中投證券

　　投資要點(diǎn)：

　　投資：1-5月房地產(chǎn)投資增速較1-4月略增，住宅投資增速小幅回落但仍處高位。1-5月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為34.6%、37.8%，較1-4月分別上升0.3個和下降0.8個百分點(diǎn)。4月房地產(chǎn)投資增速、住宅投資增速分別為35.4%、36.0%，增速環(huán)比分別上升0.8個和降低4.9個百分點(diǎn)。

　　建設(shè)：1-5月新開工面積增速較1-4月小幅回落。1-5月商品房施工面積、新開工面積、竣工面積增速為32.4%、23.8%、12.9%，較1-4月分別下降0.8個、0.6個和1.1個百分點(diǎn)。4月商品房施工面積、新開工面積、竣工面積增速為22.4%、22.2%和8.6%，增速環(huán)比分別上升10.7個、下降4.7個和下降1.4個百分點(diǎn)。

　　銷售：5月商品房銷售面積、銷售金額增速環(huán)比大幅上升，帶動1-5月累計增速回升。主要原因是一二線城市5月份推盤量增大，且10年4月“新國十條”的出臺導(dǎo)致同比期基數(shù)較低，因此一二線城市銷售量同比增速大幅上升。此外，受調(diào)控影響較小的三四線城市銷售情況良好。1-5月商品房銷售面積、銷售金額增速分別為9.1%和18.1%，較1-4月分別上升2.8個和4.8個百分點(diǎn)；1-5月住宅銷售面積、銷售金額增速分別為8.5%和16.0%，較1-4月分別上升2.7個和5.1個百分點(diǎn)。5月商品房銷售面積、銷售金額增速分別為18.5%和36.2%，增速環(huán)比上升28.4個和47.9個百分點(diǎn)；4月住宅銷售面積、銷售金額增速分別為17.7%和35.3%，增速環(huán)比分別上升28.1個和50.8個百分點(diǎn)。

　　房價：5月商品房和住宅銷售均價同比均上漲14.9%，環(huán)比分別上升4.5%和5.8%。土地(土地數(shù)據(jù)延后1個月)：1-4月土地購置面積增速為30.4%，較1-3月下降2.3個百分點(diǎn)，但仍處高位。4月土地購置面積增速為25.6%，增速環(huán)比上升8.6個百分點(diǎn)。

　　資金：1-5月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速較1-4月回升，但仍處歷史低位，自籌資金增速持續(xù)攀升，國內(nèi)貸款增速接近歷史低點(diǎn)。1-5月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速為18.5%，較1-4月回升1.1個百分點(diǎn)。其中，自籌資金增速為30.9%，上升3.7個百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款、利用外資、其他資金增速為4.6%、57.4%和14.6%，分別下降0.9個、4.9個和0.2個百分點(diǎn)；其他資金中的定金及預(yù)付金、個人按揭貸款增速分別為23.3%、-7.2%，上升0.2個和下降0.3個百分點(diǎn)。5月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速為22.7%，環(huán)比上升8.9個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金增速分別為0.6%、36.5%、44.1%和13.9%，環(huán)比分別下降9.0個、下降71.1個、上升17.0個和上升9.4個百分點(diǎn)；其他資金中的定金及預(yù)付金、個人按揭貸款5月增速分別為24.1%、-8.5%，環(huán)比上升15.2個和2.7個百分點(diǎn)。

　　施工銷售比：1-5月商品房累計施工銷售比為11.5，高于04年以來各年度同期水平，行業(yè)庫存壓力顯著上升。受保障房建設(shè)拉動，房地產(chǎn)投資、新開工累計增速目前仍處高位。銷售累計增速、資金來源累計增速出現(xiàn)回升，但仍處低位。我們認(rèn)為，在限購和信貸緊縮短期難以消除的背景下，作為先導(dǎo)指標(biāo)的銷售增速和資金來源增速將保持在低位，維持對下半年房地產(chǎn)投資增速下行，全年增速23%的判斷。

　　風(fēng)險提示：注意政策調(diào)控過緊、調(diào)控時間過長帶來企業(yè)經(jīng)營等的風(fēng)險。