房地產業上市公司報表井噴難持久

　　(記者 李良)

　　近兩年房地產市場的火爆，讓眾多房地產上市公司2005年中期業績著實“燦爛”了一把。而經歷了2004年上海樓市瘋狂的在滬房產上市公司，更以驕人的業績令同行側目:上海的地產大腕中華企業(資訊 行情 論壇)2005年上半年凈利潤同比增幅達到283.68％，扣除非經常性損益后的凈利潤同比增幅更是驚人地達到了1093.39％；而上海新梅(資訊 行情 論壇)

、世茂股份(資訊 行情 論壇)等眾多上海房地產上市公司，2005年上半年的凈利潤同比增幅也非常可觀。

　　“造成中報業績井噴的主要原因是由于房地產行業在收入確認上具有滯后性。”興業證券房地產行業分析師任壯指出，“不過，在國家對房地產行業實行宏觀調控后，必然對房地產上市公司業績造成一定影響，這種影響會在明年得到明顯的體現。”

　　賬面上的“井噴”

　　近年來，房地產市場的穩步發展尤其是2004年爆炸式的價格上漲，并沒有為房地產上市公司2004年年報的業績增色，而造成這種現象的原因就是房地產行業實行了特殊的收入確認制度。

　　任壯告訴記者，與別的行業不同，房地產行業的收入并不在收到購房款時確認，而是以竣工結算為依據的，這就是說，售房時的收入要到交房時才能確認。這就不難理解，為什么2004年上海房地產市場的火爆并沒有在上市公司的2004年年報中得到體現，而是集中在2005年半年報中噴發。

　　中華企業的2004年年報顯示，截至到2004年底的預收賬款達到11.9億元，比年初的6.9億元足足增加了5億元，增加幅度達到72％。而房地產企業的售房收入在沒有確認之前，體現在會計報表中的科目就是預收賬款。這就意味著，盡管2004年中華企業的業績比2003年有所增長，但并沒有體現出2004年上海樓市火爆帶來的利潤，預收賬款72％的高比例增長才是這種火爆的真實體現。而隨著房屋竣工結算，這些預收賬款中的部分在今年上半年轉化為實在的業績，從而使中華企業的每股收益同比有近三倍的增長。

　　同樣的情況也在世茂股份和上海新梅上得到了充分體現。而這些預收賬款給上市公司帶來的業績影響還不僅僅是2005年上半年。中華企業2005年半年報顯示，其賬面上仍有11.45億元的預收賬款，所對應的開發項目部分將陸續在2005年底竣工結算，這顯然會增加中華企業2005年年報的份量。同樣，世茂股份半年報的賬面上還躺著4.14億元的預收賬款，而上海新梅也仍有2.4億元的預收賬款掛帳，這些都將為他們的2005年年報增色不少。

　　未來業績難測

　　業內人士指出，雖然2005年半年報中，房地產上市公司表現出強勁的盈利能力，然而由于所體現的利潤具有滯后性，反映的不過是以前年度的銷售情況，并不足以作為投資者的投資依據。事實上，隨著宏觀調控對房地產市場影響的逐步顯現，房地產上市公司當前的業績井噴很可能是曇花一現，未來業績的增長能力堪憂。

　　任壯認為，今年下半年，房地產上市公司的報表中就會體現出宏觀調控給公司業績帶來的影響。“盡管全年業績同比可能會有大幅的增加，但是如果分季度來看，四季度業績會有一定程度的下滑，這將成為房地產上市公司業績步入下降軌道的一個拐點。”任壯表示，“在2006年，這種業績下滑將會得到明顯體現，業績的低迷期可能會持續一段時間。”

　　有關資料顯示，自房地產宏觀調控政策實施以來，上海房地產市場的成交量銳減，最低迷的時候一度達到新建商品房單日成交100多套的狀況。成交量持續低迷讓開發商們面臨著嚴峻的考驗。

　　“從我所了解的情況來看，目前開發商中對宏觀調控的時間還是有充分預期。”中房指數研究院(華東分院)副院長陳晟表示，“一般的都預計調控時間在兩年左右，有些悲觀的甚至預計要五年時間。”

　　陳晟指出，在宏觀調控的壓力下，房地產行業目前的高利潤率將很難維持，

　　事實上，一些房地產上市公司已經預計到了這種狀況，在半年報中也對投資者做了一定的提醒。中華企業在半年報中表示，公司預計2005年前三季度的業績同比會有400％的增長，但需要提醒投資者的是，房地產行業的開發周期一般在二至三年左右，近期國家出臺的調控政策和行業景氣度對公司的影響會有滯后效應；公司將加快項目預銷售進度，加快預銷售資金的回籠，緩解政策性因素給公司發展帶來的資金壓力。

　　中華企業董秘印學青告訴記者，面對宏觀調控，中華企業將不斷增強自己的核心