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招商增發募資58億投14項目 重金擲向涉爛尾工程
現場工作人員告訴記者，雍景灣已經有七、八年沒有開發了，直到目前還沒接到搬遷通知
理財周報記者 張偉湘/文
“你問的問題其實部分機構投資者在考察后也向公司詢問過。”招商地產董秘劉寧接受理財周報記者采訪時稱。
12月1日，招商地產發布了此次募資的結果，募集資金總額約59.4億元。其中，包銷商認購了余下的4.49萬股，僅占增發股份的0.01%，其他個人和機構認購了99.9%的增發股份。
這在樓市和股市雙重低迷、許多地產上市公司難以在二級市場募資之時，無疑是一個較好的答卷。然而，美中不足的是，按照招商地產今年2月發布的增發募資的可行性報告，增發A股的募資規模將不超過80億元。
“實際上，扣除發行費用，我們拿到手的資金大約是58億元。”劉寧說。
募集的資金，招商地產將用于包括深圳、珠海、天津、上海等14個項目，其中，按照原來公告披露的擬投入募集資金額，僅深圳的8個項目就將用去招商地產54億元。
12月3日至12月4日，記者驅車上百公里，對招商地產在深圳的5個募資項目進行了實地考察，發現有些原定于今年5月開發的項目，至今仍未開工，而一些原定于明年5月才開工的項目，已進行了土地平整。
這似乎與增發公告中招商地產披露的資金投入順序并不相符，對此，劉寧解釋，這也是前述機構投資者關注的問題，“董事會將按照保護股東利益的原則，從實際出發，對這些項目的資金投入順序和金額進行適當調整。畢竟目前的房地產市場是今年年初意料不到的。”
最大的投資項目至今仍是扣車場
理財周報記者選取了招商地產此次募資的5個項目，其中，雍景灣是擬投入募集資金最大的項目，計劃投入16.8億元，而投資總額將高達20.5億元。領航塔和領航園的擬投入募集資金合計約12.5億元，是14個項目唯一集寫字樓、商住兩用住宅為一體的項目。招商觀園和招商瀾園則是計劃投入募集資金分列第三和第二的項目。
招商地產此前的可行性報告披露，雍景灣位于深圳市南山區工業六路，占地面積約51711平方米，總建筑面積約129279平方米，其中住宅建筑面積122679平方米，商業面積2500平方米，公建面積4100平方米。
按照原定計劃，該樓盤將于今年11月開工，但是，12月3日，當記者來到現場時，發現場地目前仍是南山交警大隊第二扣車場，里面放置了不少殘舊的卡車和小汽車，一些車側翻著，更多的車上是一米多高的雜草。現場工作人員告訴記者，這里已經有7、8年沒有開發了，并且他們也不知道樓盤何時開發，“我們還沒有接到上級的搬遷通知”。
目前該地塊的所有還屬于蛇口開發區，而蛇口開發區又在招商地產的控股股東中擁有股權。按照公告披露，招商地產將向大股東支付12.4億元買下這幅地。但劉寧說，實際上此次募集的資金還沒有給大股東。與招商地產其他許多項目的用地取得方式一樣的是，雍景灣的地價也是在去年年底和今年年初就經過評估的。
“當時，按照評估的市場價格，大股東給了招商地產一些優惠。”
然而，市場的變化總是出人意料。離雍景灣大約5公里的信和春天是該區域樓盤的風向標，附近的地產中介告訴理財周報記者，該樓盤去年的巔峰價是1.8萬元/平方米，而目前的價格僅為1.1萬元—1.2萬元/平方米，降幅至少達30%。
與雍景灣地塊隔街對望的樓盤是華僑城四海公寓，目前已經蓋了幾十層，即將封頂，價格并未公開，但售樓人員對記者表示，如果能一次性付款，可以享受“令客戶滿意的折扣。”
“我們目前正在與大股東商談，按照目前的情況，地價應該有下調的空間。”劉寧說，“雍景灣將分期開發，樓盤的品質應該比海月五期還要高。”
海月五期是招商地產在深圳南山區的另一個項目，并不在此次募資范圍內，截至11月底，該樓盤的市場價是1.5萬元—2.2萬元/平方米。
在周邊樓價已大幅下跌30%的情況下，雍景灣是否還能達到預期的收益呢？依照最初的報告，雍景灣銷售收入可達30.3億元，凈利潤有5.1億元。
“收益是肯定達不到預期的，不僅招商地產存在這樣的問題，整個房地產市場也存在這樣的問題。”劉寧坦言。“我們現在一定要穩，根據市場情況確定我們的下一步目標。”
領航塔和領航園可能提前動工
與雍景灣不同的是，招商地產旗下的另兩個募資項目領航塔和領航園有可能提前開發，這兩個項目都位于南山區望海路，其實中間只有一條新鋪的柏油路間隔，路的盡頭是南海石油大廈。
