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　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 彭友 東海證券一篇《烏雞變鳳凰》的深度調(diào)研報(bào)告，昨日將深國(guó)商(000056.SZ)的股價(jià)推上了漲停板。然而，深國(guó)商卻并不“領(lǐng)情”，該公司昨日晚間發(fā)布澄清公告，指責(zé)東海證券該報(bào)告純屬烏龍。

　　5月5日，東海證券分析師桂長(zhǎng)元發(fā)布了上述報(bào)告，認(rèn)為公司的價(jià)值被嚴(yán)重低估，目標(biāo)價(jià)55元，首次給予公司“買入”評(píng)級(jí)，“目前股價(jià)僅20元，上漲空間將十分巨大�。　弊蛉�，深國(guó)商股價(jià)跳空高開后直奔漲停，并創(chuàng)下歷史最高價(jià)21.56元。深交所成交回報(bào)顯示，該股昨日的主買方為國(guó)泰君安深圳益田路證券營(yíng)業(yè)部，買入金額為2161.17萬元。

　　研究報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)與深國(guó)商的晶島項(xiàng)目相鄰的怡景中心城2010年12月計(jì)劃出售8000平米商鋪(非核心鋪面)，目前銷售均價(jià)為18萬/平米。晶島項(xiàng)目與深圳會(huì)展中心比肩而鄰，通過人行天橋與地下通道緊密相連，其位置優(yōu)于怡景中心城，認(rèn)為晶島售價(jià)高20%以上更為合理。并分別按18萬元/平米、21.6萬元/平米出售價(jià)對(duì)公司晶島項(xiàng)目進(jìn)行了估值。

　　該報(bào)告認(rèn)為，假設(shè)2011年底晶島項(xiàng)目開業(yè)，2012年便可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流；并假設(shè)2012年項(xiàng)目平均租金為800元/平米/月并每年遞增，2015年達(dá)到1200元/平方米/月，同時(shí)還假設(shè)2015年項(xiàng)目貸款還清，財(cái)務(wù)費(fèi)用從此歸零。

　　該報(bào)告還認(rèn)為，該公司共營(yíng)造桉樹速生豐產(chǎn)原料林面積12萬畝，已儲(chǔ)備林地資源35萬畝，與當(dāng)?shù)卣�府簽訂合作開發(fā)林地協(xié)議面積190萬畝。若35萬畝儲(chǔ)備林地全種，5年一輪成熟，每畝熟林按0.3萬元凈利潤(rùn)計(jì)，折合每股收益0.95元。如190萬畝協(xié)議林地全種，每股收益則可高達(dá)5.16元。

　　然而，昨日晚間，深國(guó)商便發(fā)布澄清公告，認(rèn)為研報(bào)中的估值分析并不符合實(shí)情。該公司甚至還稱，最近一年內(nèi)未曾接待過東海證券的調(diào)研。

　　深國(guó)商指出，根據(jù)公司的既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，晶島項(xiàng)目商鋪只租不售。公司于2010年底辦理的晶島項(xiàng)目房產(chǎn)證上載明：“晶島項(xiàng)目限整體轉(zhuǎn)讓，不得分割辦理房產(chǎn)證”，在客觀上，也不具備分割出售的條件。以上相關(guān)報(bào)告按周邊商鋪出售價(jià)格對(duì)公司進(jìn)行估值，前提假設(shè)缺乏合理性，也不符合公司的實(shí)際情況。此外，周邊的中心城商鋪已經(jīng)營(yíng)三年，而晶島項(xiàng)目尚未開業(yè)，估值上也不具備可比性。

　　此外，公司晶島項(xiàng)目的建筑面積13.8萬平方米，除去地下車庫(kù)層、消防通道等公共區(qū)域面積，實(shí)際可以出租的面積約8萬平方米左右；目前公司按晶島項(xiàng)目實(shí)際可供出租建筑面積計(jì)算的租金招商均價(jià)擬初定為300元至500元/平方米/月(根據(jù)業(yè)態(tài)布局以及樓層不同，租金會(huì)有所差別)；同時(shí)大型購(gòu)物中心的開業(yè)運(yùn)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)成本通常會(huì)占到收入的20%-30%。該研究報(bào)告所依據(jù)的租金水平與公司實(shí)際采用的招商租金差異較大；且其所依據(jù)的13.8萬平方米的建筑面積(沒有扣除停車場(chǎng)、消防通道等公共面積)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估值，也與項(xiàng)目實(shí)際可供出租的面積差異較大；同時(shí)在該報(bào)告的盈利預(yù)測(cè)模型中，完全沒有考慮扣除項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本以及項(xiàng)目折舊等成本費(fèi)用，導(dǎo)致最終估值結(jié)果與公司實(shí)際情況差異較大。另外，以上公司初定租金水平為公司根據(jù)深圳市同類購(gòu)物中心并結(jié)合項(xiàng)目位置擬定的對(duì)外招商租金水平，未來實(shí)際招商情況可能會(huì)略有差異。

　　在速生林方面，深國(guó)商表示，2005年公司開始發(fā)展林業(yè)時(shí)，與廣東東北部翁源等縣市政府簽訂了合作造林的意向協(xié)議。但在新物權(quán)法實(shí)施和國(guó)家林權(quán)制度改革的大背景下，林業(yè)征地要和農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并辦理林權(quán)證，國(guó)商林業(yè)原早期與政府簽訂的意向造林協(xié)議已失去實(shí)際效力。

　　對(duì)于東海證券的研究報(bào)告，上海知名私募人士揚(yáng)韜也在微博上表示，研報(bào)認(rèn)為深國(guó)商的商鋪可以賣到18萬甚至21.6萬每平米，商鋪出租可以每平米800元/月甚至1200元。然而，即使在寸土寸金的上海陸家嘴，價(jià)格也沒有這么貴。這樣的估值依據(jù)不足以采信。