郁亮詳解萬科B轉H:欲跨國必入境外資本市場
新浪財經訊 萬科在第四個發展十年展露出新的野心。1月21日消息，萬科今日就B股轉H股相關事宜，由總裁郁亮率領高管團隊，詳解B轉H緣由。郁亮表示，境外資本市場作為一個有志于成為跨國公司是必須要接觸的，而且萬科H股立志成為香港市場藍籌股。
郁亮表示，B轉H相當于萬科歷史上第二次股改，是萬科國際化重要的步驟。萬科去年就成立了美國業務小組，相信今年也會落地。“我們當然希望萬科H股能夠成為恒生成份股，萬科是大陸資本市場藍籌股，我們也希望未來有機會成為香港市場藍籌股。”
萬科進入發展的第四個年頭，郁亮說，“我們要從國際化角度衡量萬科是不是優秀，公司管理和治理水平是否可以達到國際化水準。我們希望有更多全球化合作者，也嘗試把業務放在海外去做，這都是國際化一部分，所以國際化可以有很多內涵。如果狹隘的國際化業務說海外蓋房子這件事，我們確實也正在謀劃之中。”
郁亮同時表示，2013年萬科沒有海外融資計劃，對商業地產仍然持保留態度。“目前商業地產在個別城市出現了一些過快發展的勢頭，如果住宅出現過快發展勢頭過快，你有可能通過降價可以解決，商業地產的話降價賣不出去就只能通過閑置來處理掉，這是一個危險的事情。萬科對商業地產，在謹慎態度下發展。”(曹磊 發自深圳)
以下為2013年1月21日，萬科B股轉H股相關事宜媒體溝通會實錄內容
主持人：北京、上海、深圳、廣州的媒體朋友大家上午好！歡迎大家參加萬科B股轉H股媒體溝通會。今天到場的有總裁郁亮、執行副總裁肖莉、董事會秘書譚華杰。首先有請董秘譚華杰介紹一下萬科B股轉H股相關事宜。
譚華杰：各位尊敬的媒體朋友，我現在向大家把方案相關情況作一個簡單匯報。首先回顧一下萬科B股基本情況，萬科B股是1993年3月份發行，1997年做過一次配股，這也是萬科B股歷史上兩次融資。
萬科B股發行在歷史上對萬科來說應該說發揮了非常重要作用。它的第一個非常直接的影響，93、94是中國房地產行業第一個低谷期，有相當多的企業沒有熬過寒冷的冬天。93年B股募集4.5億資資金，這在93年的是一個巨款，正是因為這筆錢，萬科在93、94年行業大調整中，不僅沒有影響，而且抓住了利用低谷發展的機會。萬科B股發行最大影響是讓萬科第一次直接地和國際投資者、國際資本市場有了親密接觸。其實萬科是中國有股市以來第一個在報紙上發招股通函的企業，這個做法實際上就是從香港學來的。
萬科發行B股后，我們每年在香港都會作投資者見面會。這個在中國企業里面也是開投資者關系先河。這當中有很多理念、做法包括公司治理安排，甚至包括萬科年報安排，90年代萬科年報都可以發現很多在香港企業這邊學來的經驗。所以萬科B股的發行最大的意義就在這個地方，讓萬科真正在國際資本市場上亮了一個相，同時也學到了很多東西。
到最近，12月26日停牌之前，萬科B股總數13億股，占全部總股本11.96%，這個比例非常重要。這個影響到我們由B股轉H股之后流動性需要。萬科B股市值在停牌的時候164億港幣，今天開盤是漲停板，目前市值應該應該180億港幣，排名所有B股中的第二位。我們B股持有人主要是境外投資人，境外投資者B股持股比例超過95%，其中境外機構占比超過90%。這個在B股當中也是最高的之一。這也為我們轉H股后，在香港上市提供了很好的基礎。因為這些投資人都是境外投資人。B股轉H股方案之后，境內投資人交易權力會受到一定限制。因為目前境內投資人并沒有被允許購買境外股票。所以B股轉H股之后，他只能賣不能買。對我們來說這個問題影響比較小，因為我們B股95%都是境外投資人，B股轉H股后，他們不會受到影響，相反有一個更好的交易環境。
