功夫下足就能鈔票賺足？

　　大漠

　　前一時(shí)期，北京房地產(chǎn)市場在房產(chǎn)新政的影響下，交易量有所萎縮。業(yè)界極為關(guān)注的是，位于北京東部的高檔豪華住宅項(xiàng)目——星河灣入市后，市場會(huì)有何反應(yīng)。眾多開發(fā)商將星河灣作為市場的風(fēng)向標(biāo)。因?yàn)椋�他們�?duì)眼下的市道心里感到?jīng)]底，究竟是市場購買力枯竭，還是由于政策影響了人們的預(yù)期而暫時(shí)滯后消費(fèi)？就在前不久，星河灣在業(yè)界的期盼中粉

墨登場。據(jù)這一項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人稱，星河灣開盤首日即銷出100余套房，現(xiàn)已售出200套左右，均價(jià)15000元/平方米。然而，在政府主辦的“北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”上顯示的卻是，成交44套，成交均價(jià)為14828元/平方米。業(yè)內(nèi)人士推測，這既有網(wǎng)上登記略為滯后的可能，也不排除有將意向購買視為實(shí)際成交的夸大成份。

　　客觀地說，星河灣在北京市場上確實(shí)顯得有點(diǎn)“另類”。當(dāng)星河灣的開發(fā)商——廣東宏宇集團(tuán)在前兩年拿到北京的這塊地后，并未急于開發(fā)銷售，而是在項(xiàng)目規(guī)劃和周圍環(huán)境上下足功夫，在房子正式銷售之前已投入了15億資金。例如，開發(fā)商為了在未來小區(qū)中引種一種南方樹種，但又不知這種植物能否在北方存活，于是先將這種植物移植到長江以北的地區(qū)試種，待經(jīng)過試種成功后再移植到北京。在不少北京開發(fā)商眼里看來，這種做法多少有點(diǎn)夸張。說這是更人性化的產(chǎn)品也好，把這看成是為了賣個(gè)好價(jià)錢所布置的“道具”也罷，總之，開發(fā)商在項(xiàng)目的前期是下足了功夫。

　　有業(yè)界人士分析，星河灣的容積率超過1:3(占地面積與建筑面積之比)，按理說達(dá)不到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，但開發(fā)商在許多細(xì)節(jié)方面下足了功夫，讓不少北京買家感覺耳目一新。按照目前星河灣的平均售價(jià)15000元/平方米—16000元/平方米、總建筑面積60萬平方米測算，如果項(xiàng)目完成銷售，開發(fā)商肯定會(huì)賺得盆滿缽滿。不過，房子的開盤價(jià)定的那么高，而且又在那樣一個(gè)地理位置，市場是否認(rèn)可則是另一回事了。

　　高端市場的需求有時(shí)確實(shí)比較早地反應(yīng)了市場的某種特征。據(jù)一位對(duì)廣東、上海、北京市場都比較熟悉的開發(fā)商觀察，北京商品住宅的設(shè)計(jì)理念和品質(zhì)比南方要落后三至五年，這也難怪不少南方開發(fā)商到北京來均有不俗的市場表現(xiàn)。因此，從本質(zhì)上說，星河灣賣的高房價(jià)中內(nèi)含的“附加值”，除了刻意求工的產(chǎn)品品質(zhì)外，還有就是開發(fā)商較為前衛(wèi)的開發(fā)理念。如果當(dāng)市場上的產(chǎn)品普遍還處于“初級(jí)階段”的時(shí)候，那么技術(shù)含量稍高些的產(chǎn)品自然會(huì)獲得一定的市場“溢價(jià)”。但這種高溢價(jià)能保持多久，則不太好說。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)業(yè)的市場化程度已比較高，在財(cái)富示范效應(yīng)下，資本的逐利性會(huì)很快將市場的空檔填補(bǔ)上。因此也不排除有這種可能，在不長的時(shí)間里，類似星河灣的產(chǎn)品在京城不斷涌現(xiàn)，而且樓盤的“性價(jià)比”越來越好。屆時(shí)，豪宅市場的“高溢價(jià)”也會(huì)被大大“攤薄”。沒準(zhǔn)到那個(gè)時(shí)候，當(dāng)初追高買入的人或許會(huì)產(chǎn)生些許悔意。