(感知半年報·房地產(chǎn))　宏觀調(diào)控難掩增長大勢

　　(西南證券 段海瑞)

　　既往的2004年，是一個收獲的年景。大部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤實現(xiàn)不同程度的增長，其中有30家增長幅度在30％以上。萬科A(000002)、金融街(000402)、金地集團(tuán)(600383)等地產(chǎn)藍(lán)籌一如既往地增長，億城股份(000616)、銀基發(fā)展(000511)等黑馬開始涌現(xiàn)，一直以來都羸弱的地產(chǎn)板塊讓人看到了一絲崛起的希望。市場也給了地產(chǎn)股一定的認(rèn)可，2004年

底到2005年初，走出了一波不錯的行情。但是，隨著宏觀調(diào)控的出臺，地產(chǎn)股迅速下跌，投資者損失慘重。轉(zhuǎn)眼之間，2005年上半年即將過去，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營業(yè)績又會有哪些變化呢？

　　宏觀調(diào)控影響甚微

　　自國家實施宏觀調(diào)控政策以來，管理部門相繼在調(diào)控房價、稅收征管、土地供應(yīng)、銀行貸款等眾多方面出臺了一系列的措施。應(yīng)該說，這些措施對于抑制房地產(chǎn)過熱起到了相應(yīng)的作用。但我們分析認(rèn)為，這些政策的影響暫時不會對房地產(chǎn)上市公司的半年報產(chǎn)生太大的影響。這主要是因為:

　　首先，政策集中出臺在3月份以后，第一季度，房地產(chǎn)市場依然延續(xù)了2004年的火爆勢頭。統(tǒng)計顯示，2005年1－4月，全國商品房銷售額達(dá)到了2141億元，同比增長30.47％。其次，任何一項政策出臺，都有其滯后性，三個月的期間，政策影響還沒有完全傳導(dǎo)給房地產(chǎn)市場，不可能對半年報有實質(zhì)性影響。再次，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入結(jié)算的特殊性，銷售款只有在項目完成竣工結(jié)算時才能確認(rèn)收入，因此2005年半年報在很大程度上是反映2004年或者2005年初的銷售業(yè)績，宏觀調(diào)控的影響暫時得不到充分的體現(xiàn)。

　　業(yè)績增長大局已定

　　2004年上半年，從整體上來看，房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)平平，71％的上市公司的每股收益分布在－0.1～0.1元之間，業(yè)績在0.2元以上的公司僅占整個板塊的8％。80家上市公司中，同比業(yè)績上升的有33家，業(yè)績同比下降的有29家，有18家業(yè)績基本持平；其中虧損公司有16家，占到整個板塊的20.2％。

　　但是，2004年上半年房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績好轉(zhuǎn)還是比較明顯。統(tǒng)計顯示，上市公司加權(quán)平均每股收益為0.069元，同比增長16.9％；平均主營業(yè)務(wù)收入為34761萬元，同比增長17.1％；平均稅后利潤為2764萬元，同比增長23.1％。

