本報記者 劉垚霞

　　“北京、上海等一線城市只有少數的幾個，可選擇的投資物業相對有限、競爭也更加激烈。”　　

　　隨著花旗集團房產投資亞洲有限公司(簡稱“花旗”)對金花企業(集團)股份有限公司(簡稱“金花”)商業物業的不斷收購，不但*ST金花(600080.SH)的命運可能發生逆轉，花旗在內地二線城市的房地產投資，也將向縱深延展。

　　9月19日，*ST金花發布公告稱，公司于9月17日與花旗簽訂了一份戰略合作伙伴諒解備忘錄，主要內容是花旗計劃在中國的主要城市收購一系列的購物中心、酒店，其中潛在的投資項目涉及公司旗下金花國際大酒店。對于*ST金花介紹的項目，花旗有意聘請其為運營者或合作投資方。

　　收購*ST金花的商業物業其實只是花旗在二線城市投資的一部分。花旗

房地產基金副總裁張虎躍對《財經時報》坦承，“可以說今后我們的關注重點將會更多的集中在二線城市，因為這些地區的投資機會相對較多。”

　　易主上海項目

　　花旗計劃將更多的注意力放在二線城市的意圖早就有跡可尋。在*ST金花發布公告之前，花旗集團名下的房地產投資基金花旗集團亞洲投資有限公司(Citigroup Property Investors Asia Limited)就已于9月13日以1.05億美元(約合人民幣7.91億元)的價格，將持有上海永新廣場的股權轉手給香港上市公司資本策略(0497.HK)與天安中國(0028.HK)組成的合資公司。

　　此次易手，距離花旗于2005年11月的收購時間還不到兩年。對于出手上海永新廣場的原因，張虎躍表示花旗是出于兩方面的考慮，一是公司認為2008年上海的寫字樓供應量會進一步增加，另外花旗在這個項目上的目標收益已經實現。

　　盡管張本人也不愿意對花旗在國內房地產市場上的預期收益狀況，以及項目的獲利情況做過多的解釋。但是不難發現，作為上海第三起海外基金出售其大型收購型物業的案例，僅物業升值方面，較當年花旗以5000萬美元收購上海永新廣場75%股權的價格相比，其獲利就接近3000萬美元。而這還不包括兩年來每年5000萬元人民幣的租金回報。

　　張虎躍強調，售出永新廣場并不意味著花旗不看好或者完全放棄一線城市的房地產市場，“我們仍希望有合適的收購機會，但畢竟北京、上海等一線城市只有少數的幾個，可選擇的投資物業相對有限、競爭也更加激烈。”

　　瞄準商場和住宅

　　與一線城市主要集中在寫字樓和公寓的投資策略有所區別，花旗在二線城市主要瞄準的是商場和住宅型物業。

　　在*ST金花與花旗簽訂戰略合作伙伴諒解備忘錄之前，*ST金花已于6月20日發布公告稱，公司擬將鐘鼓樓廣場物業整體資產(含世紀金花股份有限公司部分資產)投入公司全資子公司西安億鑫物業管理有限公司，然后將西安億鑫100%的股權出售給美國花旗集團旗下的豪信集團有限公司。而豪信集團是花旗專門為收購國內物業而成立的。

　　與此前多數海外基金直接收購商業物業不同的是，此次花旗采取了以收購公司股權的方式介入鐘鼓樓廣場項目。對此張虎躍解釋說，因為購買商業物業所涉及的稅費較多，而收購股權的稅費相對較少。

　　在二線城市，除了商業物業，受

房價巨大增長潛力的誘惑，花旗在住宅方面的投資力度也將加大。2005年，花旗就曾在上海出資2000萬美元與本土

開發商一起參與位于徐匯區的建業里改造。因此，二線城市的住宅投資方面，花旗仍然采取和本地開發商合作的方式，在拍地環節就開始參與，獲得地塊后雙方共同成立合資公司進行開發。

　　張虎躍認為，住宅的開發周期較快，也就是3-5年的時間，而長期持有的物業，一般至少在5年以上。但對于二線城市住宅方面進一步的投資計劃，張沒有透露。

　　對此，北京聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒評價說，外資在二線城市是以升值為主要目的，這決定了其所投資的資金具有短期性的特征。

　　據統計，目前二線城市在全國大約有三四十個。有專家預測，未來20年，這些城市的城市化率將從現在的35%增長到70%左右。

　　張虎躍坦言，隨著中國對于外商投資房地產市場的控制更加嚴格，增加了外資投資國內房地產的難度，并且使得投資進程放緩。“但是基金的性質，決定了我們必須為已經募集到的資金，尋找合適的投資機會和市場。”

　　就在今年2月下旬，花旗集團地產投資部宣布，已經完成了首個投資亞太地區房地產及相關資產的基金。這個價值12.9億美元的基金將對整個亞太地區，重點是對大中華區和印度的房地產，以及與房地產相關的資產進行投資。

　　張虎躍強調，今后他們并不會專門尋找ST公司進行投資，“我們主要是考慮物業的具體情況，包括質量和價格。”

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