招商地產布局全國的地產藍籌 予增持評級

　　□國海證券研究所 彭國慶

　　招商地產(資訊 行情 論壇)(000024)隨著大規模調整業務，投資價值和業務盈利能力不斷增強。特別是2000年以后，公司順應房地產市場升溫的大環境，適時加大房地產業務的投入，凈利潤迅速提高。

　　房地產盈利指數雖總體下滑，但相對處于較高位置，成為公司今后的利潤主要增長點，上半年毛利率39.74%,同比增長9.4%　。物業出租業務在今年上半年也有不俗表現，毛利率達到53.35%。園區內供水供電業務穩定且提供充沛的現金流，招商地產形成了成長性兼具穩定性的利潤結構。

　　土地儲備和房地產開發結轉銷售面積

　　目前，招商地產土地儲備已達200多萬平方米，地點分布在北京、上海、重慶、天津、蘇州、番禺、深圳等地。公司2年內擬開發土地面積185萬平方米，規劃建筑面積190.5萬平方米。

　　值得注意的是，招商地產是招商局業務的旗艦公司，招商局的房地產業務都是通過上市公司招商地產來開發。招商地產前期土地的取得都來源于蛇口工業區。最近一次，在2004年3月，招商地產以遠遠低于市場價格的單價1851元/平方米向蛇口工業區購買了約38萬的土地使用權。招商地產擁有蛇口區域壟斷資源是其競爭優勢之一。招商地產2003年后市場化競拍土地進展加快。近期房地產在建和擬開發項目土地大多是通過這種方式取得。

　　預計2005年結轉面積25萬平方米，2006年37萬平方米左右。

　　招商地產2004年后開發項目多，資金壓力較大。2005年公司上半年存貨值為50500萬元，同比增長59%，負債業達到歷史最高水平為57%。

　　為緩解資金壓力，招商地產準備發行債券。2005年4月，16億可轉債已通過審核，再融資要求使得公司股改積極性很高。目前，資金短缺主要通過借款解決。同時，為穩定流通股信心，大股東蛇口工業區和關聯公司達峰國際股份公司擬不超過總股本的5%增持招商地產流通股，傳達出大股東與公眾股利益取向一致，公司價值低估的信號。對下半年公司股改有積極意義。

　　物業租賃和供水供電公用事業

　　招商地產物業類型有公寓、寫字樓、廠房、別墅、商鋪等，全都位于蛇口。2005年上半年物業毛利率高達53.35%。招商地產的物業可租賃面積至2005年6月底為47萬平方米，較2004年新增泰格公寓4.2萬平方米，已于6月竣工并轉入試營業，花園城二期商鋪7.4萬平方米將于2005年12月竣工投入使用。

　　招商地產供水供電業務是向蛇口工業區及其子公司提供生活生產用水用電，具有明顯的區域優勢，能夠提供穩定的利潤來源。預計供水供電銷售將分別增加3%和1%。

　　盈利預測

　　我們對招商地產2005年2006年盈利預測作如下假設：

　　1.2005年政府進一步加大對房地產行業宏觀調控力度，我們認為調控有利于行業的健康發展，行業集中度將提高。調控抑制對象是投機性需求。由于中國經濟增長強勁，城市化進程中合理的住房需求旺盛，全國

　　2.物業出租價格按目前價格計算，出租率選取平均水平87%。

　　3.電力增值返還額同2004年。

　　4.不考慮股本可能發生的變化。

　　我們預測招商地產2005年和2006年每股收益分別為0.72元/股和0.91元/股左右。

　　投資建議

　　按照預期房地產行業2006年平均市盈率12.7倍測算，招商地產股價估值在9.15至11.5之間。給予“增持”投資評級。鑒于該股近期已有一定升幅，注意把握好階段性買點。

　　招商地產昨日收盤價8.61元,漲1.06%。