我們提出B股轉H股大的背景還是在萬科發展的時期，現在也是萬科第三個十年發展期收官，明年進入第四個發展期。我們視角轉向更廣闊的視野，我們國際化戰略已經到了必須提到議事日程時間點上。境外資本市場作為一個有志于成為跨國公司是必須要接觸的。而這樣的過程通常需要比較長時間逐漸完成。這個需要比較長的考慮。現在B股轉H股這樣一個機會對我們是一個良好契機。目前看也是個比較好的時機。在此之前，中集完成了B股轉H股，H股上市后也受到比較好的歡迎。制度上已經成熟。另外我們投資者基本都是境外投資者，B股上市后，這么多年在投資者心目當中也積累了比較良好的形象和口碑。
萬科的B股除了境外投資者占比非常高之外，還有一個特點，萬科B股股價在B股公司當中是非常堅挺。從2010年以來股票走勢來看，萬科B股走勢一直比A股更強一些。從B股和A股股價對比來看，我們可以看到在我們停牌的時候，中國所有B股公司當中，萬科B是唯一一個比萬科A有溢價的股票。只要是A+B的公司，只有萬科一家B股比A股貴，這說明了境外投資者對萬科的認同。
從投資者保護來看，首先股東大會必須采用分類表決方式，B股股東和全體股東要分別進行表決，不僅全體股東必須2/3以上贊成，而且B股單獨也必須2/3以上贊成，這個方案才能通過。第二，這個方案網絡投票，更方便中小投資者發表意見。第二個保護投資者權益的重要舉措是現金選擇權安排，在中集方案大家也看到了，我們方案跟中集方案一樣，由第三方對B股股東提供一個現金選擇權，B股股東有兩個選擇，一個是留著股票轉換成H股，以后在香港市場上交易。
另外一個選擇就是把股票按照確定的價格行使現金選擇權，把股票賣給第三方。我們第三方現在包括三家：華潤、GIC(新加坡政府公司)，GIC是非常有名的全球資產公司，管理總值千億以上。第三，高瓴資本，這是國際上有影響力的一家主要來自境外的資產管理公司，也是國內私募機構里面排名非常靠前的機構，管理資本70億美金以上。這三家是我們現金選擇權提供方。定價按照溢價5%，13.13港元，這個股價跟我們萬科B股歷史股價來看，比08年年初以來最高價格還要更高一點，這個股價高于08年年初以來任何一天的股價。也就是說投資者只要08年之后買的股票，行權價一定高于買的成本。行權價對B股持股人當中，絕大多數的買入價要更高。
當然我們附加了一個特殊的情況，如果說申報超過了B股總數1/3的話，這個方案將會暫時停止實施，可能會作進一步討論之后再決定。這主要原因是由于我們B股占全部股本比例只有11.96%，雖然萬科是一個公眾持股公司，但是根據香港規則，計算公眾流通比例的時候，只計算香港股份占全公司全部股份的比例，而且要扣除關連人士所持有的股份，如果跟公司有關連的持股人，他們所持的股份將不列入流通股計算范圍。我們現金選擇權兩個提供方，華潤、GIC按照香港規則都定為關連人士。華潤是萬科大股東，GIC持有萬科下屬公司股份超過10%，收購股份轉為H股后都不計為公眾流通股。如果有太多B股股東選擇行使現金選擇權，我們比例可能達不到聯交所所要求的最低的股份。另外如果有1/3的B股股東都愿意實施現金選擇權，也說明他們對B股轉H股不認同的態度，這個時候公司就要慎重。如果申報過程中，申報的數量超過1/3，現金選擇權也不會行使，同時這件事將會擱置，B股重新回到國內市場。
