今年前4個月，光大銀行固定利率房貸業務增長僅2億元，下調利率或是為了上市前的突擊

　　本刊記者 楊練/文

　　近日，光大銀行先后下調了各地分行的房貸固定利率，引起業內震動。此舉肇始于廣州市場，光大銀行將各期房貸固定利率的優惠利率、基準利率和上浮利率全部下調，幅度為5至35個基點，而工行、農行、建行等行均未跟進。

　　有業內人士認為，在上市前夜，光大銀行卻遭遇樓市調整期，商品房交易量的持續萎縮導致銀行房貸業務大受沖擊，光大銀行下調房貸固定利率，不排除是為了搶占更多的市場份額，做大個人房貸業務量，使得財務報表更為靚麗。

    固定利率房貸暗道

　　光大銀行此次同步下調了各期限住房和商用房固定利率貸款的優惠利率、基準利率和上浮利率，同時規定住房固定利率不再僅限于首套自住房和第二套住房貸款，商用房固定利率的金額組合和期限組合貸款也領先于同業恢復執行。

　　調整后，光大銀行住房及商用房各期限優惠利率均達到同業最低水平，特別是商用房固定優惠利率及對第二套住房適用的住房固定基準利率已與央行規定的同期商用房浮動利率下限持平。如調整后的1至3年期固定利率，優惠利率為6.63%，而同期商貸基準利率為7.56%;3至5年期優惠利率為6.78%，而同期商貸基準利率為7.74%。

　　“銀行推出固定利率業務主要針對二套房或者多套住房的借款人，因為首套住房可以享受到同期貸款基準利率下浮15%的優惠，首套住房的借款人可享受到低于固定利率的浮動利率貸款，故其很少選擇固定利率房貸產品。”農行信貸處人士表示。

　　有業內人士質疑：光大銀行降低固定利率房貸，如何保證第二套房利率為基準利率的1.1倍?

　　近期，有關二套房貸松動的消息不絕于耳，部分銀行采取打擦邊球或尋找政策漏洞的方式暗中操作，相比而言，光大銀行則通過看似合法的渠道規避了監管部門“二套房貸利率在同期貸款基準利率基礎上上浮10%”的規定。

　　“根據規定，監管部門并沒有明確規定二套房不能做固定利率房貸，也沒有規定二套房的固定房貸利率要上浮多少，這條規定可以理解為是針對浮動利率房貸的。況且，優惠檔利率主要是針對極少數優質客戶而設立的，而基準檔和上浮檔利率都在基準利率之上，光大銀行并沒有違反房貸政策。”光大銀行人士說。

　　但光大銀行的優惠檔房貸固定利率低于基準利率，與二套房貸上浮10%的規定不符，很明顯光大銀行借此變相放松了二套房貸的準入門檻，以吸引更多的二套房貸業務。

    變相增加按揭量

　　光大銀行此次下調房貸固定利率顯然是為了吸引其他銀行的房貸存量客戶，如光大銀行對他行轉按揭的客戶采取了免公證、免相關手續費等優惠措施。而目前房貸業務的不景氣尤其是在固定利率業務上的徘徊不前，以及上市前靚麗業績報表的需要，都給了光大銀行在房貸業務上做文章的理由。

　　今年以來，受樓市交易量萎縮影響，銀行的個人房貸業務隨之下滑。除了1月份釋放了去年12月份大量被壓房貸，增長較快外，隨后房貸并未出現小陽春。至5月底，房貸比年初增加了1455億元，而去年同期則為2125億元。

　　6月份，房地產市場成交量仍未好轉。“房貸業務萎靡的情況可能要持續較長時間，現在銀行業普遍認為今年沒有大幅上升的可能。”光大銀行地產金融部人士坦言。

　　樓市持續低迷，銀行之前貸給開發商的開發貸款就回流困難，銀行只能在個人房貸上開展業務，而房貸浮動利率已經被央行固定，所以只能在固定利率房貸上下功夫，但在目前加息周期預期下，銀行一般不會輕易降低固定房貸利率的，光大銀行卻反其道而行之。

　　資料顯示，從2005年底率先試水固定利率房貸業務以來，到2007年5月，光大銀行發放的固定利率房貸金額約20億元，到2007年年底，則已達60億元，去年下半年增長近40億元，居同業領先。而截至2008年4月底，其固定利率房貸業務余額則為62億元，即，今年頭4個月，光大銀行固定利率房貸業務幾乎未有進展。按此水平，光大銀行2008年全年固定利率房貸業務總量至多達到6億元。

　　光大銀行內部人士透露，下調房貸固定利率的初衷是為了上市前的突擊，以爭取在幾個月內提振萎縮的房貸業務量，從而使今年的房貸業務無論是在數量上還是在結構上都更有吸引力。同時，由于目前光大銀行利率對沖成本發生了變化，也支持下調利率。

　　房貸固定利率下調和存款利率及同業拆借利率有關，目前股市低迷，再加上樓市又處于調整期，資金又回流到銀行系統，銀行也就有了更多的資金去開拓更多的業務渠道。

　　不過，由于固定利率房貸的諸多限制條件，總體成本要比一般的浮動利率房貸要高，實際使用比例仍然較低，該業務的利率下調對市場實際影響可能并不大。因此，光大銀行此舉明顯地帶有短期功利色彩。