姜雷

　　低調(diào)、沉穩(wěn)、點(diǎn)子多。大部分接觸過茂業(yè)國(guó)際(00848.HK)董事長(zhǎng)黃茂如的業(yè)內(nèi)人士，都愿意用這樣的定語(yǔ)來評(píng)價(jià)他，因?yàn)楹苌儆腥四軌蚬蠢粘鳇S茂如發(fā)跡的完整軌跡。

　　與深陷囹圄的黃光裕相比，從房地產(chǎn)發(fā)跡到資本市場(chǎng)的狂飆突進(jìn)，同為潮汕老鄉(xiāng)的黃茂如有著相似的鏈條。已經(jīng)是中美小國(guó)伯利茲公民的黃茂如顯然更加低調(diào)，而其背后，是一個(gè)盤踞深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)近20年，神秘的黃氏家族。

　　基督徒家族

　　黃氏家族譜中共有六人。其中黃茂如和其親兄弟四人，在深圳都是鼎鼎大名的地產(chǎn)大亨。除黃茂如外，分別是大中華國(guó)際投資集團(tuán)董事局主席黃世再，國(guó)都集團(tuán)董事長(zhǎng)黃茂展，信和地產(chǎn)掌門人黃振華。

　　兄弟4人篤信基督教，大哥黃世再曾在一次接受采訪時(shí)表示，他們每天都會(huì)做禱告，是上帝在指引他前進(jìn)。

　　黃世再早年就出國(guó)打拼，自稱學(xué)的是金融，20世紀(jì)80年代作為新加坡愛國(guó)華僑，在香港創(chuàng)辦大中華國(guó)際投資集團(tuán)公司，并在上世紀(jì)80年代末開始投資深圳房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　同黃茂如一樣，也沒有人知道黃世再是如何掘得第一桶金。知情人士稱，黃氏兄弟們的起家基本上都是靠其大哥的扶持做大的。

　　汕頭市圖書館舉辦的一個(gè)網(wǎng)站上，有一個(gè)關(guān)于黃世再的訪談。在這個(gè)訪談中，黃世再說，黃氏家族的起家源于黃氏兄弟的父親，其父親退伍之后在深圳布吉地區(qū)買了很多地。隨后分給黃氏幾個(gè)兄弟開發(fā)，逐步有了信和花園、國(guó)展苑、龍珠花園和茂業(yè)城的黃氏家業(yè)。

　　1992年黃茂如開始在深圳參與房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，在兄弟們中是規(guī)模最小的一個(gè)。黃茂如的第一個(gè)項(xiàng)目是在深圳關(guān)外布吉開發(fā)的名為“茂業(yè)城”的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此后黃茂如也將茂業(yè)作為其公司的名字。

　　1995年黃茂如創(chuàng)建了茂業(yè)集團(tuán)，先后開發(fā)了都市花園、中兆花園、世紀(jì)豪庭、香蜜湖豪庭等地產(chǎn)項(xiàng)目，2003年開發(fā)的世界金融中心更是成為了深圳的地標(biāo)性建筑。

　　投資百貨業(yè)

　　真正讓黃茂如聲名鵲起，并且趕超大哥黃世再的是其在百貨零售業(yè)創(chuàng)新和財(cái)富積累。也就是后來屢見報(bào)端的“商業(yè)+地產(chǎn)”模式。

　　與其兄弟專注房地產(chǎn)不同，黃茂如在開放房地產(chǎn)的同時(shí)，就已經(jīng)把目標(biāo)鎖定在百貨零售業(yè)，1996年，深圳茂業(yè)商廈成立；1997年，其首家百貨店茂業(yè)深圳東門店正式開業(yè)。

　　前深圳銅鑼灣百貨的一位高管告訴記者，黃茂如在百貨業(yè)內(nèi)算是一個(gè)“奇才”，鬼點(diǎn)子很多。他在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)了“買一百送一百”的促銷模式，66小時(shí)不打烊的銷售神話。

　　在1995年參與深圳兩大商業(yè)中心“老東門”和“華強(qiáng)北”的改造和經(jīng)營(yíng)中，茂業(yè)集團(tuán)就已經(jīng)著手百貨業(yè)的發(fā)展，“茂業(yè)商廈”等六大項(xiàng)目，為其日后在深圳百貨業(yè)闖出名頭，奠定基礎(chǔ)。

