北京城建 借奧運(yùn)實(shí)現(xiàn)全國(guó)戰(zhàn)略

　　近期，北京城建受到了眾多投資者的關(guān)注，人們希望經(jīng)歷股改之后的上市公司能成為一個(gè)更加透明、更加有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，此時(shí)，北京城建也重申了堅(jiān)持以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品、借奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)打造全國(guó)品牌地產(chǎn)商的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　穩(wěn)定的業(yè)績(jī)是發(fā)展根基

　　北京2005年第四季度新建商品期房交易市場(chǎng)價(jià)格中，全市普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)為6984元／平方米，比3季度上升175元／平方米。

　　——北京市建委發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

　　北京城建地處首都，公司傾心打造“北京城建地產(chǎn)”品牌，年房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工面積達(dá)200萬(wàn)平方米左右。作為一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的上市公司，北京城建的業(yè)績(jī)穩(wěn)定是與北京房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)直接相關(guān)的。

　　從總體上看，

　　除了房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，北京城建還根據(jù)主流住宅市場(chǎng)發(fā)展的趨向，確立了“倡導(dǎo)現(xiàn)實(shí)生活主義，打造主流精品住宅”和“用戶(hù)的需求就是我們的追求”的開(kāi)發(fā)理念，將公司的主導(dǎo)產(chǎn)品確定為城鄉(xiāng)結(jié)合帶郊區(qū)低密度住宅。為此，北京城建堅(jiān)持商品房開(kāi)發(fā)和地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并舉的經(jīng)營(yíng)策略，將公司資源進(jìn)一步集中在富海中心、北苑家園，花市棗苑、上城、東湖灣，定福家園，領(lǐng)地等優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目，以向市場(chǎng)提供專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)品。

　　根據(jù)北京市建委發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除了普通住宅期房之外，公寓�焺e墅�犉诜俊⑸虡I(yè)營(yíng)業(yè)用期房和辦公用商品期房的預(yù)售成交均價(jià)都不同程度地比三季度下降，其中公寓�焺e墅�犉诜繛�10167元／平方米，比三季度下降了1642元，降幅達(dá)到16.2%，是降幅最大的。這也從一個(gè)側(cè)面印證了北京城建“打造主流精品住宅”的策略是正確的。

　　2004年2月，北京市政府頒布了《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略》，將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向郊區(qū)，為城鄉(xiāng)結(jié)合帶郊區(qū)低密度住宅的發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的空間。北京城建注重市場(chǎng)研究，將市場(chǎng)研究視為企業(yè)發(fā)展的生命線，對(duì)開(kāi)發(fā)模式、低密度住宅、品牌建設(shè)、奧運(yùn)地產(chǎn)等進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。根據(jù)對(duì)美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化進(jìn)程的研究，發(fā)現(xiàn)在城市化進(jìn)程中住宅郊區(qū)化的必然趨勢(shì)，早已在北苑、定福莊、望京、四季青等城鄉(xiāng)結(jié)合帶儲(chǔ)備了充沛的項(xiàng)目。北京城建正在開(kāi)發(fā)的北苑家園位于奧林匹克公園規(guī)劃區(qū)東側(cè)，規(guī)劃面積230萬(wàn)平方米；位于望京地區(qū)的東湖灣，規(guī)劃面積50萬(wàn)平方米左右；定福家園，位于定福莊邊緣集團(tuán)，規(guī)劃面積80萬(wàn)平方米左右；上城，位于西四環(huán)城市風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃面積100萬(wàn)平方米，這些樓盤(pán)符合北京市城市發(fā)展規(guī)劃，不僅適合居住而且具有巨大的升值空間。

　　本著強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，北京城建積極擴(kuò)大并優(yōu)選合作伙伴，先后與一流的合作伙伴建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，初步實(shí)現(xiàn)了合作伙伴的專(zhuān)業(yè)化。北京城建托管公司北京城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與上海復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司、北京陽(yáng)光時(shí)代投資有限公司共同開(kāi)發(fā)建設(shè)用地約36.8萬(wàn)平方米，地上規(guī)劃總面積約80萬(wàn)平方米的玉泉新城；奧運(yùn)項(xiàng)目法人投標(biāo)過(guò)程，北京城建與德國(guó)慕尼黑集團(tuán)、澳大利亞PTW設(shè)計(jì)聯(lián)合體、戴德梁行等國(guó)內(nèi)外一流的專(zhuān)業(yè)公司廣泛合作，提出了具有國(guó)際水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案，提高了國(guó)家體育館及奧運(yùn)村和五棵松文化體育中心項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)，對(duì)最終中標(biāo)起到了重要的作用。