最后是我們方案大概時間過程。根據我們發出通知，我們會在2月4日召開臨時股東大會，臨時股東大會召開后，我們會向中國證監會和香港聯交所、香港證監會提交相關文件。在取得中國證監會、香港聯交所核準批準后，我們會進入到B股現金選擇權實施期，如果沒有出現剛才說的1/3以上這樣的情況，B股將轉H股在聯交所掛牌交易，這就是我們B股轉H股重大事項的基本情況。謝謝！
提問：你好！到香港上市可以有幾種方式，介紹上市、分配上市、公開發售，后兩種融資功能更強，而介紹上市融資功能不太具備，萬科為什么會選擇介紹上市這種方式？如果這個成功后，在海外擁有兩個上市平臺，這兩個上市平臺如何避免同業競爭？謝謝！
郁亮：謝謝你的問題。對于萬科來說，我們相當于萬科歷史上第二次股改，前幾年剛完成A股股改，這次想完成B股股改，以轉換到流通更好的市場，同時也跟萬科B股投資者結構有關聯。這次我們B股轉H股，并不涉及融資安排，也沒有融資計劃。我們只是單純的B股轉H股，希望給更多境外投資者機會給大家。萬科去年收購了香港一個上市公司，改名萬科置業(海外)，他將以萬科香港的業務為主，而萬科目前只在大陸有業務，所以兩者之間并不存在業務上的沖突，所以彼此沒有競爭問題，萬科置業(海外)未來將繼續在香港本土的發展，而他本身持有香港物業，這方面會繼續做下去。
提問：此次萬科B股轉H股被認為是邁向國際化重要步驟，最近或者未來一段時間內，萬科在海外市場方面有哪些計劃？謝謝！
郁亮：我們B股轉H股這件事確實是我們國際化重要的步驟，其實萬科從上市那一刻開始我們一直具有香港基因、海外基因，88年發股票，其中有1000萬股是香港人購買的，大家耳熟能詳的萬科個人股東劉元生就是當時最早購買萬科股票的香港投資者之一。我們當年就請了香港財務顧問幫我們做了招股說明書，等到93年發B股的時候，從那個時候起差不多20年時間我們每年都會堅持在香港做投資者推介，以至于今天可以看到萬科B股投資者里面超過95%是境外投資者，也創造了一個奇跡，目前B股比A股股價高的上市公司我們是唯一一家。
對我們來說，這次B股轉H股當然對萬科國際化進程很重要，使得萬科整個公司能夠達到更高國際化的水準。但我想強調一點，國際化業務跟B轉H的安排是兩個不同的事情，我們去年根本不知道B股有轉H股可能性的時候，我們就制定了國際化策略。去年成立了美國業務小組，我相信今年也會落地。當然國際化業務對萬科是一個嘗試性投資，目前我們在走一步看一步，在不斷摸索，當然我們有任何結果的話也會及時跟大家報告。
提問：關于商業地產業務，這次之前我們知道萬科在北京成立商業地產總部，剛才說國際化業務是一個嘗試投資，商業地產在萬科是一個什么地位？這次B股轉H股打通海外通道，對商業規劃有什么關系？
郁亮：我再強調一次，B股轉H股是萬科第二次股改，這是股本架構調整，跟商業地產發展沒有直接關系。
