我國房地產發(fā)展模式亟待糾偏

　　我國房地產投資功能被過分扭曲一般情況下，房地產確實具有明顯的雙重特性:消費特性和投資特性，而且由于房地產與金融資產均具有鮮明的投資特性(表1)，因此房地產在發(fā)達國家已經(jīng)成為了一種非常重要的投資工具(圖1)。近幾年由于國內投資渠道非常缺乏，尤其是A股市場的低迷，房地產的投資功能越來越受到人們的重視，但不幸的是很多人完全忽視了房地產投資的風險、嚴重超出自身承受能力片面地追求投資收益，甚至在部分地區(qū)達到瘋狂的地步，例如據(jù)調查，在上海目前投資性購房比例至少在30％以上，給社會和自己帶來了嚴

重的隱憂。房地產投資特性只能依附于其消費特性，而從我國房地產銷售價格和租賃價格的走勢看，二者發(fā)展有背道而馳的趨勢，住宅銷售價格和住宅租賃價格在2004年則出現(xiàn)了非常明顯的背離。

　　表1美國不動產、股票、債券的收益率比較

　　復利年 算術平均

　　品種時期

　　收益率（％） 收益率（％）

　　不動產股權基金

　　1969－1987 10．8 10．9

　　（ＣＲＥＦ商業(yè)）

　　不動產投資信托

　　1972－1987 14．2 15．7

　　（ＲＥＩＴ商業(yè)）

　　Ｈｏｍｅ（住宅） 1947－1989 9．8 9．9

　　Ｓ&Ｐ500 1947－1989 12．3 13．5

　　長期國債 1947－1989 4．6 5．0

　　短期國債 1947－1989 4．9 4．9

　　通貨膨脹率 1947－1989 4．2 4．3

　　數(shù)據(jù)來源:《投資估價》

　　筆者認為，拔苗助長的心態(tài)是造成目前市場發(fā)展不均衡的主要原因。我國房地產市場確實尚屬于起步階段，但從我國具體國情看，穩(wěn)步發(fā)展應是可取的策略，而我國社會各方面對房地產發(fā)展在短期內期望過高，不切實際地追求高速度，尤其是局部地區(qū)明顯地拔苗助長，將房地產作為提高政績的主要手段，認為住宅超大型化和豪華型化才是我國經(jīng)濟實力提高的體現(xiàn)，造成房地產發(fā)展奢侈化、金融機構的過分支持化，增加了短期內行業(yè)調整的壓力。

　　圖1美國幾種主要資產規(guī)模對比

　　資料來源:《投資估價》這種認識至少有兩點不合理:一是比較目標出現(xiàn)偏差，人們往往將美國人均居住面積作為比較標準，但忽視了我國人均占有資源與美國相去甚遠，其實我們更應與資源相對緊張的日本、香港比較，因為我國東部沿海地區(qū)的人口密度絲毫不低。而日本平均每套住房面積大約在61平方米，2000年香港每套面積低于70平方米的住房占83％。二是即使認為我國資源比日本、香港豐富，但這些國家目前住房面積是經(jīng)歷過經(jīng)濟高度發(fā)展之后的水平。

　　結構性調控勢在必然房價上漲過快影響到居民正常生活。除北京市和廣東省部分地區(qū)由于原來已經(jīng)經(jīng)歷過高速增長階段外，全國其它各地的房價在上海近兩年房價超速增長的帶動下，正呈現(xiàn)梯級性快速上漲，房價收入比居高不下，遠遠超過國際平均水平，并呈現(xiàn)出一種不正常現(xiàn)象:一方面普通老百姓有著強烈的住房需求但買不起住宅，另一方面大量的高檔房閑置，嚴重影響到“和諧”社會的形成，并極大程度地擠壓了居民其它消費，可以說目前住房問題正逐步演變成為“社會問題”，甚至“政治問題”。

　　綜合看來，一方面隨著“城鎮(zhèn)化”和“消費升級”的興起，廣大居民產生巨大的住房需求；另一方面，客觀條件又造成大多居民的消費能力較低，因此發(fā)展經(jīng)濟型住宅(即適當降低每套面積和均價)應該是政策的合理取向。而且從國外情況看，即使是在經(jīng)濟發(fā)展水平很高的一些國家和地區(qū)，由于資源條件的限制，也采取了發(fā)展經(jīng)濟型住宅的模式，例如日本目前的每套住房建筑面積平均約在61平方米，香港的情況也是如此(表2)。

