銀根放松的一線證據 7月的房地產信托突然降溫

　　本報記者 程志云 北京報道

　　盡管銀根是否放松至今還沒定論，但是信托業已經首當其沖，房地產信托在7月一落千丈。

　　數字顯示，整個信托業7月份公開發售的房地產資金信托產品僅僅5個，發行規模4.6億

元，僅僅是二季度的平均水平的53.4%。而房貸放松的跡象直接導致了信托優質客戶的流失。

　　其實，伴隨著下半年放貸可能出現松動的預期、房地產融資市場向直接投資放開，以及仍然嚴格控制的信托產品監管政策，房地產信托首次敲響了市場風險的警鐘。

　　7月，房地產信托被拋棄

　　今年7月的房地產信托突然降溫。

　　根據用益信托工作室的統計，今年上半年，平均月度發售房地產信托7個，資金額8.6億。第二季度平均月度房地產信托總額達到了10億以上，其中，宏觀調控最嚴厲的5月，房地產資金信托出現“井噴”，總額超過了15個億以上，然而，到了7月，整個信托業公開發售5個房地產資金信托產品，發行規模僅僅4.6億元。

　　“主要是許多客戶聽說銀行又開始放貸了，跑回銀行去打聽消息了。”一位信托公司業務員將7月的驟降歸因于市場上出現的“房貸放松”流言。

　　“主要是住宅類客戶回去找銀行的多，因為一旦銀行放開房貸，他們貸出款子的可能性最大。而寫字樓的

　　信托貸款最大的好處是機制靈活，融資時間成本低。銀行一般僅審貸的時間最少都在1個月以上，而房地產信托為1個億左右的項目募集資金通常不超過1周的時間。

　　但是，銀行的優惠利率還是將開發商重新吸引過去。一家中型開發商1-3年貸款利率基本就在5.76左右。而諸如首創、萬科等大公司，銀行為了維系其關系，貸款利率還要下浮10%。對比之下，房地產信托的資金價格穩定在年利率12%-15%之間。

　　“正因為如此，開發商一有機會找到銀行貸款，馬上就會拋棄信托公司。今年下半年銀行放款的松動必將更加強烈，這對信托公司的多元化盈利能力將是個考驗。”北京某信托公司老總認為。

　　高利率能維持多久？

　　其實，一直以來，房地產信托的發展和銀行房貸政策息息相關，甚至說，有賴于近年來銀行長期緊縮的房貸政策。

　　2003年“121”號文件的出臺直接催生了房地產信托的繁榮景觀。

　　2003年房地產信托通常的融資成本只有6%左右，其中一個點是信托公司的手續費。房地產只是當時11大類信托產品當中的一類。當時資金放量最大的是基礎設施類產品，而收益最高的是證券類信托。金信信托一份證券信托的半年報顯示其凈收益高達9%。

　　2004年上半年，隨著宏觀調控政策的加強執行，促使更多房地產商轉而向信托公司融資。此時一份房地產信托，房地產商肯給出的資金價格已經快速竄到8%左右。

　　隨著今年國家對

　　于是，房地產信托已經構成了相當穩定的業務贏利模式，成為集合資金信托的重要投資方向，信托業對房地產信托的依賴也越來越大。2005年上半年，房地產信托占比達到34.5%，而房地產集合資金信托的收益則占資金信托所有手續費收入的一半以上。

　　然而，正如一位信托專家所說，從7月份的走勢可以看出，房地產信托的高收益模式暗藏著市場風險。

　　房地產信托與銀行爭奪的是相同的客戶群，實際操作手法也是按照貸款的模式在操作。一旦不能按時兌付，就會拿自己的資金來頂上。“這也是為什么房地產信托的價格上去了，但是投資者的收益卻沒有多少上浮的原因。”一位業內人士指出，“其實是信托公司承擔了更多的風險。”

　　而一旦放松房貸，資金成本就會直線下降，房地產信托的價格也將無法保障在高位。這樣，勢必會加劇信托公司自身所承擔的市場風險；同時，優質客戶又被銀行搶走，信托公司繼續大量發行房地產信托就會導致貸款質量下降。

　　正是出于以上考慮，7月份房地產信托數量驟減，“為了降低項目風險，信托公司通過減少交易量來控制風險。”該人士指出。

　　誰和誰的戰爭

　　然而房地產信托的市場風險不僅如此。隨著直接融資渠道的建立和外資的大舉進入，信托公司和銀行都有可能面臨著市場環境的進一步惡化。信托公司正在面臨著在未來競爭中失去市場的風險。

　　6月16日，香港證監會正式發布修訂過的《房地產投資信托基金守則》，撤銷了香港REITs投資海外房地產的限制。這實際上是允許其發展商按照該《守則》要求成立REITs，注入其在內地的商業地產項目后再赴港上市。

　　7月初，新加坡發展銀行董事總經理張宗永帶領諸多高管在北京高調舉辦發布會，宣布其在年內將要推出第一只中國房地產信托，無論是融資成本和發行渠道都有極大的優勢。

　　隨后，又一家外資機構澳大利亞麥格理銀行于7月27宣布，通過旗下一子公司收購了中國大陸9家位于主要商業區的大型零售商城，并為此項收購提供了3800萬美元的貸款和5500萬美元資金，占籌資總額的24%。

　　其實，國內也有房地產商自發組建規模高達10億的房地產私募基金。這些直接投資的公司多與國內房地產商有親緣關系，相比之下，信托公司在爭奪優質項目上并不占有優勢。

　　此外，房地產信托還面臨著政策束縛。

　　2004年12月下旬，銀監會下發《關于進一步規范集合資金信托業務有關問題的通知》，賦予地方監管者對集合資金信托計劃發行的最終否決權，目前信托公司受到各地銀監局的嚴密監管，不少信托公司抱怨包括證券信托、寫字樓開發貸等風險略高的項目都無法得到地方銀監局的通過。

　　一位業內專家指出，一方面，高抵押率和強擔保，實際上目前房地產信托的操作風險并不高；另一方面，房地產信托仍然受到200分發行限制。而銀監會一直沒有釋放更多的政策，信托公司因此缺乏靈活性來面對未來的市場風險，所以，信托行業必須盡快建立起更加靈活的機制和更加穩定的低成本的資金渠道。