我們這個月北京成立了萬科商用物業管理部，萬科一直以來也在做一件事，我們拿的地已經有一定比例的商業配套，我們現在為普通人蓋好房子，蓋有人住的房子里，所以社區商業需要占有一定比重，我們必須有效管理起來。我們去年也做了很多這方面嘗試，現在成立一個部門管起來而已。對于商業地產還有一個目標，跟城市同步發展，比如像深圳這樣，住宅供應量很少，其他商業物業類型機會較多，所以為了順應城市發展的趨勢，我們也要積極參與。我們一直以來對商業的定位都是為了做好住宅而做商業，成立商業管理部也并沒有改變既定策略。到今天為止我們對商業地產發展仍然實施保留態度，目前商業地產在個別城市出現了一些過快發展的勢頭，如果住宅出現過快發展勢頭過快，你有可能通過降價可以解決，商業地產的話降價賣不出去就只能通過閑置來處理掉，這是一個危險的事情。萬科對商業地產，在謹慎態度下發展。
提問：今年萬科的國際化計劃是基于什么戰略考慮？跟萬科融資壓力有沒有關系？目前國際化有沒有定下方向和具體規劃？
郁亮：萬科第四個十年的時候，我們要從國際化角度衡量我們是不是優秀，萬科管理和治理水平是否可以達到國際化水準。我們希望有更多全球化合作者，這也是國際化一部分。我們也嘗試把業務放在海外去做，這也是國際化一部分。所以國際化可以有很多內涵。從公司治理來說，我們一直以國際化為目標和參照系。如果狹隘的國際化業務說海外蓋房子這件事，我們確實也正在謀劃之中。畢竟國外發達國家他們房地產比我們早很多，他們所走的路，我們通過去嘗試，可以了解更多經驗回來。這是我們的國際化。至于融資安排之類的，國際化融資其實萬科一直都有，88年發股票就有，93年發B股也有，當然今天我們還有其他渠道，比如GIC為什么成為我們關連人士，是因為項目合作，除了GIC還有中信資本等等都有合作，我們資本渠道一直有很多合作者。
提問：這次提供現金第三方選定標準是怎么設定的？可預見的未來，比如半年、一年這批B股轉H股會不會對萬科股本結構產生較大影響？
譚華杰：先回答你的后一個問題。你可以看到整個萬科B股占全部股份只有11.96%，而且這次第三方提供的現金選擇權最高總數也不會超過我們B股總數的1/3，也就是說這次通過B股股東行使現金選擇權而導致第三方增持萬科的股份總數不會超過萬科總股本的4%，而且這4%實際上是由三家第三方共同提供的，所以肯定不會對萬科股本結構造成明顯的影響，這是可以確定的。就選擇第三方標準來說，我們從停牌到公布方案這段時間并不是特別的長，在這個過程當中我們也不太可能說拿著意向去找很多很多機構，然后跟大家洽談說你愿不愿意做我們第三方。
在這種時間比較緊，又比較高的保密性要求的情況下，我們在第三方選擇的范圍其實本身不是一個特別多的可選項，為什么最后是這三家？華潤因為一直是萬科第一大股東，也一直對萬科發展非常支持，所以當萬科需要幫助的時候，我們首先想到的肯定是華潤，提供第三方現金選擇權，其實是他們為公司提供一個幫助。第二，GIC是因為是我們很長時間一個合作伙伴，他們因為也是境外投資機構，所以他們擁有H股比較便利的條件。我們合作也建立了非常強的相互信任關系。第三家高瓴資本他們以投資境內外B股為主的一家機構，我們大多數常年投資萬科的機構，其實是以投資A股的機構更多一些，這些基金通常沒有B股業務，而高瓴也具有投資B股的資格，也是我們比較熟悉的機構里面非常大的一家，而且他在之前也多次表達過希望有機會能夠持有萬科。所以在這種情況下選擇了這三家。并不是我們刻意制定一個標準去篩選第三方，第三方實際上他們很大程度上是為公司提供幫助。謝謝！
郁亮：我稍微補充一下股本結構問題，即使未來有可能GIC跟華潤持有萬科H股的話，這部分H股也是流通股，不是非流通股，只不過不會被聯交所認定為公眾持股部分。沒有任何鎖定期，是全流通的，只不過不認定是公眾股份而已。萬科本來就是全流通股份。
