浙江廣廈籌資迷局 為補資金缺口窮盡所有辦法

　　- 本刊特約撰稿人 何曉晴/文

　　在國家宏觀調控，緊縮銀根的背景下，資金一貫吃緊的地產商們只能通過發行信托計劃的方式來籌措資金。浙江廣廈(資訊 行情 論壇)走的正是這樣一條布滿荊棘的籌資之路。

　　2004年10月18日，中國銀行業監督管理委員會公布《信托投資公司房地產信托業務管 理暫行辦法(征求意見稿)》，表明該法規不日將正式發布。而浙江廣廈(浙江廣廈股份有限公司，600052)趕在該法規出臺之前，頻頻推出信托計劃，令市場一片迷茫。

　　信托迷局

　　2004年9月24日及9月27日，浙江廣廈先后兩次公告稱，公司與中泰信托投資有限責任公司(中泰信托)簽訂了《浙江省景寧英川水電開發有限責任公司股權收益權財產信托合同》。合同約定：公司將持有的浙江省景寧英川水電開發有限責任公司(景寧英川)的股權委托中泰信托發行信托計劃，信托融資金額約8000萬元。令市場迷惑的是，公司沒有公告此次信托融資的資金用途。

　　更令市場迷惑的是浙江廣廈2004年7月5日和8月6日公告的另一項信托計劃：浙江廣廈為實際控制人的廣廈(南京)房地產投資實業有限公司(南京投資)的三個股東——浙江廣廈、廣廈(南京)置業發展有限公司(南京置業)、廣廈房地產開發集團有限公司(廣廈房產)分別將擁有對南京投資的11950萬元、9250萬元、8800萬元共計3億元債權轉讓給上海廣科投資有限公司(上海廣科)。其中，浙江廣廈、廣廈房產及上海廣科的法定代表人均為福布斯中國富豪榜上榜人物——廣廈系掌門人樓忠福之子樓江躍。浙江廣廈持有南京置業95%的股份，持有廣廈房產44.45%的股份，持有上海廣科51%的股份。

　　那么，信托計劃如何實施呢？首先，上海廣科將對南京投資的3億元債權進行債權信托，信托期不超過3年，每個信托年度期滿后由南京投資支付不高于7%的利息；其次，上海廣科轉讓信托權益獲得的資金將委托給信托公司，信托公司將該筆資金對南京投資進行股權投資，南京投資到期回購。

　　整個信托計劃就像一座迷宮，存在許多讓人迷惑不解之處。

　　一是有關信托計劃的公告中竟然沒有披露信托公司的名稱，這違背了上市公司起碼的信息透明原則。公司證券部人士稱，公司已經和信托公司達成了意向性協議，但是哪家信托公司目前還不方便透露。

　　二是在浙江廣廈董事會通過決議將3億元債權轉讓給實施這一信托計劃的上海廣科時，該公司竟然還沒有注冊成立。公司在7月5日召開的董事會就通過了以上海廣科為橋梁的這項信托融資決議，但上海工商局工商資料顯示，該公司于2004年7月14日才正式成立，注冊資本不過3000萬元。也就是說，浙江廣廈董事會決定讓上海廣科參與到這項金額高達3億元的信托計劃時，這家公司還沒有誕生，直到10天后才正式注冊成立。

　　三是該項信托計劃始終在錯綜復雜的關聯企業內部進行，但股東大會會議通知中沒有說明該交易為關聯交易，更沒有提及關聯股東回避表決問題，最終關聯股東參與表決并順利通過了這一議案。

　　浙江廣廈為何不直接選擇由信托公司發行信托計劃，再將信托資金直接貸款給公司，而是選擇了一個令人看起來眼花繚亂的信托計劃呢？公司證券部人士表示，上海銀監局和證監局已明令禁止銀行和券商代銷異地信托產品，而通過上海廣科作為過渡就可以避免信托計劃異地銷售的問題，因為該信托計劃將在上海發行。

　　事出有因

　　浙江廣廈2004年7月5日和8月6日公告表明，南京投資之所以要發行3億元的信托計劃，是由于該公司目前正在開發的南京鄧府巷項目與碑亭巷項目總投資達16億元，資金缺口巨大。而事實上，浙江廣廈資金缺口更大的是其造城項目——天都城。由于天都城的拖累，使公司在運作其他項目時不得不冒險啟用信托融資計劃。

