劉晴 張勇

　　迪斯尼真正的王者是誰？陸家嘴(600663SH)，中路股份(600818SH)，外高橋(600648SH)？當這些公司被一路炒作之后，受益迪斯尼概念的真正的王者可能才剛剛露出面紗。

　　“迪斯尼可能就建在中華企業(yè)(600675SH)在南匯的土地儲備上，但現(xiàn)在市場炒作太多了，誰都不會承認，中華企業(yè)更不會承認。”近日，上海市政府一位知情人士對記者表示。

　　2月12日，中華企業(yè)報收8.41元，漲幅達到6.86%，一周累計漲幅接近20%，遠遠走強大盤。

　　最大受益者

　　盡管至今，迪斯尼的選址仍然是個謎，但是市場上但凡和迪斯尼沾邊的上市公司都已經被輪番炒作，無論是陸家嘴、中路股份還是外高橋。這些公司之所以被爆炒最主要的原因就是受惠于比鄰迪斯尼的土地儲備和開發(fā)。

　　本報從知情人士了解到，目前上海迪斯尼樂園項目方案已經上報國務院審批，方案中不僅包括迪斯尼樂園的首選建設地址，也包括較為詳細的發(fā)展計劃。

　　最新披露的迪斯尼項目公司股份購成中，中方將占股57%，外方占43%。中方具體參與的公司中陸家嘴將占股60%，精文投資公司將占有30%的股份，南匯區(qū)房地產開發(fā)有限公司持有10%。

　　而在最近的一份廣發(fā)證券的報告中亦顯示，未來的迪斯尼地理位置將落戶南匯區(qū)，在南匯區(qū)擁有大量土地資源的公司也將成為最大受益者。

　　“而迪斯尼選定的地址很有可能就在中華企業(yè)的土地儲備上。”一位接近政府層面的知情人士透露。

　　根據(jù)中華企業(yè)內部人士的介紹，公司在距離浦東川沙附近的地產項目中，正按計劃推進工程建設的項目有：南郊中華園一期、南匯區(qū)周浦項目(一、二期)等；正在前期規(guī)劃設計的項目有：浦東新區(qū)花木鎮(zhèn)三街坊42丘地塊項目、南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)曙光村6/2丘地塊項目等。

　　“這些項目的土地規(guī)模合計超過1000畝，距離傳說中的迪園項目核心區(qū)域都在10公里左右。”上述中華企業(yè)內部人士說，“由于大股東的資源，公司在土地資源獲得上具備一定優(yōu)勢，很多土地是在2002年以前獲得的，成本僅5萬元/畝，如今這些地塊單畝的價格甚至接近百萬，而在迪園項目正式啟動后，這些地塊的價值顯然還有巨大升值空間。”

　　中華企業(yè)除項目儲備外，還有潛在的土地儲備資源。中華企業(yè)在緊挨著川沙鎮(zhèn)的周浦鎮(zhèn)大舉“造城”，該項目占地面積34萬平方米，建筑面積達46萬平方米，項目名稱叫“印象春城”，是迪斯尼南匯地塊的核心地段；在南匯區(qū)航頭鎮(zhèn)占地34萬平方米的土地上打造“南郊中華園”別墅項目；在的南六公路，中華企業(yè)在附近的三灶鎮(zhèn)曙光村6/2丘地塊項目占地145409平方米，即將開發(fā)。花木鎮(zhèn)三街坊42丘地塊在陸家嘴與迪斯尼樂園之間，占地面積30790平方米，規(guī)劃建筑面積84380平方米。中華企業(yè)在南匯區(qū)和浦東的樓盤占地85萬平方米，幾乎形成對迪斯尼樂園的包圍圈。

　　而迪斯尼樂園開發(fā)的下一步將是南匯區(qū)的洋山國際深水港和臨港新城，與迪斯尼樂園、浦東機場連成一片，中華企業(yè)在此擁有幾千畝的土地儲備。

　　“對于需要大量土地用來建設園區(qū)的迪斯尼項目來說，土地的取得自然是首要解決的問題。”因此，業(yè)內人士認為，作為中華企業(yè)的控股股東，同時也是上海土地儲備中心的上海地產集團將可能會在迪園項目的發(fā)展上起到關鍵作用。

　　隱而不發(fā)

　　然而，中華企業(yè)對這些豐富的土地儲備卻一直“諱莫如深”。

　　2月11日，中華企業(yè)的董秘告訴記者，公司在這個地區(qū)確實有土地儲備，但是是否和迪斯尼有關并不知情。

　　另外，市場上由于和迪斯尼沾邊的公司都受到追捧，也使得中華企業(yè)對迪斯尼“三緘其口”。“市場都是炒作，我們都有規(guī)定，不能對外有任何泄露。”中華企業(yè)的董秘說。

　　上海市發(fā)改委綜合改革司的一位人士也表示，首選地址已經框定，而備選方案也有所計劃。“選址的主導方在于上海市政府，但各個利益集團都向市府反映過自己的意見，但方案設計的第一要義是通過中央的審批，其次才是具體的經濟、文化方面的考慮。”

　　由于談判越來越進入最后階段，參與者都被要求絕對保密，于是談判后期發(fā)生的變化大多無人知曉，但從側面了解到，由于落戶川沙已經盛傳多年，地價飛漲，迪園如果選定此處成本上會有很大困難，因此，視線之外的地方成為真正的首選。不過地址選定的大致條件還是沒有大的變化，臨近浦東機場，地處浦東和南匯交界。

　　從目前情況看，能夠參與迪園項目發(fā)展的公司自然將有利可圖，而在迪園地址周圍擁有大量土地資源的公司也同樣會因此受益。

　　“迪斯尼這么大的項目，征用的土地肯定絕大部分是國有企業(yè)，像界龍實業(yè)、中路股份什么的，就算是被征用也只是很少的一部分。”上述市政府人士表示。

　　“之前的分析都過于簡單和片面，只要有地或者是廠房在傳說的迪園附近就說會有巨大經濟利益，其實不然。既有土地資源也可能參與項目發(fā)展的中華企業(yè)才是真正的迪園項目最大受益者。”上海地產界一位人士表示。

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　　來源：經濟觀察網(wǎng)

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