肖莉：聯交所對公眾持股是有要求的。關聯人士所持股票是流通股，但是不被認為是公眾股，因為跟萬科有關聯的人士可能會長期持股，導致實際交易的股份數減少，但是實際上如果他們拿了股份后，他們也可以在H股上市后第一時間在市場上賣出。這里再跟大家強調一點。謝謝！
主持人：下面有請上海媒體提問。
提問：我想問兩個問題，第一，剛才一個問題，你們去年收購了南聯地產后，您剛才說南聯地產今后主要發展海外業務，是不是意味著以后南聯和B股轉H股的分工，就是南聯融資主要發展海外業務，H股資金主要用于國內發展？
郁亮：并沒有H股資金，我們只是B股轉H股。剛才回答這個問題我說的是我們香港萬科置業海外主要發展香港業務，海外的概念比香港大很多。南聯原來就有香港業務，我們想繼續發展壯大其香港業務，這是我們現在的分工。這次轉板不涉及融資安排，公司沒有融資計劃。
提問：但是我看到，B股轉H股，很多是因為B股失去融資能力，所以有轉H股的計劃？
肖莉：B股轉H股是非常簡單的轉板，這個轉板的目的主要是增強B股流動性。它顯然不是一個為了解決融資而做的一件事。未來萬科B股轉H股之后，所有融資還是要按照監管要求和監管部門的程序來進行。謝謝！
提問：郁我看到三季報萬科負債達到79.4%，之前維持在60%多，今年對降負債這塊有沒有具體計劃和步驟？我們希望負債維持在什么水平？
郁亮：實際上萬科有超過千億的預收款計入負債，這部分并無真實的償債壓力。公司的凈負債率基本會保持在40%以下，目前37%左右，在同行業中是很低的。希望大家在研究房地產公司時，一定要把預收款，已售未結的部分扣除了討論，否則數據上有很多誤導。目前公司會繼續堅持穩健策略發展。
主持人：下面請深圳記者提問。
提問：為什么選擇了和中信證券合作？
譚華杰：這次做的是介紹上市，對證券公司來說，其實不是一個很大的業務，因為不涉及融資，所以真正他們賺的錢是很少的。我并不認為券商之間有非常激烈的競爭，也不認為我們把這個交給誰做是給誰一個很大的生意。只是說這件事確實有一個探索和意義，有一定創新味道在里面，所以他可能是有興趣的，但是對證券公司并不是一個賺錢業務。過去萬科在資本市場融資操作，中信證券一直是我們多年合作伙伴，所以現在一件可能不一定很賺錢，但是有一定樂趣的事我們覺得交給他做也不錯。
提問：如果B轉H 成功，上市初期會不會擔心會出現交易流動比較小的可能性？還有一個，南聯地產現在改成萬科置業海外和B股轉H股如果成功通過的話，兩個都是萬科的，會不會給投資者誤導，不知道哪個是萬科？
郁亮：流動性我不擔心，從目前看來，萬科B股轉H股已經引起較多關注，而且萬科B股一直以來相對活躍，相信到香港市場會更活躍，我們也希望能夠成為香港資本市場一個非常受歡迎的股票。第二個問題，南聯只是萬科持有的境外子公司，而B轉H成功后，H股是香港上市的萬科股票。
提問：萬科B股轉H股跟萬科轉到第四個十年，中國房地產行業進入到一個下半場，是不是意味著黃金期已過，萬科到海外發展？2013年萬科研究報告中提到整個中國庫存很多，今年萬科在拿地、銷售保持什么策略？
郁亮：國際化業務對萬科是一個嘗試，萬科不可能把主要業務放在海外市場。我們的策略就是為“普通人蓋好房子，蓋有人住的房子”。目前誰需要這么多房子？一定是國內，我們城市化還沒有完成，有大量需求存在。
