事件：

　　1月27日，國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點省(自治區、直轄市)人民政府從實際出發制定。當日上海、重慶發布了房產稅具體征收辦法。

　　主要內容：

　　1. 房產稅試點改革終于落地：房產稅并非新稅種，在本次試點改革之前主要針對工商企業。該稅以城鎮中的房產為課稅對象，按房產原值(通常需減除一定比例，即原值一次減除10%-30%后的余額)或租金向房產所有人或經管者征收。稅費計算方面，如果按照原值征收，稅費按房屋余值的1.2%計稅；如果按照租金征收則是租金收入的12%計稅。雖然房產稅出臺時間較早，但在此之前房產稅主要針對工商企業征收。本次試點改革的重大突破在于將房產稅引入個人所有的非營業用房。

　　2.重慶、上海首開征收，力度略低于預期：國務院規定本次房產稅具體征收辦法由試點城市人民政府從實際出發制定。上海和重慶房產稅方案對比情況請見下表1。從本質而言，重慶方案和上海方案的最大差別在于，上海方案僅對新增購房進行征收，而重慶方面不僅對新增高價房征收，而且還對全部獨棟商品房征收(不管是存量還是增量)。因此，重慶方案實際上對房地產既得利益者有更大打擊。目前國外房地產保有環節稅種稅率一般在0.4%到15%，因此以上兩城市房產稅稅率基本屬于國際慣例中的較低水平。綜上分析，兩城市房產稅在稅率和征稅范圍上略微低于市場前期預期。

　　3.房產稅試點將增加保障性住房建設資金：本次試點城市對房產稅征收用途做出了明確指示，所征收房產稅均將用于保障性住房建設。雖然目前房產稅總量相對較少，保障性住房建設的主要資金將依舊來來自土地出讓金。但本次規定是對今后進一步推廣房產稅，拓寬保障性住房建設資金來源的有力嘗試。

　　4.后期市場面臨階段性量縮價跌的可能：近期政策連續出臺，不論是之前的提高二套房首付比例到60%，還是今年的房產稅試點，其主要針對目標均為二套即以上新增購房。國家打擊不合理購房需求，抑制房價上漲的政策意圖十分明顯。雖然本次房產稅試點力度不大，但是對投機購房有明顯心理震懾力。通過以上政策的連續出臺，預計后期市場銷量將有明顯回落。由于房地產市場存在成交先于房價變化的趨勢，因此后期市場將面臨量縮價跌的可能。

　　5. 投資建議： 我們認為房產稅出臺后板塊將再次迎來階段性反彈，但市場能否形成趨勢性機會暫時面臨兩個問題：(1)相比前期限購政策，本輪“信貸+稅收”的調控組合對房地產市場具有更加實質的影響。預計2月市場銷售將重新回歸觀望期。行業基本面是否會因此發生扭轉需要進一步觀察；(2)1月市場通脹壓力依舊較大，2月加息是大概率事件。加息對行業反彈構成一定壓力。

　　6.風險提示：房地產行業與國家政策緊密相關，一旦國內采取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業發展。（分析師：涂力磊）