險還要高，正如上面所分析的那樣，所導致的問題比國家經濟短期下行更為嚴重。從長期來看，國家就應該嚴密關注這個問題，就得打破目前這種完全依賴房地產業的經濟格局，就得重新尋找國內新的經濟增長點。從日本的經驗來看，如果中央政府對這個問題沒有清醒的認識，等問題發展到十分嚴重時才注意，到時候一定會為時已晚。

　　還有人一直在鼓吹房地產價格的下跌，先受到傷害的是國內的銀行業。其實，這是似是而非的觀點。當然，房地產的風險對銀行影響是很大，特別是目前房地產完全以銀行主導的融資體制下，房地產風險對銀行的影響更是不可小視。但我們應該看到，房地產市場風險的出現，首當其沖的當然是房地產開發商，然后是購房消費者，最后才是銀行。如果按揭貸款是七成，房地產價格不下跌30％，那么銀行根本就不存在風險。試想，全國房地產價格平均下跌30％，那是一個什么概念，在短期內能成嗎？

　　總之，完全依賴房地產的經濟格局是國家經濟的最大風險，應該打破這種格局，尋找國內經濟新的增長點，這樣才能讓