“國際化”不是我們第四個十年的標簽，國際化是萬科的探索和嘗試，主要目的我們是希望通過國際化提升萬科管理水平、提高我們對行業的認識，幫我們找到更多全球合作者，這是我們國際化目的之一。不只是說為了蓋房子、賺點錢。我們有什么優勢去國際化？比錢多，顯然香港發展商比我們多很多錢，更別說美國了。所以我們主要還是做好自己國內的業務，中國市場足夠大，足夠讓我們發展。第四個十年，萬科仍然以大陸為主，到今天為止我們進入全國60個城市，第60個城市是剛進入的南寧。我們國家公布房價指數是70大中城市，我們連70大中城市都沒有進完，所以國內對我們發展空間是很大的。
第二個問題，下半場是一個長期的開始，并不是一個短暫的變奏。中國城市，房價在不同城市有不同表現，大多數城市并沒有出現恢復上漲，還在盤整中，甚至在往下走的過程，只不過個別城市像北京、上海進入調整比較早、調整幅度比較深的，現在逐步在深入調整的基礎上有所復蘇，所以萬科下半場策略是一樣的，很重要策略是給普通人蓋好房子、蓋有人住的房子。這是第一個策略。第二，“三不”政策仍然是我們策略，“不囤地、不捂盤、不拿地王。”
提問：2012很多大型房企業，包括萬科，我們很關注在融資這塊怎么拿錢去做進一步開發，融資結構萬科有什么樣的計劃，會不會引入一些戰略投資機構做大資本？
郁亮：大型房企去年表現不錯，主要是堅持主流產品定位的結果。我們始終把握一個原則，我們追求給普通人蓋好房子，賺取合理利潤，兩方面都有交待。萬科5年下來，我們銷售超過1400億，多了1000億，這是沒有資本市場融資的情況下做到的。萬科已經習慣了沒有資本融資也可以解決發展問題，一個重要原因是萬科有很多合作者。包括戰略合作者，比如GIC戰略合作。這是萬科一直有的發展策略。我們解決一個問題是說當資本市場沒有條件讓你融資的時候，我們仍然需要給股東創造利潤，仍然要對員工負責，這個時候我們仍然要找到發展路徑。今天談B股轉H股是非常純粹的一件事，沒有跟融資結合在一起。
提問：最近三四線城市爆發了一些風險，還有一些城市貴陽，萬科也有一些地塊，未來三四線城市出現系統性風險可能性有多大。已經有房企明確表示撤出三四線城市，萬科有沒有這樣的策略？
郁亮：我們始終是城市圈帶發展模式，而不是點狀去發展。所有三四線城市都表現一樣嗎？即使同一類型城市，也不能簡單貼上標簽。我覺得每個城市房地產發展完全不一樣。每個城市出現目前的格局一定有它的道理。在任何行業里，哪怕衰落行業里都有做的好的企業，任何新興行業都有差的企業，關鍵你管理怎么樣、風險把握度在哪里。我最近在研究湖南專門做鄉鎮一級的發展商，未來新城市建設我覺得他是主力，賣1000元/平左右的房子，做得很好。我們說這個市場，換成正常的發展商都不會去做。全國也都看到他這個發展的很好。簡單一二三線區分有問題。
對萬科進城市，我們自己有模型，PIE模型，P是人口，I是基礎設施，投資，E是就業，產業發展。如果這個地方有產業發展、首先有基礎設施投資，就有就業人口增加，人口增加之后這個地方房地產市場就有機會，就有穩定的支撐作用。所以說每個城市在不同發展階段都有爆發性增長的那一刻。比如說我們早年深圳房地產是非常火爆，成交量特別大，但深圳房地產市場過去一年成交300萬平方米，在全國排名很后面了，很多三線城市銷售都超過300萬平方米，所以說這個城市過了這個階段后就維持這個狀態。所以我們的判斷標準是看這個市場有沒有泡沫之類的，有沒有人口支撐、有沒有基礎支撐、有沒有就業、產業支撐，如果有支撐，市場大一點也正常。