　　表2香港2000年私有住宅家庭戶住房單位面積分布類型比例

　　類型 比例

　　41．9ｍ2以下占私有住宅戶36％

　　42ｍ2－69．9ｍ2占私有住宅戶47％

　　70ｍ2－102．19ｍ2占私有住宅戶11％

　　102．2ｍ2－167．29ｍ2占私有住宅戶4％

　　167．3ｍ2以上占私住宅戶2％

　　資料來源:北京大軍經(jīng)濟觀察研究中心央行最近的態(tài)度已經(jīng)表明了對房地產行業(yè)發(fā)展調控的決心，但如何進行具體調控各方面仍存在很大分歧。我們認為市場的主要問題在于結構不合理。即現(xiàn)階段我國房地產市場過于追求豪華型、享受型，盡管迎合了少數(shù)高收入階層的需要，但嚴重脫離了普通居民的消費能力，同時由于大量的管理不規(guī)范行為的存在，金融風險、經(jīng)濟壓力等問題也就隨之而生。據(jù)有關資料顯示，近期北京和上海銷售的商品房每套平均為118和126平方米。因此調控的手段應是“疏堵”結合，即增加供應和打擊投機并舉，尤其是要引導消費觀念轉變，保證一般居民的消費能力和實際需求意愿相適應。

　　盡管我們認為本次房地產上漲有合理之處:國際房價普遍上漲和我國富裕階層的崛起，各地方政府和銀行對房地產的支持也可以理解，但從整個國家的角度考慮，避免出現(xiàn)香港和海南島曾經(jīng)歷的房地產泡沫更應成為政策的重要出發(fā)點，因此管理層從2003年就已經(jīng)開始調控房地產市場發(fā)展，力求達到穩(wěn)健發(fā)展。

　　結構性調控的主要途徑我們認為結構性調控的主要思路應該是在大力打擊房地產投機行為的前提下，盡力完成“居者有其屋”的“和諧”社會目標。主要手段應是抑制不健康的需求和增加有效供給。

　　打壓投機需求。盡管房地產的投資功能應該值得承認，但在我國目前的社會環(huán)境下，房地產首先應該成為社會保障的一項重要內容，即在廉租房等配套措施沒有得到相對完善、大量居民的基本居住問題沒有有效解決的情況下，過分強調房地產市場的市場化是片面的、不負責任的。同時從社會資源分配角度，尤其是當銀行資金過度涉足其中的情況下，我們更認為部分地區(qū)投資性比例過大是不正常的，對經(jīng)濟負面的影響也很大，應該成為當前調控的首要目標。主要手段將有兩條:一方面提高其購房成本，例如近期提高按揭貸款利率、提高首付比例，尤其是提高對個人購買第二套、第三套房的控制；另一方面降低其盈利空間，這除了影響房價上漲預期外，可以主要通過稅收手段來實現(xiàn)，如上海3月7日征收的資本增值稅，以及傳言中的房地產級差利得稅、房地產稅(物業(yè)稅)等，尤其是后者可以大大降低對整個經(jīng)濟的影響程度，因此可以預料如果房價過快上漲的趨勢得不到有效控制，調控投資性需求的措施將會越來越嚴厲。

　　增加經(jīng)濟型住房供給。由于住房是一種生活必需品，住房問題關系到千家萬戶的安居樂業(yè)，關系到社會財富的流向和社會公平的實現(xiàn)，廣大居民也確實需要大量的住房居住，因此管理層就應優(yōu)先鼓勵發(fā)展經(jīng)濟型住房，增加普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租住房等中低檔住房的供應量，同時考慮對普通居民購買經(jīng)濟性住房進行稅收優(yōu)惠、擴大公積金貼息范圍和力度，提高普通居民的購買能力。我們認為市場正朝此方向發(fā)展:3月26日上海市政府就針對突出的供求問題，在土地供應上做出調整。面對上海樓市適合普通百姓的樓盤供應太少的狀況，上海市房屋土地資源管理局宣布，今年上海市將新開工配套商品房1000萬平方米、中低價普通商品房1000萬平方米，爭取實現(xiàn)可預售面積2000萬平方米。這比3月初上海市政府宣布的900萬平方米的配套房又多出了整整1100萬平方米，上海、北京也調整了公積金管理辦法。

　　我們認為同時應對高檔住房進行限制性開發(fā)，除了土地供應和銀行信貸手段外，稅收手段應扮演重要角色，例如對開發(fā)高檔物業(yè)征收較高水平的消費稅，因為其占用的資源更多；加速推出物業(yè)稅，提高其占有成本。

　　由于目前的開發(fā)商絕大多數(shù)都以中高檔樓盤為主，據(jù)初步統(tǒng)計，市場上中高檔樓盤供應占總量的比重超過60％，而美國等市場的比例大約為10％左右，而隨著房價大幅上升和供應量的快速放大，我國富裕階層真實消費能力對市場的支撐作用正在減弱，因此，行業(yè)出現(xiàn)結構調整勢在必然，部分開發(fā)商甚至可能遭遇艱難的陣痛，目前的市場變化則很可能將這種效應放大，所以對行業(yè)保持謹慎心態(tài)是必要的。但同時我們也認為本輪房地產行情中的真實需求成分遠非1993年、1994年可比，房地產市場因為調控出現(xiàn)大幅下滑的可能性并不大，所以對行業(yè)的發(fā)展完全沒有必要過分悲觀，而且我們還堅信房地產行業(yè)中長期發(fā)展?jié)摿Ψ浅４螅�本次調整將為行業(yè)優(yōu)質公司提供更好的發(fā)展機會。