記者在現場看到，大約有一半的地塊已經平整出來，上面鋪了一些紅色的松土，地塊周邊插了許多竹桿，而在沒有平整的地上，夾雜著一簇簇的茅草，一幅典型的海岸的特點。
事實上，領航塔和領航園最吸引人的概念正是它的海景房，建成后，兩個項目距海岸線的距離大約也只有兩、三百米。劉寧說，領航塔建成后將用作出租的寫字樓，而領航園將用作配套的商務公寓和住宅。
“我們主要看中了附近的外國人，現在的蛇口有點像外國的小鎮，許多外國人都在這里購置或出租房屋。”
而穩定的客源將保證開發項目的回報。
記者從臨近的地產中介處了解到，海岸附近的半島城邦，盡管市區的房價下跌，但該樓盤的價格不僅沒有下跌，還維持在5萬元/平方米的高位。
玫瑰園第3期離海最近，價格也最堅挺，迄今售價還在3萬元/平方米以上，而離海稍遠一點的卓越維港，售價也達2萬元/平方米以上。
“這些樓盤，80%以上都是賣給外國人。”中聯物業顧問對記者說。
而在可行性報告中，領航塔的占地面積為16695平方米，總建筑面積為67947平方米，其中辦公建筑面積55000平方米，住宅面積8000平方米。領航園的占地面積為11670平方米，總建筑面積為31976平方米，前者的預期凈利潤為3.1億元，后者則為1.27億元。
“如果樓價能維持現在的水平，開發海邊的物業還是能賺到錢的。”前述物業顧問說。
劉寧說，“我們也確實考慮到目前的房價變化，有些項目確實比正常的要快。例如花園城3期，由于主要銷售對象是大學生等年輕人群，賣得很好，所以接下來的花園城4期、5期開發速度都會比預期快。”
她透露，就此問題，招商地產也曾與交易所和監管方溝通過，因為募集來的資金要受到幾方監管。監管方并不反對招商地產根據市場情況調整資金的投入順序和金額，只是再三強調，如果公告中計劃投入16億元，就不能投20億元。監管方的底線是總額不能超出計劃投資額的30%。
但是，對于領航塔和領航園究竟收益如何，劉寧表示現在還難以判斷。
富士康、華為可能團購招商瀾園
實際上，招商地產目前最大的壓力來自現金流和籌資，在A股的增發報告中，招商地產表示，2005年、2006年和2007年公司合并經營活動現金凈流量分別為-13.74億元、-15.83億元和-40.02億元，其中現金流量壓力主要源自購買項目開發用地，同時，隨著公司經營規模的擴大，后續開發還需要投入資金，公司可能面臨現金流量不足的風險。
同時，招商地產還提示了另一個風險，2007年度，招商地產取得銀行借款凈額為55.18億元，經營活動取得現金55.99億元，項目開發資金對外部借款的依賴程度較大。
而不容忽視的一點是，房地產市場波動對地產公司的影響。招商地產坦承，由于2007年下半年部分城市商品房價格回落，成交量萎縮，房價走勢已呈現差異化。而房產市場的價格走勢也影響了地產價格。
招商地產部分地塊是在2006年底和2007年初奪得的，當時地價較高，而現在樓價較低，兩端的壓力幾乎都集中在新近面市的一些樓盤上。
招商瀾園就是一例，該樓盤位于觀瀾高爾夫球場附近，在東莞和深圳之間，大約2006年10月拿地。
12月4日上午10點，當記者來到招商瀾園時發現，該項目的13棟樓幾乎都快要封頂了，但現場看樓的人并不多，半個小時內只有5個人進入了售樓部。現場的置業顧問表示，現在前來看盤的人基本上都是附近的居民，很難再見到去年投資客洶涌的情形了。
這無疑是近期經濟不景氣的一個縮影，在這個小鎮的另一端，一棟在建的大廈大門緊閉，見不到車輛進出，也見不到吊桿轉動。旁邊一家電子廠門前貼著廠方轉讓的紙條。而在附近的一個小高層項目，樓盤的外墻上貼著“特價銷售”的大幅字樣。
劉寧說，按照施工進度，本來招商瀾園現在就要投放廣告，吸引買房者，但是考慮到目前的市況，決定分期銷售。
“我們還將采取團購的方式銷售，現在正在與附近的富士康和華為商談。” 劉寧透露，此前招商地產開發的龍崗依山郡項目，由于大亞灣的團購，銷售業績不錯。
“其實，我們對招商瀾園項目，還是挺有信心的。因為在開發前，我們已對市場作了評估，如果這個項目是別墅，我們就死定了。”
與招商瀾園相距不過1公里的招商觀園至今仍未開工，地上堆了幾層的材料。而在招商瀾園旁邊，是李嘉誠旗下和記黃埔新拿的地塊，迄今仍是一塊荒地。
和記黃埔曾作出決定，所有的投資項目一律審核，新的項目在每年第二季才考慮投資。回來的路上，記者看到觀瀾街道邊的公告，2011年將貫通深圳地鐵4號線。
也許，經過3年的洗禮，屆時深圳的地產公司又會迎來另一個春天。
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