艾經緯

　　發行公司債，對于資金緊張的“地主”而言，并不是救命稻草。

　　5月10日，新湖中寶(600208)召開公司債推介會，包括基金、券商、保險在內的50多家機構到場。此前，已有金地集團(600383)發行的12億元2008金地債上市交易。如果一切順利，新湖中寶發行的、作為滬市第一單的無擔保信用債將于5月底或6月初發行。

　　但其它已申請發行或即將申請的房地產公司，未必也同樣順利。多位分析師認為，“即使新湖中寶作為上交所首單可以成功發行，公司債也很難成為地產融資的主流方式。”

　　爭奪公司債優化債務結構

　　盡管監管部門否認暫停地產公司上市或是再融資，但融資渠道不暢卻是事實。“發行公司債不僅是因為其成本比較低，而且還打開了企業再融資的通道。”光大證券分析師趙強說。

　　2007年8月14日，證監會發布了《公司債發行試點辦法》僅一周后，金地集團就率先響應，擬發行規模不超過12億元的公司債券。此后，剛剛完成定向增發的萬科A(000002)也于8月30日公告，將申請發行總額不超過59億元的公司債券；2007年10月到11月，保利地產(600048)、中糧地產(000031)和新湖中寶的股東大會都陸續通過了發行申請；而今年4月18日，北辰實業(601588)董事會披露將申請發行17億元的公司債(見表1)。

　　隨著地價飆升的2006和2007年“地王”的涌現，房地產企業缺錢是毋庸質疑的。據統計，大部分地產公司現有土地儲備購買于2006年和2007年。以萬科為例，截至2007年年底，萬科土地儲備達2163萬平米，其中2006年和2007年新增土地儲備合計1074萬平米，占總土地儲備比例的50%。

　　而2006年和2007年新增土地儲備面積超過總土地儲備比例50%的上市公司還有泛海建設、金地集團、北辰實業以及招商地產等，其中泛海建設比例高達92%(見表2)。

　　公司債對房地產企業而言，重要性不言而喻。

　　雖然發行的額度以及時間選擇不一樣，但地產公司爭奪公司債的目的幾乎都一樣：優化債務結構，而補充流動資金只是一個象征性說法。

　　華泰證券地產分析師王海濤指出，公司債的好處在于不必指出具體的融資項目和用途，在償還商業銀行貸款之后，大部分資金都可以自主使用。

　　以新湖中寶為例，截至2007年年底，公司資產負債率為59.49%，其中扣去24.8億元的預收賬款后資產負債率為46.68%，如果14億元公司債發行完成后，資產負債率將立刻升至64.3%。但從14億元中拿出3億元償還銀行貸款，債務結構將得到優化。

　　北辰實業申請發行的17億元公司債中的8億元將用于償還商業銀行貸款；中糧地產申請發行的12億元公司債中也將有2.4億元用于償還商業銀行貸款；而已發行成功的金地集團，其中的3億元將償還商業銀行貸款。

　　截至2007年年底，地產行業上市公司平均資產負債率約為63%；流動比率平均水平約1.7；速動比率行業平均水平約0.4，地產公司迫切地需要調整債務結構。