提問：在今天上午的B股開盤十分鐘，萬科股票已經漲停，同時帶動了房地產企業以及其他相關股票上漲，在萬科B股轉H股這樣一種選擇的時候，同時萬科也是全球房地產行業企業中做得非常出色的，你們如何在資金和企業發展中更好地防范風險？謝謝！
郁亮：萬科這么多年始終如履薄冰平衡好發展和風險問題，我們在行業里始終是非常理性，對風險管控始終也是非常嚴格。比如我們嚴格控制凈負債率，嚴格控制買地的規模，庫存的規模，每個禮拜、每個月跟蹤存貨怎么樣，銷售情況怎么樣，堅持現金為王，保持足夠現金在手里留著。這些東西萬科一直運營的很有效，我們會一直強化這方面工作，保證萬科能夠在復雜多變市場面前還能夠有一個穩健的表現，有的時候你們老要催我們再發展快一點，別人趕上來了，其實對企業是有害的，越大的時候，越大越危險。我們始終知道這個道理。
提問：萬科一直在強調現在中集集團B股轉H股之后，在制度層面B股轉H股沒有什么問題，但是是不是在別的層面除了制度層面，哪些方面萬科覺得可能還有不可控的因素？在現在這種調控狀態下，萬科有沒有準備好證監會一定會批準B股轉H股？
郁亮：在公告此事之前，管理團隊已做了大量工作，在確認有機會完成這件事情之后再公告。至于說有哪些不可抗因素，我無法預測。就目前情況來看，我們只等批準，首先是股東批準，然后是證監會和香港聯交所批準。萬科已經做了充分準備，否則也不敢貿然提出這個方案。還有中集一個成功案例在先，對我們也是非常好的榜樣。所以我們對能夠做成這件事是非常有信心的。
提問：剛才一開會的時候已經介紹了萬科在上市的時候有很多的第一次，包括年報采寫的格式，但是也有很多股民跟我們聊的時候，他們其實也很期待B股轉A股，我不知道萬科有沒有考慮？
郁亮：因為我們B股比A股還貴，轉成A股的話，B股投資者會吃虧的。沒有投資者跟自己的錢開玩笑。而且95%的B股由境外投資者持有，轉成A股，他根本沒有辦法買賣。所以轉成H股是一個自然選擇。
提問：萬科如果成功轉成H股后，有沒有信心進入恒指成分股行列？在香港方面之前表現說香港有一些項目在洽談，想問一下沒有在香港方面已經有落實的？
郁亮：萬科是透明的公司，一旦有落實就會告訴大家，我們每個月都會公布銷售和新增項目情況。我們當然希望能夠成為成份股，不僅成為大陸資本市場藍籌股，我們也希望未來有機會成為香港市場藍籌股。我們會朝這個方向努力。
提問：萬科B股表現確實非常出色，但是反過來另一方面，這種出色表現有沒有可能在H股之后，H股上漲空間造成一個壓力，H股里拿恒大跟萬科來比，萬科估值略高一些，當然拿龍湖地產等等相比，萬科估值還是低估的，不知道郁總怎么看到H股后，這個估值問題。
郁亮：每個公司都完全不一樣的，就像兩個人比較誰更優秀，我覺得很難比較。對萬科H股表現，我很有信心。我們長達20年時間持續的推廣，使得我們在香港市場受關注度比其他B股公司要高。在更大舞臺上去展現自己的時候，相信我們的股票也會有更好的表現。
提問：B股轉H股之后，等他成功轉板后，近兩年有沒有發新股、發債的計劃？
郁亮：目前沒有計劃。
提問：今年萬科銷售計劃怎么樣？
