此外，鳳凰山莊的拿地總價為2.1億，蘇州文化城掏出了3.61億土地出讓金，總共6個項目中，只有位于板倉街188號的鳳凰云海項目的地是無償劃撥的，成本僅2578萬元。總體而言，與其他房地產公司相比，鳳凰置業并沒有表現出在拿地方面獨特的政策優勢。

　　“文化地產純粹是個概念”

　　鳳凰集團拋出的故事就是“文化地產”。

　　在重組說明書中，鳳凰集團宣稱，要打造江蘇省文化CBD，鳳凰置業的最大優勢在于“文化地產”，目前所擁有的土地板塊的總體特點是“文化溢價”。

　　鳳凰置業的前身系鳳凰集團的文化書城建設指揮部，鳳凰集團房地產建設項目始于2001年，先后建設了泰州書城、張家港書城、丹陽書城、新港物流中心、江蘇國家圖書中心等，但這些項目的所有權并不在鳳凰置業，鳳凰置業只是扮演一個建設者的角色。

　　2005年，以江蘇國際圖書中心工程項目為核心組建鳳凰置業，開發了鳳凰和鳴苑，鳳凰置業才算有了自己的資產。鳳凰和鳴苑開發已經完成，目前鳳凰和熙北地塊正在建設中，另外4個項目都仍在擬建和審批中。截至2008年9月30日，鳳凰置業員工僅有82人。

　　按照鳳凰集團的構想，在國家當前大力推進文化產業發展的大局下，隨著我國城市化進程的快速推進，城市化和城市現代化必然對文化消費提出更多的需求，而以書店為文化消費提供硬件支撐的文化地產業務，必然有著巨大的發展空間。具體來說，鳳凰置業以與鳳凰集團圖書發行網絡的關系，借書店的“殼”，優惠獲得城市中心土地，然后發展囊括書城、影城、商業地產和住宅地產等綜合體的“文化Mall”產業。

　　事實又是怎樣？

　　記者調查發現，鳳凰置業在建和擬建的6個項目中，明確提出有“文化”配套建設的僅有3個，其中，鳳凰和鳴苑項目建設了少兒培訓基地和江蘇少兒書店。鳳凰和熙項目中規劃了江蘇教育書城，蘇州文化城則要到2009年開始分期開發，具體建設何種文化產業并未有詳細說明。

　　“少兒培訓基地和江蘇少兒書店大概1000多平方米，房子已經建好了，但還沒有投入使用，鳳凰和熙項目中將建設4000平方米的江蘇教育書店。”鳳凰置業總經理齊世潔18日在電話中對《華夏時報》記者說。

　　事實上，和鳴苑的開發面積近14萬平方米，1000平方米的少兒培訓基地和江蘇少兒書店，僅是其總面積的0.71%。而江蘇教育書店4000平方米的規模甚至不及一個二線城市大書店的規模，鳳凰集團建設的張家港書城和丹陽書城規模都在一萬平方米以上。即使是“蘇州文化城”，其建設的重點仍是精裝修單身公寓，高檔寫字樓與集中式商業辦公。對此，齊世潔不愿就此做更多評價，在回答了記者的兩個問題后，掛斷了電話。

　　“文化地產純粹是一種概念。”華泰證券一位分析師對記者說，眾所周知，鳳凰集團實力非常雄厚，是國內出版界的龍頭企業，打造的房地產企業自然也要貼點“文化標識”，不過他承認，鳳凰置業手中的幾個地塊的位置都不錯，此外對該公司并無太多印象。

　　“鳳凰的背景是很厲害的，不過，他們在地產行業的經驗不多，第一個樓盤鳳凰和鳴苑，因為位置好，主要是賣給了集團內部職工，算是福利性質的。”南京某民營房地產企業營銷總監告訴本報記者，鳳凰和鳴苑內部消化在南京地產界是公開的秘密，鳳凰置業一度也被稱為鳳凰的“自建房公司”。

　　鳳凰集團相關人士18日接受記者采訪時并沒有對此否定，只是表示，樓盤銷售情況可以去南京房產局網站查詢，買主中也不排除有集團內部職工。

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