億萬富翁急于賣樓套現 只因牛市將臨擬狂買萬科

　　隨著上證指數從1000點左右反彈，投資界出現了一種“到股市搶錢”的沖動，對這種情緒，我們提醒尚需冷靜。我們雖然看好股權分置改革成功以后的股市大趨勢，但目前股市仍然潛在投資風險。一則，從短線來看，由于目前股改政策對大股東和保薦人有利，他們客觀上擁有股改信息優勢，中小股民不宜輕易跟進；二則，不少上市公司都或多或少存在著未來減持壓力，需要判斷清楚；三則，一些歷史上的莊股和嚴重背離基本面的股票，持股人很可能利用股改機會出逃相對而言，我們覺得羅智宇的投資理財觀就相當理性。一、選股時小心

地規避股改概念的陷阱；二、遵循價值投資的原則，研究公司基本面和管理團隊；三、有效規避莊股和垃圾股。這樣才是后股權分置時代應有的健康投資觀

　　本報記者 李晶 發自上海

　　眼看著上證指數從1000點左右逐次反彈，深圳某地產大廈的老板羅智宇(化名)很著急，這位曾經在二級市場“翻手為云，覆手”為雨的億萬富豪本能地意識到，一個非常難得的長線牛市的投資機會就在眼前，他將何去何從？

　　逃頂股市卻被地產套牢

　　羅智宇對于投資有一種超乎尋常的直覺和果斷，這使他在過去4年多的大熊市中躲過一劫。2001年的二級市場，錢已經完全不是錢了，一兩個億下去往往只能濺起個小水花，早些年幾百萬元能夠達到的效果，現在可能10個億才能做到。這時他作出了一個日后非常得意的決定：洗腳上岸。那時，深圳像他這樣有三五億身價的大有人在，比他牛的人也不乏其人，如大鵬證券的老板徐衛國，然而當上證指數從2245點到1000點的超跌中，很多人輸了個精光，徐衛國的大鵬證券式的崩潰只是他們命運的冰山一角。

　　來了一個180度的大轉彎，精明的羅智宇潛進了他認為最安全的房地產，他以自己在深圳積累起來的人脈，拿到了一塊上佳的地塊，蓋起了

　　誰知禍福相依，當年讓他得意之舉現在卻讓他備受束縛。因為他將幾乎所有的身家——近4億元的現金都投進這幢大樓中，大樓才剛剛

　　想變萬科(資訊 行情 論壇)的同行為股東

　　急于入股市的羅智宇已選擇好了目標個股，為了印證自己的看法，他還是把在某券商研究所的一位朋友找來，這位研究員說：“眼光不錯，萬科的確是個值得下工夫的目標。”

　　他們認同的利好是：一、公司經營基本面有潛力。萬科是行業龍頭，業績最好，以王石為首的公司管理層口碑良好，公司歷史上從未傳出過與“莊家”勾結的丑聞。市盈率很低，現在8倍多，遠低于香港同類公司約13倍的市盈率。二、公司股改基本面風險很低。目前萬科非流通股僅有104517多萬股，只占總股本的30%出頭，第一大股東華潤股份的持股比例也只有12.89%。基本可以打消股改后非流通股股東的減持風險。

　　但對房地產業風險認定上，雙方發生了分歧。這位朋友認為，房地產業仍有相當風險。但羅智宇卻相信自己的判斷。這種宏觀宏觀調控考驗的是現金流，看誰能挺過去，對于中小開發商是噩耗，對萬科這樣現金流良好的公司是洗牌機遇，將意味著成為整合者和擁有更大的市場份額。

　　掂量下來，羅智宇相信，未來3年，在大市觸底反彈的背景下，以萬科這樣的個股潛力，上漲100%~200%完全可能。

　　一旦認定這一點，羅智宇決定以最快速度將地產變現。

　　權衡于退出成本和搶進收益間

　　實際操作起來，羅智宇才發現變現并不容易。

　　一家個人投資

　　其一，是原來常規的方法，即抵押給銀行，但由于目前銀行的口非常緊，宏觀調控以后房地產行業已經被列為高風險行業，對于他們來說主要能做的不是繼續抵押而是清理，這條道基本已被封死。內地銀行抵押貸款無門，羅智宇曾試圖押給香港特區的銀行，但經過咨詢發現，現在存在法律障礙。

　　其二，無外乎就是轉賣給私募基金了。比如類似溫州炒房團的資產收購方，“他們現在還在不斷的進行收房，目的就是要在低谷的時候來囤積房源和樓盤，按照他們各自資金量的不同，預期也不同，小資金搏的是樓市短期就能走出低谷，有的甚至就是看今年10月份；而有的是搏半年到1年，而有些大的資金則可以等到1~2年。但他們對折現率非常苛刻，住宅難以超過五成，而寫字樓也很難超過七成。”洪曦說。

　　另外一個途徑就是委托房產信托公司發行份額房產信托計劃，再賣給投資者，實際這也是一種融資的方式，對于羅智宇這樣不知名的小地產商來說，很難拿到一個好的折現率，還要付給信托公司一筆委托費用，不僅“賠了夫人又折兵”，更重要的是時間周期太長，而機遇稍縱即逝。

　　不久前，羅智宇找到了兩家溫州炒房團，開始了艱難的討價還價。在記者發稿前，打電話給他詢問結果，他神秘地一笑，說：“你自己猜猜看。”是啊，在這種退出成本和搶進收益之間，你會怎么選擇呢？