作者：本報記者 王熙喜

　　曾經“懷揣100億元資金，帶著20個人的團隊，全國各地找項目”的雅戈爾董事長李如成，如今可能更樂于找現金而不是找項目。

　　房地產和股權投資曾是服裝巨頭雅戈爾最強勁的兩大利潤支撐，然而， 成也蕭何，敗也蕭何，隨著房地產市場漸入衰境，股市一瀉千里，市值損失上百億的雅戈爾正行走在危險的資本鋼絲上。曾經被視作多元化經營成功標桿的地產與金融，如今看來似乎更像是一場危險的資本游戲。

　　昔日地王深度被套

　　2月10日，在位于寧波郊區鄞縣的雅戈爾國際服裝城門口，雅戈爾擺了2個小攤正在招聘女工。員工劉英（化名）說，每天工作12個小時，很辛苦。“金融危機爆發后，年終獎改為每個月發放，但事實上變相降低了工資。”

　　實際上，服裝巨頭雅戈爾最大的麻煩還在于地產和股權投資的雙重打擊。

　　一度為雅戈爾貢獻了50%以上利潤的房地產業務，正在遭遇一場危機。一年前的“2008年及2009年公司的地產業務收入將分別為48億元、72億元，對公司的利潤貢獻將達6.8億元和11.2億元左右”的預計已然落空。

　　近年來，雅戈爾頻頻拿地，屢次戴上“地王”桂冠，不料卻在經濟環境惡化的今天被深度套牢，這些地塊也大多處于荒蕪狀態。

　　2008年2月，雅戈爾集團以97972.28萬元的價格競得北郊路以西地塊，以樓面地價13102元/m2獲得寧波新“地王”稱號。之前在蘇州、寧波，雅戈爾都曾獲過“地王”稱號。

　　在出租車司機和居民的指引下，記者在寧波北郊看到了華辰北9號地塊：在狹窄的公路兩旁，矮小的圍墻圈出了小塊地方。據了解，該土地用地性質為二類居住用地，適建住宅及其配套設施。規劃容積率為1.35，出讓面積17.6萬平方米，總價15億元。

　　2月11日，寧波市國土資源局土地利用管理處處長賀敏杰告訴時代周報記者：“由于市政配套拆遷未到位，主要是3個廠未拆遷，所以華辰北9號地塊雅戈爾有6億多元土地出讓金未到賬。”他說，正因為如此，即便2年未動工即收回土地的期限已滿，但考慮到責任不在雅戈爾，所以并未收回該地塊，“按照道理，雅戈爾還要向政府索賠呢。”

　　但距離華辰北9號地塊僅2公里的新星都市2008年3月均價7000元/m2，已接近樓面價6685元/m2，低迷的樓市，使得華辰北9號的開發前景堪憂。

　　雅戈爾自1992年開始介入房地產業，旗下擁有寧波雅戈爾置業有限公司（下稱雅戈爾置業）、寧波甬城房地產有限公司、蘇州雅戈爾置業有限公司和寧波雅戈爾錢湖投資開發有限公司等十幾家房地產公司，其中雅戈爾置業在寧波市場排名第一。

　　2007年初，雅戈爾置業在寧波買下華辰北9號地塊，每平方米樓面價6685元，高出拍賣價4000多元，每畝地價近700萬元，在寧波屬于“天價”。

　　2007年7月，雅戈爾置業再一次成了“地王”。原杭州商學院地塊以高出起拍價8億元、樓面價15719元/m2的價格創下了杭州土地拍賣的天價，土地出讓金高達14.76億元。此后西湖區留下53號地塊的樓面價格，也高達11103元/m2。

　　從寧波市國土資源局獲悉，北郊路以西地塊位于江北區，北起規劃道路，南至范江岸路，東臨永豐北路（原北郊路）。記者打的來到此地，掛著彩色廣告的長橫幅掛在墻上，墻內土地南北長約200多米，東西約50米左右，盡是垃圾和未動過的土地。據雅戈爾提供的資料，該地塊“爭取今年10月動工”。

　　漢宇地產研究主任邵明浩說：“除了樓面價，高層住宅的建安、園林直至交房的成本約為2000－2400元/m2，還要加上造價20%左右的稅收。以此計算，北郊路以西地塊建房成本就高達2萬元/m2。”而雅戈爾提供的資料顯示，周邊樓盤參考價為15000元/m2，北郊路地塊的開發效益為負值。

　　除了杭州轉塘地塊處于在建未售狀態，其他如蘇州現代大道地塊、杭商院地塊、蘇州相城地塊、姜山鎮3號地塊、杭州留下53號地塊、原中基地塊等，要么就是計劃今年才動工， 要么連動工時間也沒定。

　　易居中國分析師薛建雄說：“土地出讓金未到賬，說明資金鏈很可能有問題。上述數個在建未售項目地塊成本分別約為8億、10億元以上，上述待建項目工8塊土地占款72.65億元，也就是說，前2年雅戈爾應投入土地資金約90億元，按3000元/m2的建安成本，如要滾動開發，預計還要投入50億元。”

　　中原地產研究咨詢部分析師徐珊珊表示，“由于雅戈爾前期拿地支付土地資金85億元，導致2008年三季報公司短期負債高達73億元，長期負債達27億元。同時，為了回收資金，雅戈爾還要再投入50億元，而寧波地價偏高，回流資金速度減慢，這將導致公司資金鏈高度緊張。”

　　據相關資料，截至2008年9月，雅戈爾的土地儲備已達289.4萬平米，投入的競標資金就到達131億元，高于公司提供的資料所顯示的85億元的金額。

　　雅戈爾置業總經理王國強此前曾表示，旗下多個項目開工時間推遲，華辰北項目要推遲到今年才能開工，原本預計去年3季度開工的“地王”杭商地塊則推遲到今年開工。

　　“由于市場低迷，寧波市推地節奏也減緩。2008年雅戈爾只拿了3塊地，即總價9.7億元的北郊路以西地塊，2.4億元的中基地塊、0.8億元的東吳地塊。”雅戈爾董秘劉新宇在接受時代周報記者采訪時說。

　　但劉新宇同時強調，“雖然雅戈爾2008年1－9月的凈利潤僅21.5億元，但公司在工商銀行有50多億元授信額度，在中信銀行有30多億元授信額度，雅戈爾才貸了3億元，春節期間銀行還在‘逼貸’，所以資金完全沒有問題”。

　　劉新宇表示，“公司房產從預售到交房（收入確認）一般需2年，所以2009年和2010年的房地產收入基本有保證，2009年不會差于2008年。2011年則要看今年的預售開工情況了，就不是現在能預測的了。”

　　2008年前三季度，雅戈爾經營活動產生的現金流量凈額9.08億元，而2007年同期為17.075億元，同比銳減46.82%。

　　對此，劉新宇解釋稱，報告期內公司房地產業務投入增加和公司支付員工工資增加(主要是收購新馬集團的員工工資)是主要原因。

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