郁亮：我們沒有年銷售計劃。為什么沒有？因為每個月我們會開運營會議來討論每個月工作要求，我們每個季度調整未來四個季度到六個季度的項目安排，每年會調整一次未來36個月的發展，我們是逐季逐月調整，我不太可能之前公布一個鐵定完成的數字。我們要求自己，不同城市有不同表現，而且政策有新的變化，競爭有新的格局，這個時候我們始終要在市場里有更出色的表現，這是對我們自己的要求。而不是說制定一個固定目標去做。制定固定目標去做，對小公司很容易實現。我們現在這么大規模的時候，我們必須方方面面都表現很均好，所以這個時候我們不會事先做一個固定的銷售計劃。我們每個月公布銷售數字，就是為了告訴大家，你們可以判斷公司發展大概怎么樣。
另外再糾正一個東西，我今天早上刷微博看到有人說，萬科員工不健康還要扣獎金，萬科真的沒有這個安排，是扣管理層獎金。員工不健康就是因為管理層沒有安排好工作，要不就沒有安排大家運動，要不就是精神高度緊張。你們也幫我們糾正一下，在萬科，員工不健康是扣管理層獎金，不是員工本人。
提問：你剛才說B股轉H股萬事具備，只欠批準，大概批復時間會要多長？真正掛牌這個時間會在什么時候？有沒有一個大概時間段？
郁亮：這個很難預測。
提問：現金溢價5%這個標準怎么制定下來的？
郁亮：萬科停牌后，我們希望在短時間內盡快復牌，減少對投資者影響，所以要盡快找到能夠愿意出錢做這件事的人。剛才講為什么找這三家。因為方案不能公布，只能悄悄去談。由于萬科B股比A股還貴，現金選擇權有沒有溢價都是可以探討的問題，但是既然有三個機構愿意出5%溢價作為對價，我們當然樂意接受這個方案，這樣給B股投資者更大的保障。至于說為什么不是6%、4%？那跟人家愿意做多少承諾出來的。別忘了，我們歷史上20年整個只有89個交易日B股股價超過我們現在現金選擇權的價格，這個比例我覺得相信在千分之一以內，所以我們現在這個方案對投資者也是一個很好交代。還有一個原因是中集給了5%的溢價。我們B股股價雖然高，但也還是參考了中集的方案。
提問：未來萬科在管理層這塊有沒有什么激勵機制，有沒有可能轉板后利用H股實施股權激勵？
郁亮：境內投資者是不能買H股的。而且萬科已經有股權激勵了。我們激勵手段是完整的，也是有效的，所以我們暫時沒有想過通過H股再做境外股權激勵。
提問：剛才郁總強調萬科短期內沒有融資計劃，你們有沒有估算過轉板成功后，香港市場資金成本比國內低很多，你們有沒有估算過，轉板成功后對萬科資金成本會降低多少？第二個問題，此次轉板成功，對于萬科所有股東而言會帶來什么實質性的利好？
郁亮：萬科始終知道，股東錢是最貴的，所以能不拿就不拿。過去5年的情況說明萬科不依靠資本市場融資也能發展。本身香港金融市場，我們也有合作，像GIC、中信資本，境外的錢直接投資也有的。萬科在香港上市之后，我們會獲得更多國際投資者關注，影響力更大的時候也對我們帶來其他便利，更透明之后，別人愿意給你更好的評級，信用評級更好一些，有機會見到更多投資者，這樣更廣泛尋找合適的投資方式。至于成本多少，根據資本市場不同表現來確定，現在確實香港市場融資成本相對比國內低一點，工具多一點，但是外資進入資本市場也是有管理的，也不是拿了錢就可以用的。這些都需要慢慢摸索。
我相信萬科H股上市后，對投資者是有好處的。對公司發展多了更多選擇機會，對投資者來說，國際投資者跟我們國內A股投資者之間也有一個充分交流，更大的參照系，使得萬科股票估值有了更準確認知。相對來說，國內投資者對小盤股更偏愛一些，國外大型股票表現的并不比小盤股更差，會表現更好一些，通過不斷國內投資者與國外投資者交流，使得萬科股票得到更合理的表現，這些都有幫助，謝謝！
主持人：今天我們的媒體溝通會到此結束。謝謝大家！
進入【新浪財經股吧】討論