洞庭水殖投資房產秘密 公司承擔風險不享受利潤

　　房地產開發風險一概由上市公司承擔，利潤卻大把落進實際控制人的腰包，洞庭水殖(資訊 行情 論壇)就是一個典型

　　作者:本刊特約作者 賀宛男/文

　　常德市市面一處9192.1平方米的物業，賣價7799.71萬元，算下來每平方米達8485元，

堪比漲幅第一的上海(報載9月上旬上海平均

　　這是今年9月15日披露的一次關聯交易，買家是上市公司洞庭水殖(600257)，賣者是其大股東的控股子公司。這處物業名叫“泓鑫城市花園”，開發商是湖南洞庭水殖置業公司(下稱湖南置業)，系上市公司和其大股東泓鑫控股共同投資的企業，前者占47.14%，后者占52.86%。

　　公告稱，主營水產養殖的洞庭水殖買樓目的是增加經營性資產，擴大經營性現金流，并提升品牌。上市公司是為了買下后出租，坐收租金？既如此，買樓一筆付出去近8000萬元，每年租金不過幾百萬元，現金流也是減少而不是擴大。再說，上市公司亦有參股湖南置業，賣泓鑫城市花園若有利可圖，上市公司也有47.14%的收益，為什么不作收益估算？

　　房地產的秘密

　　泓鑫控股是持有洞庭水殖29.91%股權的第一大股東。

　　在房地產開發獲利頗豐的那幾年，洞庭水殖也和大股東一起，組建了兩家房地產企業：一家叫上海泓鑫置業有限公司(下稱上海置業)，2002年8月成立，資本金7560萬元，上市公司出資4158萬元占55%，泓鑫控股出資3402萬元占45%;另一家即是湖南置業，成立時資本金僅1000萬元，泓鑫控股持有70%股權，公司投入300萬元持股30%。

　　到了2003年3月房地產開發大熱時，上市公司即投入現金2910萬元，湖南置業資本金擴大到6810萬元，公司所持股權也增至47.14%。為了房地產開發的需要，2003年，洞庭水殖銀行貸款迅速增至3.75億，當年僅合并報表的上海置業名下，正在開發的房產已達1.37億元。

　　2004年房產開發進入收獲期，上海置業甚至同一家策劃公司簽訂了銷售代理合同，銷售上海天山路某地塊的一處商業樓盤，約定若銷售金額低于5億元、即由該策劃公司補足，就在此時，泓鑫控股卻對上海置業單方面增資，使上市公司所持股比由55%下降到48.92%，當年不再合并報表。其中，所謂公司“放棄增資”云云根本未作披露。

　　但上市公司因上海置業的貸款2004年反增至4.5億元，證明轉到大股東那邊去的只是“資產”，“負債”仍由上市公司擔著；同時，上市公司在上海置業的股權比從55%降至到48.92%后，沒有拿到過一分錢的投資收益。

　　如今，在國家收緊房地產調控之際，湖南置業開發的商業樓盤終于可以賣錢了，按理說，作為開發商的上市公司卻自己出高價買下，大股東把風險成功轉嫁出去。

　　4億元擔保為了誰

　　洞庭水殖在兩家房地產公司的投資合計7370萬元，約占其凈資產15%，并不多；但2002、2003兩年對房地產的大投入，使公司銀行貸款從7000多萬元，猛增至4億多元，僅財務費用就從兩三百萬元增至2000多萬元。這就是公司凈利潤今年中期不過800多萬元，而上市之初(2000年)就已達2400多萬元的原因所在。

　　最大的風險還不在此。

　　截至今年6月底，公司對外擔保高達40505萬元，相當于其凈資產的80%，被擔保方為4家上市公司：亞華種業(資訊 行情 論壇)(000918)、嘉瑞新材(資訊 行情 論壇)(000156)、金健米業(資訊 行情 論壇)(600127)和張家界(資訊 行情 論壇)(000430)，其中嘉瑞新材和張家界均為“鴻儀系”公司，亞華種業和金健米業財務狀況也相當嚴峻。

　　這4億多元中有嘉瑞新材6280萬元和亞華種業3945萬元，共計1億元多擔保已涉訟，有的已判決公司連帶賠償即將執行。剩下的3億元擔保情況也不妙。實際上，洞庭水殖是從2002-2003年間才同這幾家公司簽訂互保協議，并授予董事會單筆擔保不超過1億元權力的。

　　一切再清楚不過：為了資助大股東坐享房地產開發厚利，洞庭水殖不僅要為之支付幾千萬元的財務費用，弄得不好連貸款本金都要賠進去。如今，房地產受

　　作為最終控制人，又是上市公司董事長兼總經理的羅祖亮先生，你不覺得有何不妥？