房地產金融風險與商品房預售制關系不大

　　近期公布的《2004年中國房地產金融報告》，讓不平靜的房地產市場再掀波瀾。該報告有一段只有不到100字的文字在房地產界引起巨大反響，原文如下:考慮取消房屋預售制度。很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。

　　很顯然，有關部門是從防范銀行金融風險的角度出發提出取消房屋預售制度的。在該

報告中，沒有具體說明預售房屋制度導致了那些市場風險和交易問題，但結合該報告的其他文字，大約可以看出文中所指的這些風險應該是“騙貸風險”、“假按揭風險”等，所謂的交易問題主要是指“哄抬房價、炒作銷售的行為”。但筆者認為，這些風險或問題與房屋的預售制度關系不大，多是市場監管的問題，即使是現房銷售，同樣會存在這些問題。

　　筆者以為，

　　房地產金融的風險源頭在哪里呢？從表中可以看出，在所有的房地產貸款中，風險較大的是開發商貸款，四家銀行的房地產開發商貸款的平均不良率是10.5％，而住房抵押貸款的不良率平均只有1.5％，因此，問題的關鍵在開發商貸款。銀行為何愿意承受如此高的房地產開發貸款？原因在于開發商將房地產開發貸款與房地產按揭貸款捆綁銷售，他們利用住房抵押貸款做誘餌，讓銀行被動接受高風險的開發貸款條件。

　　但銀行為何對住房按揭貸款如此重視呢？根本原因在于銀行監管制度的變化。2004年之后，我國銀行開始實施資本充足率管理，而我國銀行的資本充足率普遍不足8％的要求，在資本充足率的約束下，商業銀行一邊通過各種方式補充資本金，一邊調整自己的業務結構，盡可能地擴大低風險的業務。對于銀行而言，低風險的業務主要有兩類，一類是政府債券，另外一類就是住房抵押貸款。我國目前的債券市場容量還十分有限，銀行還不可能通過大規模地增加持有債券數量的方式完成自己的業務結構調整。在此背景下，幾乎所有的銀行都將房地產抵押貸款作為業務調整的戰略重點來發展。

　　商業銀行垂涎于住房抵押貸款的另外一個重要原因是我國利率市場化的不成熟。一般而言，低風險的貸款，利率也應該較低，這樣才符合風險與收益對等的原則。因此，在利率市場化的情況下，住房按揭貸款的風險比其他貸款的風險小，它的貸款利率應該比其他貸款低。在美國等利率市場化程度高的國家，住房按揭貸款的利率比公司貸款的利率要低很多，有的住房按揭貸款的利率只有公司貸款利率的一半。在另外一些國家，利率市場化程度不高，但政府強行規定按揭貸款的利率比公司業務貸款低。而我國的住房按揭貸款與公司貸款的利率基本相同，收益與風險脫節，使住房抵押貸款市場出現了惡性競爭局面。

　　正因為如此，使過多的資金流向了房地產領域，以上海為例，2004年，在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產市場繼續呈高位運行態勢，推動上海房地產貸款繼續強勁增長。上海中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，占各項貸款新增額的比例高達76％，其中個人住房貸款累計增加728億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48％。

　　從全國的統計數據看，盡管國家從2003年6月份開始調控房地產行業，但房地產行業的貸款增長速度很難得到有效控制。2004年底，房地產貸款余額達到26306.3億元人民幣，比上年同比增長22.8％。2003和2004兩年房地產貸款的增幅呈下降的走勢，但2005年一季度房地產貸款余額達到27650.6億元，余額同比增長25.7％，增幅比上年末提高2.9個百分點。

　　從橫向比較看，房地產貸款增長率繼續高于全部金融機構人民幣貸款增長率。2003年底房地產貸款增長率比金融機構全部人民幣貸款增長率高20.1個百分點，2004年這個差距有所減小，但仍高11.3個百分點，2005年1季度房地產貸款增長率與全部人民幣貸款增長率的差距為14.9個百分點。2003年以來各季度金融機構房地產貸款余額同期比增長率和金融機構全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比房地產貸款占金融機構中長期貸款的份額逐步增加。2002年3月末，這一份額為27.2％，2003年6月底達到32.1％，2004年底達到34.3％，2005年3底上升到34.5％。

　　在我國，導致開發商貸款不良率高的重要原因是開發商將開發貸款與住房按揭貸款捆綁銷售。在利率市場化還不能起作用的情況下，銀行必然以放松對開發商的貸款條件為代價取得住房按揭業務，這是房地產金融風險的制度性原因。

　　國際經驗與教訓:銀行風險管理制度的變化導致銀行對房地產市場過度貸款的情況在國際上也早有前車之鑒，最典型的就是日本。上個世紀八十年代后期，日本出現了連續5年的房地產價格的高速上漲，產生了嚴重的房地產泡沫，導致房地產泡沫產生的原因有很多，但日本銀行監管制度的變化導致商業銀行對房地產貸款的偏好是重要的原因之一。