　　早在1999年4月，公司掌門人樓忠福就規劃在余杭星橋鎮建造宣稱總投資80億元(2004年半年報預計總投資63.56億元，開發周期長達6—8年)、常住人口達10余萬人的杭州衛星城——天都城，并與盈華實業合資成立浙江天都實業有限公司(天都實業)，共同開發天都城，浙江廣廈占股90%。

　　到2000年10月，天都實業雖與杭州市有關部門簽署了受讓星橋開發區6579畝土地的意向性協議，但并非浙江廣廈已經購得全部土地，天都城在作價約2億元購買了首期1500畝土地之后，截至目前，天都城擁有土地證的土地全部加起來也不過2000多畝。

　　2002年7月1日，國家土地招標政策正式實施，規定經營性用地必須公開招標。隨著國家政策的改變，原有的土地購買意向不具備法律效力，必須全部掛牌競標，這對天都城的二期開發造成很大影響。

　　事實上，2003年7月8日，杭州市余杭區政府已作出決定，收回已協議出讓的85宗共計4203.96畝經營性用地，退還27家房地產商已繳納的5.2676億元土地出讓金，并承擔其同期銀行利息近2000萬元，再補償給開發商10%的前期財務費用。此次被處理的，就包括浙江廣廈的母公司廣廈建設集團有限責任公司(廣廈集團)預計投資63.56億元打造的余杭天都城項目。應該說，這對廣廈集團是一個不小的沖擊。

　　除了后續用地的難題，交通問題也成為天都城的瓶頸。首先是杭州地鐵線路的變更對天都城造成重大不利影響。據了解，原來杭州地鐵規劃有兩條線，浙江廣廈當初宣傳說，二期地鐵將從天都城附近通過。但是，國務院2002年已暫停了杭州地鐵申報項目。有業主反映，“當時杭州人預定天都城的房子就是沖著地鐵來的，現在地鐵沒了，好多人要求退房。”而目前建設中的杭州城市輕軌也不經過天都城。

　　正因為置業者對天都城的前景并不看好，2004年半年報反映出樓盤預售遭遇障礙。報表顯示，公司經營活動產生的現金流量凈額為-9211.14萬元，而一季度為-6548.50萬元，資金入不敷出的情況在進一步加劇。

　　而樓盤預售不理想，又打破了公司原有的施工計劃。比如擬投入金額6.4億元的香榭花園，原計劃于2001年12月開始土建施工，2004年12月底前全部竣工，2005年底前銷售完畢。而公司稱由于征地拆遷工作緩慢，致使項目主體的開工推遲，至2003年底尚有23942.18萬元土建施工未能完成。

　　捉襟見肘

　　目前，天都城開發項目進度的遲滯成為浙江廣廈的一塊心病，其中最傷腦筋的是資金捉襟見肘，疲于應付。

　　當前，天都實業資產負債率高企，至2004年3月31日，天都實業資產總計93075.56萬元，負債總計79255.31萬元，資產負債率高達85.15%。浙江廣廈原先的如意算盤是，一期50萬平方米房子售出后，至少能回籠8億—10億元資金，但至2004年6月30日預收賬款只41451.98萬元，回籠資金大打折扣。

　　由于原先預料不到的新問題接踵而至，致使天都城項目遲遲不能進行大規模開發而連年虧損。截至2002年12月31日，天都實業凈利潤虧損1260.99萬元。而2003年初，樓忠福親手將18萬元獎金遞到原為集團行政副總裁后主抓天都城項目的鄭某手上。

　　按理說，重獎之下，天都實業的經營應有所改善，然而，到2003年12月31日，天都實業凈利潤虧損增加到2840.57萬元。不僅天都實業，浙江廣廈整體虧損也呈加劇之勢。2004年上半年，公司凈利潤虧損2373.22萬元，每股收益-0.049元，而且預計下一報告期將繼續虧損。

　　為了解決資金缺口問題，浙江廣廈及其子公司窮盡了所有的籌資辦法。

　　一是早在2003年年底，公司就已通過轉讓所持杭州國商地產投資有限公司48%的股權而獲得1.98億元，用來投資開發南京鄧府巷和杭州天都城項目。

　　二是保證擔保借款。2004年4月28日，公司召開四屆十二次董事會，審議通過了公司為控股子公司天都實業向中國農業銀行申請授信1.5億元提供擔保的提案，另外， 截至2004年6月30日，公司和中國南京國際經濟技術合作(集團)有限責任公司為公司控股子公司南京置業向福建興業銀行南京分行借款3000萬元提供保證擔保；公司為南京置業向交通銀行南京分行借款4000萬元提供保證擔保，向中國農業銀行南京市新街口支行借款3500萬元提供保證擔保等。

