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房地產估值重心下移 萬科最終業績要過四關
周濤
2008年即將過去，萬科房地產股份有限責任公司(萬科A，000002.SZ)銷售額低于去年已成定局，由于房地產行業銷售收入與營業收入存在結轉時點的差異，2008年萬科的最終公布的業績究竟如何，仍然受到四重因素的影響：不確定的行業市場預期、確定的負增長、穩健發展公司所需要的業績平滑以及涉及股權激勵的利益考量。
不確定的預期與可能的負增長
不確定性是企業運營、管理的大敵，當下的房地產企業普遍面臨這一局勢，萬科也不例外。
券商們對于萬科的預測，在今年7月之前，幾乎每家的預測萬科2008年每股收益都在1塊錢以上，而過了7月之后，同一指標，各券商給出的預測都在0.36-0.79元之間，并且大部分低于去年的0.73元。
對于此種反轉，萬科執行副總裁肖莉對記者表示：“對企業的盈利預期取決于未來的經濟形勢、市場預期、企業的經營策略等多種因素。今年下半年以來，市場形勢變化很大。一方面房地產行業的調整繼續深入，成交量萎縮的跡象日漸明顯，行業的估值重心整體下移，在這種背景下，萬科不可能獨善其身。另一方面，國際金融危機的爆發，加深了市場對宏觀經濟下行的憂慮，不僅僅是房地產，其它經濟板塊的估值也發生了比較大的變化”。
根據數十家券商今年7月份之后對萬科業績的預測，每股盈利在0.36-0.79元之間，意味著萬科今年的凈利潤將在約40-86億元之間。這一區間高低值有一倍以上的差異，并且處于去年48.4億凈利潤之間。
但是，2008年收官已近，萬科全年銷售額、利潤減少則是確定的。
根據萬科公布的11月份銷售簡報，今年1-11月份，萬科累計銷售面積490.9萬平方米，銷售金額425.3億元，分別比07年同期減少8.6%和7.9%。去年全年，萬科銷售額高達523.6億。2008年還有一個月未納入統計，但其間約100億的差額。
肖莉表示，“由于市場的不確定性，萬科還無法對全年凈利潤的同比變動情況做出更進一步的準確預測，但不排除全年凈利潤出現下降的可能性”。
由于房價下降及可能的預期，今年前三季度，萬科共計提存貨跌價準備5.35億元，這也將直接消蝕萬科今年的利潤。而且年末還有可能再度追溯調整。肖莉表示：“房價的走勢將影響到存貨減值準備的計提，即公司需要根據年末的房價情況對現有項目一一進行全面測試，根據現實情況，重新調整存貨減值準備。就目前的情況看，調整仍在進行中，市場走勢中的不確定因素對于萬科業績的影響，也會相應的體現在萬科全年業績中。”
“并不排除2008年成為萬科業績增長的一個谷底。”一位業內人士分析認為。
平滑業績之需與股權激勵
盡管萬科業績可能同比去年的高潮期出現負增長，但下降應該是符合各方期許。也就是說，萬科的業績可以暫時下降，但度的把握相當關鍵。
對此，萬科當下有兩個可以合理運用的工具。
首先是前述提到的存貨減值準備。萬科是在本輪房地產潮中國內首家計提存貨減值準備的房地產企業，如果明年房價穩定或者甚至上行，將可能導致更多的利潤堆積于明年。
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來源：經濟觀察網
