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本報記者 馮佳
到目前為止，按照交易所分類61 家主業為房地產的上市公司中，已經有超過20家公布了今年的中報。已公布中報的房地產類上市公司今年的情況和上年同期的經營狀況對比，今年中報突顯出以下四個特點。
一是上市公司業績尚未完全反映行業調控效果。今年以來，隨著房地產市場的持續火爆，政府出臺了一系列調控手段，但調控效果并未在上市公司中報中得到體現。已公布中報公司今年平均每股收益(EPS)僅比上年同期下降0.01元。而實際上，在政策驅動下，房地產價格持續向下調整，7月商品房銷售價格分類指數為104.21，比6月份回落0.28點，比去年同月回落1.96點。1-7月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲9.7%，比上月降低0.4個點，均價為2963 元／平米，比上月低。其中，商品住宅平均銷售價格上漲11%，增幅比上月低0.9 個百分點，均價為2753元／平米，比上月低40元。業內人士指出，其原因和上年末收入確認和第一季度房價上漲有關。業內人士預計，行業調控政策效果和商品房價格走勢下半年將反映在公司年報業績上。
二是上市公司資金壓力進一步緊張。上年同期平均每股經營性現金流為-0.05元，今年中報為-0.11元。同時現金凈流量也從上年同期的0.29元下降到-0.29元，表明融資性和投資性活動現金流量下降也很明顯。專家指出，這一點與行業政策偏向抑制有很大的關系。以今年3月，央行取消1998年前后住宅市場化剛剛啟動時的房貸利率優惠地位為標志，取消原行業優惠政策成為了房地產調控的主體思路。另外，進一步嚴格打壓開發商資金杠桿效應也成為政府近期的工作重點。 取消給予開發商無息預收購房者資金的優惠待遇，通過延長開發商資金占有時間、銷售回籠時間押后提高開發商開發成本，進一步擠壓原有高投入回報率盈利模式的泡沫。
三是盈利能力稍有提高。已公布中報的上市公司平均毛利率從上年同期的31.6%提高到34.8%；凈資產收益率則從-12.02%提高到4%。這主要得益于上年第四季度銷售收入在年初的確認和第一季度商品房的旺銷。
同時，行業盈利模式開始逐漸回歸合理定位。以往開發商通過大量運用應付賬款、預收賬款、其他應付款等無息負債，以少量自有資金撬動大量低成本負債，獲取奇高的投入回報率。在原有行業盈利模式下，開發商商品房銷售收入中地價、建安成本、毛利各占1／3，但開發商只支付部分地價款、建安上建筑商墊資。宏觀調控以來，開發商不能延期支付政府地價，拿到地后3-6個月內必須全部繳清土地出讓金。開發商也不能拖欠建筑商建安款和工人工資。一方面，開發商自有資金支出迅速增加；另一方面，負債成本提高，期限延長。因此，行業資金杠桿效應大大降低，原有奇高的投入回報率必然下降，回歸行業合理利潤水平。這也是開發商現在在宏觀調控壓力下提出“轉變牛市思維”的內在含義。
四是負債能力稍有提高。從已經公布中報的20多家上市公司看來，平均資產負債率從上年同期的57.6%提高到54.5%。專家表示，這一方面是政府提高資本金的調控結果，同時也和上半年良好業績增長有關。上市公司經營狀況的結構分化日益明顯，好的公司可能能夠保持，差的公司可能持續惡化。
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