　　土地儲(chǔ)備豐富

　　地產(chǎn)上市公司，其投資價(jià)值最重要的一項(xiàng)指標(biāo)就是看土地儲(chǔ)備及其儲(chǔ)備質(zhì)量。

　　——厚土機(jī)構(gòu)董事局主席林少洲

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是公司土地儲(chǔ)備和在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面價(jià)值之和�熼_(kāi)發(fā)成本的規(guī)模大致可以衡量出一家公司的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況�熞苍谝欢ǔ潭壬洗�表了公司的后續(xù)發(fā)展能力和未來(lái)的盈利來(lái)源。

　　北京城建擁有充足的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和土地儲(chǔ)備，公司目前項(xiàng)目資源共19個(gè)，總占地約167公頃，約可規(guī)劃建筑面積415萬(wàn)平方米，主要有：奧運(yùn)項(xiàng)目、北苑家園、花市棗苑、富海中心、玉泉新城、定福家園、頂秀青溪、東湖灣名苑、上城、領(lǐng)地、望京悅城、尚源·印象、金碼大廈、世紀(jì)城市、匯和大廈、海興大廈等。2005年12月，公司又通過(guò)“招拍掛”的市場(chǎng)運(yùn)作方式競(jìng)得了豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊住宅小區(qū)項(xiàng)目、密云別墅項(xiàng)目。豐富的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和土地儲(chǔ)備能夠保證公司中長(zhǎng)期的盈利水平和持續(xù)發(fā)展。

　　北苑家園是近年來(lái)對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)最大的項(xiàng)目，然而截至2005年底，該樓盤(pán)建成面積已銷(xiāo)售97%，北京城建未來(lái)是否會(huì)增長(zhǎng)乏力﹖北京城建總經(jīng)理王漢軍表示，除北苑家園仍有部分住宅面積及配套商業(yè)設(shè)施可供開(kāi)發(fā)外，公司目前在建的花市棗苑、匯和大廈、重慶尚源·印象等項(xiàng)目也將成為未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。按目前在售及在建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，公司2006年可售面積約為50萬(wàn)平方米，2007年至2008年合計(jì)約有100萬(wàn)平方米可供銷(xiāo)售，這意味著，公司未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不乏項(xiàng)目支持。

　　王漢軍告訴記者，2005年底公司相繼摘得豐臺(tái)石榴莊項(xiàng)目、密云別墅項(xiàng)目用地，規(guī)劃面積總計(jì)約42萬(wàn)平米。去年北京市“招拍掛”住宅面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的商品房用地共計(jì)三塊，公司取得其中兩塊，這在業(yè)界引起了強(qiáng)烈反響。同時(shí)，大股東北京城建集團(tuán)也給予公司在土地資源方面支持。目前公司已相繼取得小營(yíng)、北苑南區(qū)、動(dòng)感花園3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)授權(quán)，總占地62公頃，可規(guī)劃建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。王漢軍表示，2005年北京商品房用地投放完成不足40%，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)土地供給偏緊的政策仍將延續(xù)，豐富的土地儲(chǔ)備將會(huì)是公司未來(lái)重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　搭?yuàn)W運(yùn)快車(chē) 造全國(guó)品牌

　　未來(lái)四年，受奧運(yùn)利好的影響，北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速可保持在16.3%的高位上，快于經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度。

　　——北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)《2004北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)報(bào)告》

　　奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶給北京城建的不僅僅是巨大的收益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，奧運(yùn)項(xiàng)目還將大大提升公司品牌價(jià)值，加快公司由區(qū)域性地產(chǎn)商向全國(guó)性地產(chǎn)商的角色轉(zhuǎn)變。

　　北京城建目前參股五棵松文化體育中心、國(guó)家體育館和奧運(yùn)村等奧運(yùn)場(chǎng)館項(xiàng)目，在承擔(dān)場(chǎng)館建設(shè)運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，擁有相關(guān)住宅、商業(yè)等項(xiàng)目豐厚的開(kāi)發(fā)收益權(quán)。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將給北京城建帶來(lái)巨大即期及遠(yuǎn)期利益。北京城建目前參股的五棵松文化體育中心、國(guó)家體育館和奧運(yùn)村兩大奧運(yùn)項(xiàng)目，均為捆綁盈利模式：即承擔(dān)收益前景不明朗的場(chǎng)館建設(shè)運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，擁有收益豐厚的住宅、商業(yè)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)收益權(quán)，使奧運(yùn)項(xiàng)目總體上獲得理想收益。奧運(yùn)會(huì)后，奧運(yùn)村將作為商品房出售或出租，其投資價(jià)值凸顯。