　　1985年前后，為了減少金融自由化與國際化過程中銀行的經營風險，日本政府在

　　從上述分析可以看出，因為銀行風險管理制度的變化，使銀行在按揭貸款市場產生了惡性競爭，在利率市場化還不能起作用的情況下，銀行以放松對開發商的貸款條件為代價取得住房按揭業務。如果將開發貸款與住房按揭貸款強行分開，規定同一家銀行不能做同一個項目的開發貸款和按揭貸款，開發商就失去了讓銀行放松貸款條件的能籌碼，銀行就會提高對開發商貸款的審查力度和風險控制力度，房地產金融的系統風險會大大降低。

　　另外，將房地產開發貸款和住房抵押貸款應該分開，讓購房者自己選擇按揭銀行也是符合國際慣例的。

　　創意管理

　　企業最重要的資產不是原材料、運輸系統或是政要關系，而是創意資產。簡言之，就是一群可以把想象力轉換成有價值的商品或服務的富有創意的員工。創意員工可以引領科技的發展，開創新的產業，并且促進經濟成長。如果你希望你的公司成功，就應該將公司托付給這些人。

　　企業要如何在推動本質上既復雜又混亂的創意過程的同時，也增加效率、提高品質以及提升生產力？大部分的企業都還不知道要怎么做，全球最大的私人軟件公司SAS(SASIns　t　i　t　u　t　e　)就是個知名的例外。SAS每年都獲選“財星百大最佳企業雇主”(Fortun　e　100BestCo　m　p　a　n　i　e　s　t　o　W　o　r　k　F　o　r　)，他們擁有低員工離職率、高顧客滿意度，并且營業額連續二十八年向上成長。SAS成功的秘訣何在？SAS學會了如何掌握運用所有關系人的創意活力，包括公司的顧客、軟件開發工程師、主管以及基層員工。SAS的創意管理架構建立在三個指導原則之上:首先，讓員工不斷發揮腦力、投入工作，并且排除讓員工分心的雜務，協助他們締造佳績。第二，要求主管擔負起激勵出員工創意火花的責任，并且消除“西裝派”與“創意派”之間的主觀界線。第三，將顧客定位為創意伙伴，以發展出優越的產品。所有這三項原則都有一個共同重點，就是建立互動，而非是搜集所有個人的構想。當SAS在開發工程師、業務員和顧客之間培養長期的關系時，他們是在為公司未來的創意資產作投資。

　　利用像SAS所建立的這種架構來做管理，創意和生產力得以同時增長，獲利能力與彈性可以共存共榮，辛勤工作以及工作與生活的平衡也能并行不悖。

　　策略性尋購:從邊緣到核心

　　現今，企業沒有什么業務是不可委外處理的。隨著全球化改變了競爭的基礎，尋購亦從邊緣地位逐漸成為核心功能的角色。控制成本本身很重要，因此尋購也成為策略性的機會。但鮮少企業已準備好面對這樣的轉變。

　　委外已變得非常復雜，一些核心功能如工程、研發、制造以及行銷等都變得能夠且通常應該要被外移。這種轉變，讓企業不得不重新思考本身的組織架構、價值鏈以及競爭的位置。

　　已有許多先鋒企業將原本純粹公司內部功能，轉變成為新興行業。物流管理公司優比速(UPS)、人力資源管理業的Hewitt　，都利用專注于規模和技巧的單一功能，來創造新的企業典范。隨著這些功能導向的企業逐漸茁壯，對所有公司而言外包的潛力價值也將與日俱增。

　　只是，并非所有企業都適合從垂直整合公司轉型為單一功能專業提供者的策略運用。但所有的公司都必須要積極地將每項業務當成可能的委外項目重新審視。我們要告訴您簡單的三個步驟，來找出哪些功能是公司應該擁有并該予以保護、何種合作對象適合何種業務，以及哪些可轉變成新的商機。這樣的分析結果會是一全面性的能力尋購策略。策略的成功通常取決于合作關系的設計及管理的創意。企業的尋購決策若要全都發揮最大效益，首先必須以開闊而策略性的眼光來看待專業能力尋購。

　　策略雄心

　　在70年代初期，當佳能開始進入復印機市場時，這個日本企業菜鳥想挑戰全錄的想法，似乎遙不可及。但十五年后，佳能打敗了美國巨人，搶占了全球的市場。佳能成功的基礎是什么？是不同于西方企業，強調組織在有限資源的情形下，如何有效運用資源的策略方式。

　　GaryHa　m　e　l　和C.K　.P　r　a　h　a　l　a　d　指出，西方企業浪費了太多的時間與精力在復制全球競爭對手已經經歷過的成本及品質的優勢。在人們熟悉的技術中，像是組合規劃或是競爭分析，讓競爭對手可以輕易的解讀像策略性調整及比較利益等，類似概念的競爭方式。

　　佳能采取和其它世界級的競爭對手不同的策略方式:策略雄心。以公司能掌握的現有資源，“擊敗全錄”、“讓開拓重工腹背受敵”。藉由召集組織，設定挑戰縮短員工努力成效及中期目標的差距，“創造1，000美元的個人用復印機”、“將產品研發的時間減少75％”。年復一年的重視創新競爭，建立多層的優勢、尋找市場上競爭對手低度防御的“松動的磚塊”、改變競爭的規則，避免投入必須按領導廠商規則的市場。這樣的作法讓日本企業坐擁領導者寶座，也讓更大、更強的西方競爭對手進入了無止盡的追趕游戲。

　　文章來源:哈佛商業評論中文版