研報來源：華泰金融控股（香港）有限公司

　　研究員：陳建萍

　　人民幣貶值問題未受重視

　　2016年，在岸人民幣迄今為止已下跌2911個基點，跌幅大于2015年下降的2614個基點，但我們在最近的香港市場調查中發現，人民幣疲弱并未對多數投資者構成擔憂。由于一線城市的地產緊縮調控，即使在資本外流管控之下，人民幣持續貶值依然會對住房需求帶來負面影響，這與2015年8·11匯改人民幣貶值影響下的房屋銷售行情并不一樣。同時，由于監管層可能會限制境內再融資，開發商將被迫重回海外融資。我們認為，人民幣貶值對房屋資產而言并不是件好事。

　　房價漲幅趕超人民幣跌幅

　　2014年第二季度末，主要貨幣開始對美元貶值。在之后的9個季度中，新加坡、英國、和澳大利亞的房地產投資按美元計算分別產生了的16%、16%、以及10%的負收益，而在韓國則勉強實現盈虧平衡。另一方面，國內政府為房地產發展提供了政策支持及貨幣寬松環境，更重要的是，其對資本外流進行了嚴格管制，使得房地產投資為國內四大一線城市帶來的平均收益達到了可觀的36%（按美元計算）。以此來看，人民幣走貶目前并未對中國的住房需求帶來多大影響。

　　若人民幣持續走貶，行情或有變化

　　人民幣持續貶值或對需求端產生負面影響。首先，地產緊縮政策環境下，美元計價的投資可能由正轉負，因而海外投資者對房屋需求的熱情逐漸冷卻。其次，與海外市場的房價增速差也使國內地產的吸引力下滑。事實上，在上海房價年增52%之際，香港房價卻回落6%。

　　國內再融資限制應比外匯損失更受關注

　　相比外匯損失，我們更關注來自開發商境內再融資活動受限的潛在影響。自2015年至今，開發商一直可以從國內市場獲得流動性，大大緩解了市場對人民幣貶值負面影響的擔憂。如果境內的再融資渠道再度關閉，即便人民幣持續貶值，開發商也不得不進行海外再融資，這在我們看來對房屋資產是不利的。

　　政策壓力還未完全移除，應保持謹慎

　　房地產行業目前資產凈值折讓達40%，較歷史均值低0.5個標準差。我們認為一線城市的銷售勢頭持續放緩，且政策影響并未消除，對房貸額度尤甚。另外還需強調人民幣貶值的負面影響，盡管這還未引起大多投資者的擔憂。我們對相關股價表現持觀望態度，并重申對雅居樂、碧桂園、以及遠洋地產的賣出評級。主要上行風險：宏觀經濟面臨更多貨幣寬松政策。下行風險：預期外的全國性房貸限制。

　　華泰香港投資評級標準

　　時間段報告發布之日起6個月內

　　基準市場指數恒生指數（以下簡稱基準）

　　股票評級

　　買入股價超越基準 15%以上

　　持有股價相對基準波動在 -10%-15%之間    

　　賣出股價弱于基準 10%以上

　　行業評級

　　增持行業股票指數超越基準

　　中性行業股票指數基本與基準持平

　　減持行業股票指數明顯弱于基準

　　如有需要，可向華泰金融控股（香港）有限公司索取進一步集料。

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