事項：

　　1月27日晚，上海頒布了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，重慶市也公布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》。

　　評論：

　　試點方案稅負很輕、較為和諧

　　2010年關于重慶、上海房產稅試點的傳聞紛紛揚揚，一直處于“引而不發”狀態，“引而不發”反而能對市場起到一定的阻嚇作用，猶如“一直叫喊狼來了，狼卻總不來，但挺嚇人”。此刻，房產稅試點終于落地。

　　試點方案具體分析如下：

　　①上海房產稅：

　　征收對象：本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積，若人均超過60平方米，對屬新購住房超出部分的面積征收房產稅；

　　計稅依據：計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　稅率：適用稅率暫定為0.6%；應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

　　點評：

　　1、稅賦輕微。根據稅收征收細則，假設一個3口之家擁有一套100平方米的住宅，又新購一套100平方米的住宅，2套住宅合計200平方米，根據規定，若人均超過60平方米，對屬新購住房超出部分的面積征收房產稅；因此該家庭住宅中有20平方米需要繳納房產稅。若該房屋均價僅為2萬元/平方米，未超出2010年上海市約1.5萬元/平方米的均價水平的2倍，則適用0.4%的優惠稅率，房價按70%計算，每年征收1120元房產稅，相當于房屋總價的0.03%，平攤到每月每平米房屋，稅負僅為0.47元；若該房屋均價為4萬元/平方米，超出2010年上海市約1.5萬元/平方米的均價水平的2倍，則適用0.6%的優惠稅率，房價按70%計算，由此計算每年征收3360元房產稅，相當于房屋總價的0.04%，平攤到每月每平米房屋，稅負僅為1.4元。由上述計算我們可以看出，上海房產稅的稅負很輕。

　　2、打擊面不到1%：只對本市居民新購第二套房后合并計算的家庭全部住房面積人均超過60平方米，對屬新購住房超出部分的面積征收，或對持居住證居住不滿三年的人新購房屋征收，并在居住滿三年后退還。根據過去2年我們跟蹤數據顯示，上海成交套均面積在100平米左右，過去三年上海別墅及高檔公寓在全市銷售面積中的占比僅為15%，若未來新增房源仍維持這一比例，刨去人均60平以內的家庭，打擊面不到1%。

　　同時，根據2010年全年成交數據來看，上海內環以內成交量占全市成交量8%，成交均價44552元/平方米；內外環間成交量占全市成交量21%，成交均價20264元/平方米；外環以外成交量占全市成交量72%，成交均價10503元/平方米；全市全年成交均價14967元/平方米。因此，在打擊面不到1%的情況下，當中還有90%以上的征收對象將享受0.4%的優惠稅率。

　　②重慶房產稅：

　　征收對象：①個人擁有的獨棟商品住宅；②個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房；③在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。

　　計稅依據：應稅住房的計稅價值為房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據(據媒體報道，市長透露按前兩年均價計算)。

　　稅率：①獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；②在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　點評：從規定上看，重慶房產稅稅收負擔較為明確：根據不同范圍人均稅收負擔在0.5%——1.2%不等。下一步我們將簡單推算一下稅收可能涉及的市場范圍。重慶市市長黃奇帆對宣布：“其預計重慶今年可以收2億房產稅”。根據黃市長提供的數據，假設平均稅率為0.85%(因為市場稅率在0.5%-1.2%，為方便計算，取中值作為平均稅率)，需納稅的商品房市值為235.29億元(2億元/0.85%)，重慶2000-2010年全市住宅成交總面積為2.58億平方米，根據我們重點城市銷售跟蹤數據計算，2009-2010年全市成交均價為5066元/平方米(重慶房產稅計稅依據為前兩年均價)，由此按房產稅計稅依據計算規則估算重慶市目前住宅總市值為1.31萬億元。235.29億元的納稅住宅市值僅僅占全市住宅總市值1.31萬元的1.8%。即使最終全年收得房產稅4億元(翻一倍)，征收范圍也僅為3.6%。因此，我們可以看出，稅收涉及范圍十分有限。

　　試點方案可操作性仍有待檢驗

　　從兩地的試點方案來看，部分規定操作性不強，比如如何保證征收對象照章納稅？在評估業發展尚處于初級階段(大部分評估公司規模小、基本上依附于銀行住房按揭這條產業鏈、還無法形成廣泛的公信力)，如何確給房屋合理定價？而且，我們認為，按照目前的方案，在征收過程中，耗費的行政資源及行政成本較大。

　　政策長期來看，對行業影響中性

　　從日本、香港情況看，征收住宅保有稅有賴于房地產的繁榮，在行業蕭條時難以征收，基于此，我們認為開征房產稅表面上是增加房屋持有者負擔的利空，但實質上對行業影響中性。

　　以香港情為例：香港物業稅(也稱差餉制度)早在1845年就開始實施，稅基是應收差餉物業的租金價值(由政府評估)， 05～06財政年度征收率為5%。在亞洲金融危機對香港房地產造成沉重打擊期間，政府對差餉進行了多次減免： 98年退還當年第二季差餉、99年免除第三季差餉、02年免收五千港元以下低額差餉(該政策使得230萬左右約85%的繳納人在該年不需繳納差餉)、03年在SARS期間免除了約90%繳納人的差餉，并延長其余10%繳納人3個月的交款日期。

　　“達摩克利斯之劍”落地，利好地產股，建議逢低加倉

　　自我們年度策略發布以來，地產股超額收益明顯，顯露出一定的防御性。隨著房產稅的“達摩克利斯之劍”輕輕落地，政策底已顯現。回顧2010年房地產板塊股票走勢我們不難發現，即使在行業政策面、基本面最不明朗的底部階段——2010年5-6月間，主流地產股的估值也保持在動態PE10.5倍附近。目前政策面已趨于明朗，估值(無論PE何PB)均接近歷史底部，我們繼續堅持年度策略觀點，建議現階段逢低加倉地產股，把握兩條主線：①估值低、財務穩、業績鎖定性好的全國及區域龍頭，如金地、萬科、保利、首開、嘉凱城；②地產+X，如福星、中天、華僑城。另外，適當關注存在高送轉可能的品種。

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