一個案例是，建設部等國家九部委于2006年5月29日頒布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。當天下午，陳俊已經開始深入分析條款，得出“新政將引導投資以商業為主”的結論。隨后，陳俊便開始與浙江投資團的多位同仁頻繁通電話，交流對九部委新政的體會。

　　陳俊分析：一、九部委新政調控范圍主要局限在住房領域，對商業等其他領域甚少涉及；二、房產交易過程是調控重點。三、從新政具體條款看，雖然動作很大，但房地產是支柱產業，政策是在引導，而非“一棍子打死”。四、國家不可能出臺政策干涉商業的發展，沒有針對商業地產的政策就是好政策。

　　為保證收益，陳俊認為，將投資領域從“住房、商業并重”轉向“以商業為主”顯得尤為迫切。結束了第一輪對住宅地產的投資之后，浙江商人下一輪的投資高潮肯定是商業地產。

　　各方面回饋的信息印證了陳俊的看法：京城開發商蜂擁而上，主動約見浙江投資團;豐臺區政府召開座談會，對浙商擴大長線投資表示歡迎；浙江投資團考察吉林5縣市投資項目，所到之處均受到極高禮遇。

　　看準“國八條”、“國六條”調控房價的投資良機，陳俊帶領浙商投資了萬年花城、明天第一城等多個項目，并北上南下，進行了多項投資，最高獲利200%有余。

　　近期，國家對房地產市場的調控政策轉向，陳俊馬不停蹄地考察了多個項目。他認為，隨著調控政策轉向，房價不會一直下降，信心也會回暖，投資的最佳機會就在春節后，最晚到2009年6月份就會回暖。經過一番考察，陳俊目前對山東的兩個商業地產項目有了初步投資意向。其中一個是淄博的專業市場的項目，另一個是臨沂的酒店項目。

　　陳俊認為，雖然目前部分城市房價有一定下行空間，但二三線城市房價已經見底，而且成交量也已經見底。

　　杠桿：福禍相依

　　溫州投資客很少像傳聞中那樣，用大把的現金一次性付清購房款，他們是精明的生意人，懂得動用財務杠桿。邱國寧當初就是通過將自住房屋抵押貸款進行投資才起家的。據其介紹，溫州人的借貸資金占比大約在80%-90%，即財務杠桿為5-10倍。

　　溫州實際的民間借貸利率很高，與央行溫州支行的統計數據(12%左右)差距頗大。據了解，目前溫州的民間借貸月利大多在2分到2.5分，有的短期融資利率甚至高達6分，換算成年息，就是72%。由于收益豐厚，很多溫州市民甚至把自己的房產拿出來作抵押貸款，進行民間放貸獲取利差。

　　相對于高企的民間借貸利率，溫州商人在實業投資的預期收益率也隨行就市地被抬高，高預期也就意味著高風險。據悉，上海嘉石投資有限公司董事長林祥青是個成功的項目管理人，近5年來，他運作的私募股權投資基金年平均收益超過200%。2007年底，當他準備募集一只新基金的時候卻臨陣退縮了，原因是投資者的預期收益高達兩、三倍，“風險太大了”。

　　過高的財務杠桿和借貸利率意味著，當風險來臨的時候，貸款進行實業投資的損失被數倍放大，特別是在2008年，幾個月的時間內，經濟環境急轉直下，很多實業投資根本來不及反應，不但預期的高收益難以兌現，還將負債累累。

　　對此，溫州恒生資產管理公司董事長黃偉建表示，在經濟形勢好時，有不少溫州企業到全國各地去建廠，可還沒有開工就面臨困難了。“如果企業都是自有資金就會好很多，那些杠桿比例高的企業死得最快。我以前也貸款，現在不敢了。”

　　溫州商人曾在三、四線城市投資很多商業地產項目，有不少人賺錢，也有不少人虧錢。但他們無一例外地采用分割出售商業物業的方式，因為資金有快速套現的需要。邱國寧介紹，溫州民間借貸憑的是一種誠信，從銀行借了錢不還，無非是打官司，如果在民間借貸借錢不還，這個人在溫州就永遠立不住腳了。

　　一個新的現象是，近年來，溫州資本參與VC、PE的熱情高漲。風險投資基金與產業基金成為溫州資本新的蓄水池，特別是2007年6月1日，《有限合伙法》正式實施后，創投公司的設立在溫州風起云涌。

　　周德文介紹，已經有近1400億元溫州民間資金涌入了創投領域，成立投資基金數量達到300多個。在實體經濟遇冷的情況下，目前溫州資本大幅回撤，實業投資越來越難，因此溫州民資涌向創投，謀求高利潤。

　　投資：產業眼光

　　經濟危機中，溫州產業資本在并購時怎樣給資產估值，估值體系上與股票市場有何不同？

　　對此，溫州市投資協會副秘書長薛夢認為，都是做投資的，道理是相同的。從投資角度來講，做實業投資，通過談判獲取的價格是在一個區間內，溫州產業資本拿到的價格并非就是最低價。

　　如果說產業資本與金融資本有何不同，薛夢認為，主要表現在“控制”上。與金融資本相比，產業資本的投資規模要小一些，但獲利空間更大一些。在投資上，產業資本更多參考市凈率，而在股票市場上，市盈率占主導地位。

　　薛夢表示，有實業經驗再去做股票投資，感覺是不一樣的。產業資本比較穩定，對波動看的比較淡，而在中國股市中，像溫州地區這樣的投資者太少了，偏激的人太多，否則股市行情會更穩定。

　　薛夢表示，產業資本投資要求控制企業。一般都高于凈資產進行收購，低于凈資產的情況也有，但很難找到，能拿到0.8倍的市凈率很好了。行情好的時候，1.5倍的市凈率也在拿。不管大盤在6000點還是2000點，對于產業資本來說，點位并不重要，并購的機會是最重要的。

　　對于曾一度整體“破凈”的鋼鐵上市公司，薛夢表示，“產業資本在二級市場購買股票規模有限，對企業經營發揮不了控制作用，無法改變其商業模式，也就改變不了企業的盈利預期和能力。不能通過經營去改變盈利能力的投資，產業資本是不感興趣的。”

　　在溫州資本看來，目前股市中部分行業已顯現投資機會。薛夢透露，目前身邊已經有兩家企業以產業資本的思路進入股市，規模都在1000萬元至2000萬元之間，投向主要包括餐飲消費類及商務賓館。

　　他認為，隨著經濟的持續發展，商務、旅游活動還會逐漸增加。以前這些企業各自為政，現在品牌連鎖化，會降低運營成本，3-5年內都會有成長空間。

　　“高速公路也是目前產業資本關注的方向，雖然暴利的可能性不大，但在經濟危機環境下，‘過冬’還是比較好的題材。”同時，薛夢也認為傳統行業的投資機會在升級，而新技術能否帶來大的機會，主要看科技含量有多高。

　　對于目前的危機，薛夢認為最危險的時候已經過去，對中國的沖擊也應該是短暫的。“氣候突然變化的時候，很多人沒來得及加衣服，所以沖擊大。現在溫度雖然很低，但身體已經適應了。現在政府和企業已經較深入地認識了危機，有很多應對辦法，相信危機是短期的。”

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