事件
最近召開的國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點,具體征收辦法由試點省(自治區、直轄市)人民政府從實際出發制定。1月28日,上海與重慶市政府宣布,今日起開征房產稅。
評述
1、征稅對象符合預期。上海方面,本市居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房、非本市居民家庭在本市新購的住房,人均超過60平方米的,對超出部分面積征收,僅對增量房屋增收。重慶方面,獨棟商品住宅、新購高檔住房(比主城區新房均價高兩倍房子)、在重慶無戶籍、無工作,從第二套開始收,主要針對高檔房與炒房團。
2、稅率低于國際水平,基本符合預期。上海方面,稅率暫定為0.6%,若交易價格低于上年度新房平均售價2倍(含2倍),稅率暫減為0.4%。重慶方面,房價達到當地均價2-3倍0.5%,3-4倍1%,4倍以上1.2%。較窄的范圍與較低的稅率可減輕社會阻力,便于該稅種順利落地推廣,我們預計房產稅的稅基、稅率將日漸深化,逐漸成為地稅的主體稅種。
3、計稅依據有過渡期,技術上具有可操作性。上海方面,按評估值,評估值按規定周期重估,試點初期,按市場交易價格。房產稅暫按交易價格70%計算。重慶方面,目前房產交易價,三年、五年以后可能其他評估方法。
4、征收管理上,目前較寬松,日后將逐步修正。上海方面,納稅人未按規定期限申報納稅的,由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金,并按規定處以罰款。重慶方面,通過公告、信函、甚至上門告知納稅義務,應該納稅的稅額。
5、上海、重慶房產稅推出時間超出我們的預期,但征稅范圍、稅率基本符合預期。政策面而言,除了地方細化政策,貨幣緊縮,可預見的時間內政策基本出清,利好地產股。基本面而言,限購,禁購,將導致交易量下滑,持續時間還有待觀察,但企業業績預期下滑,對地產股利空。對于市場判斷,我們認為,地產股可能會就此出現反彈,但反彈的高度與時間取決于交易量、房價這兩個基本變量。個股推薦上,我們看好金地集團、保利地產、濱江集團、首開股份、中南建設、中天城投、榮盛發展等公司在反彈初期的卓越表現。(分析師:桂長元)
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