　　三是抵押擔保借款。截至2004年6月30日，公司由廣廈集團以房地產作抵押提供抵押擔保，從中國農業銀行東陽市支行取得4500萬元借款；由控股子公司天都實業以130畝土地使用權作抵押提供擔保，從中國工商銀行杭州市眾安支行取得5000萬元借款；由天都實業以360畝土地使用權作抵押提供擔保，從中國工商銀行杭州市眾安支行取得12000萬元借款；由公司的股東東陽房地產開發有限公司(東陽房產)開發的房產項目土地作為抵押提供擔保，從中國工商銀行東陽支行取得借款3000萬元等。

　　四是財產抵押借款。公司控股子公司南京置業的控股子公司廣廈(南京)房地產投資實業有限公司(南京房產)，將寧玄國用(2004)第03133號《國有土地使用證》項下面積為17443.4平方米鄧府巷項目開發用土地使用權抵押給中國經濟技術投資擔保有限公司，由其委托中國建設銀行江蘇省分行營業部，向南京房產發放委托貸款11000萬元；公司控股子公司南京置業以雨花臺西路面積4783平方米土地使用權和雨花臺西路121號面積為15481平方米土地使用權評估價值4000萬元作抵押，向交通銀行南京分行取得借款4000萬元等。

　　五是其他單位為公司提供擔保借款。浙江新湖集團股份有限公司為公司借款5000萬和2000萬元提供擔保，廣西北生集團有限責任公司為公司借款7000萬和5000萬元提供擔保，杭州回音壁集團有限公司為公司借款3800萬提供擔保。

　　由于借款大量增加，公司流動負債如牛負重。至2004年6月30日，流動資產為261797.95萬元的浙江廣廈，流動負債達252602.26萬元，流動資產負債率高達96.49%。就一般企業而言，其流動負債比率為2∶1為正常，也就是說流動資產在流動負債的兩倍左右比較合適，而浙江廣廈大大偏離了正常的負債水平。但即使如此，也無法解決公司現在面臨的地產項目的資金短缺問題。

　　“禍”不單行

　　對浙江廣廈來說，更為不利的是，2003年5月開始，建設銀行總行規定禁止向以大學城、旅游度假區、主題公園等各種園、區的名義取得土地變相進行房地產開發的企業貸款。而浙江廣廈的主要貸款正是來自建設銀行。2004年，中央又推出宏觀調控措施，信貸緊縮，對房地產行業影響巨大，幾令所有的地產公司資金吃緊，浙江廣廈當然也不例外。

　　而銀行有關方面透露，因高檔住宅小區項目風險較大，一般不會輕易放貸。在這種情況下，地產商只能通過發行信托計劃的方式來籌措資金。

　　現在的問題是，因為很多高檔住宅開發商正陷入資金斷流的困境，不只是浙江廣廈，不少房地產開發商都往信托籌資這一條道上擠。來自銀行部門的消息透露，目前市面上發行的信托產品中，有60%都是為高檔住宅集資的房地產信托項目。這已經引起監管部門的注意。

　　中國銀監會有關負責人今年4月曾表示，信托投資公司要嚴防違規風險，密切關注股市和房地產等高風險領域的風險控制。而《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》出臺之后，對地產信托產品必然要嚴加管理。這對資金缺口達幾十億元的浙江廣廈來說，似乎不是什么好消息。

　　在浙江，除天都城項目外，廣廈系掌門人樓忠福的另一大手筆正浮出水面——浙中腹地一個將容納20萬人口的新興衛星城項目已經開始運行。而早在2001年底，廣廈一舉中標的與東陽市相鄰的義烏市江南生態園區工程，項目規劃占地面積6.5平方公里，預計總投資超過20億元。廣廈集團將這兩個規劃項目連為一片，形成一個13平方公里的區域，要打造一個浙中腹地的新興城市。樓忠福說，“在未來10年內，僅以廣廈的資本實力，在經營城市方面可以撬動500個億。”

　　樓忠福把廣廈系的目標定為：到2010年，成為在國際上有較強競爭力的企業，在3年內成為全國民營企業前3名。

　　而實際上，三年時間過去了，樓忠福的得意之作天都城完成投資尚不到10%，但預定開發工期已過了將近一半。如此看來，他的宏偉藍圖能如期實現嗎？