本報記者 劉垚霞

　　長期巨額的現(xiàn)金流缺口，很容易釀成公司的財務危機。而“地王”們在未來房價增長上下的賭注一旦出現(xiàn)偏差，所產(chǎn)生的風險就會從開發(fā)商、購房者傳到資本市場中來

　　今年8月份那次涉資70億元人民幣的定向增發(fā)，將保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(簡稱保利地產(chǎn)，600048.SH)拉出險境。今年前三個季度，保利地產(chǎn)凈現(xiàn)金流達到負48億元的危險境地。

　　融資還在繼續(xù)。10月11日，保利地產(chǎn)通過發(fā)43億元公司債的決意，用以改善負債狀況和補充公司現(xiàn)金流。

　　伴隨著大規(guī)模的融資，保利地產(chǎn)仍在全國“搶地”，最新的公告顯示，保利地產(chǎn)在佛山以2.65億元拿下3.4萬平方米土地，至此，其以46.667萬平方米的土地開發(fā)總量，成為佛山市南海千燈湖區(qū)最大的“地主”。

　　眼下，保利地產(chǎn)的土地儲備數(shù)量已經(jīng)達到1856.667多萬平方米，排名位于碧桂園5400萬平方米和富力2092萬平方米的土地儲備之后，但高于萬科A三季報公布的總規(guī)劃建筑面積1813.4萬平方米。

　　儲地和現(xiàn)金之間已經(jīng)形成巨大沖突，對包括保利地產(chǎn)在內的房地產(chǎn)上市公司來說，嚴重“透支”未來本身就是一場冒險。

　　爭地

　　現(xiàn)金流吃緊，并沒有延緩保利地產(chǎn)的擴張勢頭。

　　根據(jù)公司于10月19日公布的三季報顯示，今年第三季度的在建和擬建項目高達49個，總占地面積977萬平方米，規(guī)劃總面積為1637萬平方米。其中僅第三季度一季，就先后取得了上海、武漢、廣州等城市的8個地塊，規(guī)劃建筑面積329萬平方米，總價款接近100億元人民幣。

　　而在上半年，該公司僅獲得4個新項目。

　　用當仁不讓來形容保利地產(chǎn)的拿地決心并不為過。在今年7月上海寶山顧村地塊的拍賣中，保利地產(chǎn)在與萬科A等競拍者舉牌數(shù)次，最終以32.4億元的總價將其拿下；隨后保利地產(chǎn)又馬不停蹄地趕到杭州，在杭州下沙“航母級”地塊的拍賣中，經(jīng)過39輪的舉牌，終于以22.8億元的價格如愿奪得杭州東部下沙新城434.5畝(約合289666.68平方米)的地塊，而其3326元/平方米的樓面地價也刷新了杭州下沙板塊的紀錄。

　　根據(jù)中銀國際截至10月22日的最新研究報告顯示，目前保利地產(chǎn)的土地儲備達到1800萬平方米以上。其中10月份公司獲得的武漢市一地塊建筑面積為170萬平方米的土地，土地儲備由此增至1810萬平方米。

　　而這還不包括剛剛于11月初公布的佛山市南海區(qū)桂城地塊。比起地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科A目前1813.4萬平方米的土地儲備，保利地產(chǎn)的儲地規(guī)模也是略勝一籌。

　　受益

　　房地產(chǎn)股的暴漲和大規(guī)模增發(fā)，一直被看做此輪地王頻現(xiàn)的資金基礎。

　　今年以來地產(chǎn)上市公司的一個普遍規(guī)律就是，每當公司公布拿地公告，其股價就會出現(xiàn)一定幅度的上漲。在這期間，保利地產(chǎn)的股價一度以每股100元的價位搖身成為房地產(chǎn)第一股。

　　光大證券分析師趙強分析說，從理論角度講，只有拿地的回報率高于資金成本，股價才應該上漲。但由于信息不對稱和股市的投機性，股民基本上都在透支對未來的預期。而在2007年地產(chǎn)股的表現(xiàn)大多數(shù)時間優(yōu)于大盤的情況下，保利地產(chǎn)的最高達150倍的靜態(tài)市盈率，為地產(chǎn)股中少有的現(xiàn)象。

　　“高股價和像增發(fā)這樣的權益性融資有一定的關系，它能夠幫助保利地產(chǎn)以較高的價格成功獲得增發(fā)。”一位證券投行人士分析說。

　　而根據(jù)近期關于保利地產(chǎn)的財務分析顯示，截至今年9月30日，公司籌資活動的現(xiàn)金凈額為117.5億元。其中僅今年8月以每股55.48元的價格定向增發(fā)1.26億股，就為保利地產(chǎn)募集資金近70億元。

　　隱憂

　　不能說保利地產(chǎn)第三季度交出的不是一份令人滿意的答卷。截至三季度末，保利地產(chǎn)第三季度的凈利潤為2.84億元，前三季度累計凈利潤也高達5.62億元。

　　但由于不斷增加土地儲備，并持續(xù)投入在建項目，前三季度，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流高達155.996億元，而經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-48.76億元。

　　一個客觀的事實是，土地儲備的風險，和未來國家的宏觀調控政策以及購房人的承受能力息息相關。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉就表示，目前地產(chǎn)上市公司敢于高價拿地，憑借的是對未來三到五年時間里，房價可以保持15%至18%的增長預期。

　　宏源證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師雷增明認為，未來可能出臺的加息、物業(yè)稅等政策將對公司住宅業(yè)務需求帶來較大的負面影響，使得未來房價走勢面臨不確定風險。同時國土資源部于11月1日正式施行的39 號令中，有關不得分期發(fā)放國有建設用地使用權證書的規(guī)定，也會對它的資金構成一定的壓力。

　　保利地產(chǎn)的資金壓力未來還會體現(xiàn)在其商業(yè)地產(chǎn)上的不斷投資。《財經(jīng)時報》獲悉， 保利地產(chǎn)首度進駐佛山的城市地標性項目“保利水城”，已于10月30日召開封頂暨全面開租儀式。公司董事總經(jīng)理宋廣菊在儀式上就表示，公司將繼續(xù)加強商業(yè)地產(chǎn)投資，實現(xiàn)全國戰(zhàn)略布點，而保利水城只是其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的起點。

　　為了緩解資金壓力，保利地產(chǎn)已于10月11日召開董事會會議，通過了發(fā)行不超過43億元公司債的決議。對此，前述投行人士表示，盡管目前部分房地產(chǎn)上市公司紛紛求助定向增發(fā)、發(fā)行公司債等手段充實現(xiàn)金流，但相對于持續(xù)不斷的巨大資本需求，這些注資手段能在多大程度上緩解其資金的饑渴，還有待檢驗。

　　“長期巨額的現(xiàn)金流缺口，很容易釀成公司的財務危機。而‘地王’們在未來房價增長上下的賭注一旦出現(xiàn)偏差，所產(chǎn)生的風險就會從

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