孫建平：房地產行業長期看好 短期需關注政策面變化

    孫建平：大家好！我就我們2008年的投資策略給大家做一個匯報，題目就是嬰兒潮時代和行業調控成功強勢龍頭企業，這對我們的管理的概括性是比較強的。首先我們講一下對2008年年行業投資價值主導因素的利弊分析，第一是體現在房地產業行業，第二個人民幣的升值速度加快，不僅是對美元而是也是對歐元升值的加快，第三是增值化的加快，第四是增量土地的供應緊張，對房價是一個支撐，我們碰到的影響是長期性的，所影響的凈收益的也是一個因素，第五是GDP的增長，后面也會展開，還有代表性的控制是大家最關注的。我們判斷的影響是短期性的，這里所說的短期是一年。從投資對象來看，項目儲備的成本比較低，第七是債券的管制，但是項目是不太一樣的，可能是有不同的走向。第八是加息，加息的判斷是多元化的影響，首先會導致上市公司的財務費用或者主營的開發成本會上升，與此同時會增加按揭的負擔，會導致需求的下降，還有另外一個方面中美之間是一個正利差，在大前提的判斷下面，會有一個推動，所以它的影響是有利有弊的。

　　這就是一些多元化的融資渠道，大股東的優勢比較明顯，或者說風險的影響比較小，還有美國的次級債的危機，主要來說美國的次級債的影響，無論是啟動投資還是啟動消費，房地產都是首當其沖的。第十是臺海的危機，就是3月12日的臺海的“公投”，地十一是地方政府的換屆，會存在一個利益整合的過程，再一個對于房價國家打擊的力度是比較大的，地方政府對房地產的依賴太大了，跟房地產有關的稅收大概占到30%，如果把土地收入加到一塊的話，房地產稅收是整個稅收的30%，這個機制在目前的整個經濟增長，或者是財政體系下面是很難改變的，從這個角度來說是很難改變的，還是有一個正面的推動。更何況房地產行業的的硬景氣由整個的大的背景決定的。

　　第十二點到第十七點是政策上的判斷，第一由于政府的缺位，經濟適用房的投資占全部房地產投資的7%不到，占比比較低，第二在商品房的消費額之上，中低收入階層不會是房地產消費的主流，房地產消費的主流還是中高收入階層，我們不考慮把保障性住房的土地成本到土地上市供應，如果有一個說法，如果70%的土地拿去做保障性住房，那錢從哪來，這就是對我們保障性住房的判斷，會增加土地的供應。相對于一部分的土地資源，房地產資源慧聰原來的中小公司轉移到大城市的開發商來。

　　說到關于物業稅的試點，現在還是試行的階段，對于一些商業性的高檔住宅實施的可能性會更大一些。還有土地的購買政策，比如說土地金的支付時間比過去短了，包括稅收的政策。

　　我們來展開一下，這是對于嬰兒潮時代的深入的研究，這是美日韓三國在嬰兒潮時代創造了地產大牛市，一個人大概從31歲開始，進入第一個嬰兒潮時代的高峰，這三個國家的嬰兒潮時代所創造的地產盈利超過15年，房地產年均增長率超過15%，這個圖比較有意義(圖)，美國的住宅自有率只有60%左右，但是嬰兒潮時代的人97%有自有的房子，其中有47%還有另外出租的房子。東亞經濟體的話我們來看日本，日本有一個“團塊世代”和韓國“生育高峰一代”，韓國也一樣地明顯。

　　我們看中國的人口結構，這是聯合國的一個統計，05年中國14歲到16歲大概有100人有6.3人，人口的結構影響對房地產的影響是非常大的，這是一個推算，這推算有很多的假設，報告上也有，我個人覺得我的假設是很保守的，大嬰兒潮時代出生的人，也就是68年到75年出生的人，是三億多，從81年到91年小嬰兒潮時代來看，我國進入了第一輪置業的高峰期。