　　與2004年相比，2005年上半年是地產(chǎn)板塊的豐年，整體業(yè)績好轉(zhuǎn)的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。之所以做出這樣的判斷，主要是基于以下幾點(diǎn):首先，土地招拍掛后，交易價格猛漲。上市公司中，不乏有一些在“招拍掛”制度施行之前就有土地儲備和項目儲備的公司，土地新政的出臺，對它們不啻為巨大的利好，獲取超額的利潤使它們業(yè)績增長。其次，眾所周知，2004年房價持續(xù)上漲，2005年一季度，35個大中城市房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲。房屋銷售價格上漲9.8％，其中，商品住宅銷售價格上漲10.5％。這給房地產(chǎn)公司帶來了直接的收益，而2005年半年報主要是反映企業(yè)這段時間的業(yè)績，情況好轉(zhuǎn)順理成章。再次，六年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我們已經(jīng)不能再戴著有色眼鏡來審視地產(chǎn)類上市公司。它們已經(jīng)不全是那種歷史遺留問題嚴(yán)重，專業(yè)化水平不高，管理能力差的弱者。一些老牌的公司已經(jīng)做強(qiáng)做大，不是猛龍不過江的外行業(yè)資本進(jìn)入使整個板塊變強(qiáng)，2001年以來的實力企業(yè)借殼上市更是抬高了“綜合素質(zhì)”。這些都是上市公司業(yè)績提升的基礎(chǔ)。最后，已經(jīng)有許多地產(chǎn)公司發(fā)布業(yè)績預(yù)告，其中業(yè)績預(yù)增在50％以上的達(dá)到12家，扭虧為盈的有7家，預(yù)計業(yè)績下降和虧損的僅有3家，由此來看，半年度房地產(chǎn)板塊業(yè)績整體提高已經(jīng)成為定局，增長幅度預(yù)計在30％左右。

　　當(dāng)然，整體業(yè)績的提升并不能掩蓋一些地產(chǎn)公司的衰退，即使是在行業(yè)如火如荼的2004年，上市企業(yè)中仍然有1/4(20家)凈利潤下降幅度在20％以上，2005年伴隨著宏觀調(diào)控的推進(jìn)，一些公司的境況不容樂觀。

　　關(guān)注重點(diǎn)公司

　　萬科A(000002)

　　844萬平方米的土地儲備足以保證公司未來3年的開發(fā)；銀行、證券市場、融資創(chuàng)新解決了萬科大規(guī)模擴(kuò)張需要的資金問題；豐富的項目操作經(jīng)驗、較高的專業(yè)化水平、過硬的地產(chǎn)隊伍、清晰的戰(zhàn)略、高效的管理……深圳東海岸、廣州四季花城、上海假日風(fēng)景等項目的收益，公司第一季度后還有34.5萬平方米預(yù)售面積未竣工結(jié)算，這些都保證了萬科上半年業(yè)績增長，預(yù)計凈利潤在8億元左右。

　　陽光股份(000608)

　　公司有值得驕傲的地方:專注北京市場形成的區(qū)域優(yōu)勢，數(shù)量可觀的項目儲備，合理而不單一的收入結(jié)構(gòu)。2004年底，陽光股份的預(yù)收賬款高達(dá)3.54億元。北京陽光上東一期項目銷售狀況良好，該項目一期C2、B區(qū)將于2005年中期竣工入住，可結(jié)算收入將大幅上升。預(yù)計中期凈利潤在7000萬左右。

　　華發(fā)股份(600325)

　　在房地產(chǎn)企業(yè)普遍感到融資難的2004年，IPO4個億的“真金白銀”對公司無異于一劑強(qiáng)心針。成功上市同時換來了“嫌貧愛富”的銀行的支持，依靠7.6億元的借款，公司在珠海儲備項目的同時，進(jìn)軍中山市場。在項目、資金無虞的前提下，華景西苑二期項目和華發(fā)新城項目有望推升公司2005年半年報業(yè)績大幅增長，預(yù)計凈利潤在5500萬左右。

　　金地集團(tuán)(600383)

　　四年時間，偏安一隅的金地走出深圳，珠三角、長三角、環(huán)渤海，基本完成了區(qū)域性戰(zhàn)略布局。四年時間，根據(jù)市場調(diào)整產(chǎn)品定位，滾動開發(fā)，金地把房地產(chǎn)投資特有的以小博大的“杠桿效應(yīng)”發(fā)揮得淋漓盡致，變?yōu)榭傎Y產(chǎn)58億的“大鱷”。四年時間，先人一步的策略使原先僅有幾個項目的金地有了600多萬平方米的土地項目儲備，足夠的“糧票”和增發(fā)帶來的“銀票”使其無懼銀根和地根的雙緊縮。預(yù)計凈利潤在1.5億元左右。