本報記者 吳君強 北京報道

　　江蘇鳳凰對ST耀華的第二次重組，注入主體仍是旗下的房地產公司鳳凰置業，所謂的新“內容”——5000萬股的南京證券在第一次重組投票前已經承諾，而花了8.1億拿到的南京雨花臺區西營村地塊，在房市持續低迷的大勢之下，是福是禍還不可知。

　　12月24日，股東大會將對新方案進行投票。第二次重組，鳳凰集團是否志在必得？鳳凰集團辦公室主任高紅光給《華夏時報》記者的回答是：“我沒這種感覺，一切順其自然。”

　　新地塊福兮？禍兮？

　　早在2007年12月，ST耀華便宣布鳳凰集團將重組ST耀華，以資產置換方式實現借殼上市，但在今年8月6日的股東大會上重組議案未獲通過。當時的方案是由ST耀華以其全部資產和負債與鳳凰置業100%股權進行置換，本次方案的交易方式未有變化，注入資產內容也未有本質變化。新重組方案中，南京5000萬股權轉讓也并不是新鮮事，早在第一次重組股東投票前夕，鳳凰集團就承諾將這部分股權注入。

　　此次新重組方案中，南京雨花臺區西營村地塊作為一個新的資產，擬注入ST耀華。3年來，這塊地幾經轉手，到了鳳凰置業的手中，價格已經翻了數倍。

　　2005年，南京寧南房地產開發有限公司僅以3000萬元拿下了這塊毛地，同時，緊鄰西營村的北西營村地塊也被該公司以6000萬元的價格買下，2006年4月，這兩塊地被南京市國土局收回。時隔一年，2007年11月，這兩塊地以2億元人民幣，掛牌出讓給香港德盈集團投資有限公司，這個價格，是2005年的9000萬轉讓價的2.2倍。按照同比計算，西營村地塊的價格漲到了6600萬元。9個月后，鳳凰置業接手了這塊地。

　　2年，4次流轉，地價也直接飆升。鳳凰置業在重組說明書中披露，目前南京鳳凰置業已支付拆遷費、補償費、土地出讓金等合計8.12億元。按照3的容積率計算，西營村的樓面地價為4190元每平方米。高紅光接受本報記者采訪時，不愿透露各種費用的比例，只表示，8.12億就是德盈集團轉讓給鳳凰集團的總價格。

　　南京一位地產資深人士告訴記者，綜合考慮，鳳凰云翔的開發總成本可以控制在每平方米9000元左右，而目前樓市周期仍然向下，與鳳凰置業一街之隔的某樓盤已經從最高峰每平方12000元的價格下跌至10000元左右，鳳凰云翔在未來即使有利潤，空間也不大，在無明顯的品質優勢情況下，鳳凰云翔前景不能盲目樂觀。

　　記者注意到，鳳凰集團在重組說明書中強調，“鳳凰置業文化地產開發項目大都通過政府的定向‘招拍掛’形成，因政府對定向資格的限制造成其他普通地產商難以參與競價，鳳凰集團可以按較為經濟合適的價格獲取”，“能以較低的成本拿到最好的商業地段的土地”。

　　實際上，鳳凰置業近幾年來在南京土地市場上，高調高價拿地頗受關注，地價成本并不低。2005年1月，還被稱為地產“門外漢”的鳳凰置業，以人民幣3.3億元的“天價”摘取“南汽南地塊”，震動南京地產界。

　　2007年1月，鳳凰置業參與南京河西地鐵所街地塊的競標，經過78輪激烈競拍，鳳凰置業聯手和鳳凰集團旗下的晟基投資有限公司以10.1億元摘得，這個價格高出底價4億元，平均下來，地塊樓面地價也高達4169元每平方米。

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