　　第二是城市化這一塊，目前的城市化大概是4%，在中國的南宋的時候，城市化達到了20%，就是城市化率達到30%到70%就是城市化加速發展的階段，1995年城市化率突破30%之后，95到06年，每年的增長是1.4點，增加了1倍，假設城市化率是每年一個點，那每一年新增城市人口是1200多萬，需要新增的住宅需要量是3.5億平方米，這是一個增值消費水平的恒量，這也是與城市化有關系的。

　　從中長期景氣來看說，我們覺得很重要的一個需求的是，本輪經濟的載體可能會是房地產，每一年的經濟增長率是30%，但是這一輪的經濟增長是15%，下降了一半，從圖示也可以看出來，跟投資需求有關系的是對利率的判斷，07年的加息對按揭的影響有四次，我們做的結論就是每一年是增加2100塊錢，那每一年城鎮居民的收入是增加了1500塊錢，也就是2007年的加息對按揭的壓力不是很大，可以這么認為，如果08年的加息次數是三次，如果不超過三次的話，那按照基準利率的貸款的影響是不大的，這是關于升值對房地產方面的影響。

　　第二供給這一塊土地供應緊張，這是對于調控政策的總結，人數不占優，購買力也不占優，有三個保障體系在滿足他們的需求，那保障性住房人數是兩千多萬人。關于全球的走勢你可以發現，大的走勢是不受房價的影響，還是受市場規律的支配。對2008年房地產行業資金緊縮的看法，第一貸款控制的是增速而非規模，這是我們的判斷，第二再融資會提高籌集資金投向的要求，明年一月份之后，新的貸款額度怎么操作，到時候可能看得更清楚。開發商會根據不同市場的景氣程度來保證房地產的前途。這是商品房整體的供求的判斷，整體上是供不應求的，今年的6月份到9月份，房地產開發的銷售額的增長是50%以上，這個增速是不可能長期維持的，這個增速有可能回到20-30%的增速。你仔細看上房地產的新開通面積和同比增長的話，也是負的。

　　總體結論，行業長期景氣是可持續的，我們不拋棄和放棄這個結論，全國性或區域性強勢龍頭企業受益于長期景氣和短期調控，未來3個月建議關注政策環境變化。那強勢龍頭企業連續發展的勢頭很明顯，第一是上市公司業績的利潤的高增長，06年整個市場房地產行業的規模是有11個億，我們回過頭看這些公司的收益程度，整個的收益公司的同比增長是126%，這可以為他們將來的業績打下了非常好的基礎。第二在07年的增量方面非常明顯，07年土地的公開的招拍掛的出讓，強勢龍頭企業占很大的比重。

　　我們說一下個股推薦，地產股里面還是有四個股票值得我們長期關注的，退一步講如果是房價的毛利下降了，這是行業的趨勢，如果行業悲觀一點的話，它的抗風險的能力也會強一些。那房產股我們重點推薦的是萬科、保利、天虹保業等等。如果能夠把資產損益表表面在層面上的公司，對其關注率可以大一些。在任何的時候無論牛市還是熊市都不能忽視龍頭企業的重要性。民企里面我們建議選擇的是土地控股比較強的，土地投資我們提供了三個線索，一個是大股東資產注入，一個是部分的資產注入。這里面我們利用這一次的06、07年的融資或者再融資比較清晰的公司舉例說明。這是我們這一次跟大家的匯報，謝謝！

    張宇：中國最牛房地產分析師

　　張宇：我覺得看其他券商的報告，總體上的感覺都是說了很多，我確實比較難搞的地產到這個份上怎么表達自己的意思非常困難，我覺得市場上要有人清晰地表達自己的觀點。

　　現在出各式各樣的政策，各式各樣的壓力，中間會涉及到很多行業的預期，對這個行業預期來說最難把握的是什么？還是一個行業的集中度和市場的緊需度的問題，今后這個市場哪一些的大企業能夠生存下來，能夠分享中國未來市場的成長空間。如果是這樣的話，不管行情的好壞我們還是要去炒股票，那怎么炒？實際上就是老鷹捉小雞，所以我想我們對任何行業整體的描述，大概是從市場從策略，從市場的研究大概的思維在里。