　　在北京城建看來(lái)，奧林匹克公園的規(guī)劃為此區(qū)域的發(fā)展提供了新的契機(jī)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、一流的配套、獨(dú)特的“綠色、人文、科技”的奧運(yùn)理念，使得這里的區(qū)位優(yōu)勢(shì)得到加強(qiáng)，成為與CBD、中關(guān)村同等重要的城市主要功能區(qū)。由于奧運(yùn)的舉辦，奧運(yùn)村區(qū)域的住宅檔次也會(huì)相應(yīng)升級(jí)，成為可與CBD媲美的高檔居住區(qū)。奧運(yùn)村地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之迅速崛起，成為最具發(fā)展優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域市場(chǎng)之一。

　　據(jù)介紹，奧運(yùn)村將設(shè)計(jì)多層和小高層兩種樓型，預(yù)計(jì)從2006年就可開(kāi)始預(yù)售，2009年全部售完。這顯然將大力提升北京城建品牌形象和盈利能力。

　　五棵松項(xiàng)目是具有國(guó)際先進(jìn)水平的多功能體育館，是2008年北京奧運(yùn)會(huì)最重要的比賽場(chǎng)館之一。該項(xiàng)目除一座含有體育館和

　　2008年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，五棵松文化體育中心將成為北京市西部地區(qū)最大的，集運(yùn)動(dòng)、健身、休閑、娛樂(lè)、商貿(mào)于一體的多功能中心，以具有國(guó)際先進(jìn)水平的體育和文化設(shè)施，成為實(shí)現(xiàn)“每個(gè)人運(yùn)動(dòng)休閑權(quán)利”的城市主題公園。

　　根據(jù)五棵松公司制定的建設(shè)期綜合計(jì)劃，到2008年奧運(yùn)會(huì)止，實(shí)現(xiàn)商業(yè)設(shè)施銷(xiāo)售面積20.5萬(wàn)平方米，其余8萬(wàn)平方米作為租賃經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售收入約25億元。2008年起進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，項(xiàng)目公司計(jì)劃經(jīng)營(yíng)年限為50年。

　　此外，國(guó)家體育館將承擔(dān)奧運(yùn)會(huì)期間體操、手球、排球等比賽任務(wù)和殘奧會(huì)比賽任務(wù)。據(jù)北京城建介紹，奧運(yùn)會(huì)和殘奧會(huì)后，國(guó)家體育館將發(fā)展成多功能綜合文體設(shè)施。賽后可以通過(guò)改造，主要用于開(kāi)展體育比賽、音樂(lè)會(huì)、冰上表演或雜技、馬戲等大型活動(dòng)，兼顧開(kāi)展市民各項(xiàng)室內(nèi)體育鍛煉活動(dòng)、體育娛樂(lè)和會(huì)務(wù)服務(wù)功能，建立名牌體育用品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)等。初步估算，國(guó)家體育館在2009年-2038年的運(yùn)營(yíng)期間，憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，盈利前景可觀。

　　除了奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)給公司帶來(lái)的巨大收益，北京城建還對(duì)公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，力求將公司資源集中在房地產(chǎn)主業(yè)上，積極推進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，集中主要精力和資金優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)五棵松體育文化中心、國(guó)家體育館和奧運(yùn)村奧運(yùn)項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)健康發(fā)展。

　　目前，北京城建運(yùn)作的重慶尚源·印象項(xiàng)目已開(kāi)工，預(yù)計(jì)2006年將給公司帶來(lái)良好的收益。未來(lái)幾年，公司還將重點(diǎn)關(guān)注環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和西南、中部等具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，與地方政府合作參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、小城鎮(zhèn)改造，以及進(jìn)行成規(guī)模住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以逐步確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，真正成為全國(guó)頂級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　北京城建董事長(zhǎng)劉龍華滿(mǎn)懷信心地表示，北京城建將用3年左右時(shí)間建設(shè)成為核心業(yè)務(wù)突出、規(guī)模適度、跨區(qū)域發(fā)展的專(zhuān)業(yè)化地產(chǎn)商，成為北京市房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)；用5年左右的時(shí)間進(jìn)入全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)先行列。