　　2003年茂業(yè)集團(tuán)完成了股份制改造，注冊(cè)資本1.4億元，總資產(chǎn)達(dá)70億，凈資產(chǎn)48億元。黃茂如在投資地產(chǎn)時(shí)，并不求規(guī)模，而是強(qiáng)調(diào)能否迅速收回投資。“這種投資思路與百貨業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的思維是一致的”。上述高管稱。

　　與傳統(tǒng)百貨業(yè)采取的租賃模式不同，黃茂如旗下的茂業(yè)百貨更強(qiáng)調(diào)的是自有物業(yè)。2008年茂業(yè)國(guó)際在香港上市時(shí)，旗下的15家百貨店中，僅有三處物業(yè)是向獨(dú)立第三方租賃的。

　　“茂業(yè)系”開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括公寓、商鋪等，一般采取333制：1/3出售回收部分投入資金；1/3出租、收租金；1/3自主經(jīng)營(yíng)賺取商業(yè)利潤(rùn)；其中開設(shè)百貨店是利潤(rùn)的主要來源。

　　我愛我家副總裁胡景輝告訴記者，這就有效解決了開發(fā)商在開發(fā)過程中面臨的各種矛盾。另外，由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)比較好，周邊帶旺之后，自有的商鋪物業(yè)也會(huì)跟著升值。同時(shí)，物業(yè)管理也更符合百貨商場(chǎng)的個(gè)性化要求，能為后期經(jīng)營(yíng)提供較好的硬件設(shè)施。

　　與租賃商業(yè)用房相比，自建可節(jié)約10%-30%的綜合成本，而百貨業(yè)平均利潤(rùn)率僅為2%。在深圳站穩(wěn)腳跟后，茂業(yè)集團(tuán)開始向省外發(fā)展，2003年12月，接手重慶江北最大爛尾樓-江田君悅廣場(chǎng)。

　　黃茂如模式

　　不過，這種商業(yè)+地產(chǎn)的模式存在一個(gè)很大風(fēng)險(xiǎn)，如何在一、二級(jí)有購(gòu)買力的城市獲取黃金地段商業(yè)土地資源。在此類資源稀缺且價(jià)格高昂的背景下，大規(guī)模復(fù)制這一模式并不容易。

　　鮮為人知的是，在2004年在武漢鍋爐集團(tuán)改制中，茂業(yè)集團(tuán)就參與競(jìng)價(jià)，黃茂如看好正是武鍋老廠區(qū)位于市內(nèi)的黃金地產(chǎn)。但最終卻失手。

　　這也就不難解釋，2005年茂業(yè)集團(tuán)以3.8億元收購(gòu)成商集團(tuán) (600828.SH)65.75%的股權(quán)。

　　黃茂如發(fā)現(xiàn)，如成商集團(tuán)一樣，大股東持股比例較低，企業(yè)資產(chǎn)狀況差的商業(yè)類上市公司很多，這些商業(yè)類上市公司最值錢的資產(chǎn)正是土地和房產(chǎn)。

　　商業(yè)類公司上市較早，其房地產(chǎn)都位于城市的黃金地段。由于按歷史成本記賬，這些公司所擁有的土地和房產(chǎn)的賬面價(jià)值較低。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，這些土地和房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值逐年攀升。

　　平安證券分析師郭莉莉告訴記者：加上會(huì)計(jì)制度的原因，這些低估資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值并沒有在賬面上得到體現(xiàn)，甚至還持續(xù)計(jì)提折舊。

　　黃茂如的商業(yè)+地產(chǎn)模式的本質(zhì)就是獲得這些被低估資產(chǎn)，從而謀取高額利潤(rùn)。在獲得這些資產(chǎn)后，可以通過向銀行抵押等方式，迅速將資金抽走，投入到下一個(gè)項(xiàng)目中。“就像滾雪球一樣越滾越大”。

　　數(shù)據(jù)顯示，茂業(yè)國(guó)際上市時(shí)，其營(yíng)運(yùn)及購(gòu)并的資金絕大部分來自銀行貸款，其短期及長(zhǎng)期銀行債務(wù)持續(xù)且大幅飆升。銀行貸款從2005年約22億增長(zhǎng)到2007年的79億元。

　　2008年茂業(yè)國(guó)際上市，打通資本通道的黃茂如鎖定了更多商業(yè)類上市公司目標(biāo)，獲得這些公司大股東地位，甚至只要通過二級(jí)市場(chǎng)的惡意收購(gòu)就可以完成。

　　之后，黃茂如其相繼在二級(jí)市場(chǎng)出手收購(gòu)商業(yè)城、渤海物流和深國(guó)商的股權(quán)，并先后遭到商業(yè)城和深國(guó)商的大股東的狙擊。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

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