12月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭。

　　點(diǎn)評：

　　會(huì)議解讀：長城證券認(rèn)為，信貸政策的普遍預(yù)期是明年上半年不會(huì)明顯收緊，盡管此次會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，但如此明確提出要抑制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲、并提示了操作方向，超出市場預(yù)期。中投證券認(rèn)為，此次會(huì)議提出的各種舉措是國務(wù)院針對近期一線城市房價(jià)上漲過快并有向二三線城市蔓延的背景下所做出的政策調(diào)整。若不加快普通住宅的供應(yīng)，適當(dāng)控制部分城市房價(jià)上漲過快的勢頭，房價(jià)的持續(xù)暴漲將給中國經(jīng)濟(jì)長期增長以及房地產(chǎn)行業(yè)長期生存環(huán)境帶來致命的打擊。中投證券認(rèn)為，在2010年上半年一線城市和部分二線城市供應(yīng)不足的情況下，提前適度收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策有利于行業(yè)更長遠(yuǎn)的發(fā)展，能使房地產(chǎn)行業(yè)更堅(jiān)實(shí)支持中國經(jīng)濟(jì)的增長。長江證券認(rèn)為，下半年以來，政府調(diào)控政策一直屬于供給為主，但個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年政策出臺(tái)，調(diào)控的天平開始發(fā)生變化，分級調(diào)控需求端也成為現(xiàn)實(shí)，而此次會(huì)議則意味著政策調(diào)控將從供給主導(dǎo)向多重手段并舉轉(zhuǎn)變，加大了差別化信貸政策的執(zhí)行力度。

　　后續(xù)政策：中投證券認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境趨緊信號(hào)非常明顯，政策收緊時(shí)間早于市場預(yù)期的明年下半年甚至是明年二季度�；�于以往政策的調(diào)控效果，政策出臺(tái)初期，市場會(huì)出現(xiàn)明顯的調(diào)整，調(diào)整時(shí)間可能是1-2個(gè)季度，隨后又恢復(fù)上漲狀態(tài)。但在中國經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)依然薄弱、政府對房地產(chǎn)投資仍倚重的背景下，政策調(diào)控在短期內(nèi)市場可能出現(xiàn)調(diào)整，但不會(huì)持續(xù)較長時(shí)間，如果市場出現(xiàn)較長時(shí)間的低迷也不排除會(huì)再度出現(xiàn)刺激政策。房價(jià)上漲過快的城市近期內(nèi)可能會(huì)出臺(tái)相關(guān)抑制房價(jià)過快上漲的舉措，如加大土地供應(yīng)、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，對惜售捂盤行為采取有效措施控制房價(jià)過快上漲等措施。長城證券預(yù)計(jì)首付比例可能提高至3-4成，貸款利率在7折到1.1倍之間，但具體實(shí)施情況還需等待后續(xù)細(xì)則出臺(tái)，或觀測銀行在明年一月份的實(shí)施辦法。

　　對房地產(chǎn)行業(yè)的影響：國泰君安認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)和板塊短中期受負(fù)面影響有限。首先，目前地產(chǎn)行業(yè)最有利的發(fā)展方向是通過房價(jià)平穩(wěn)來保持成交量平穩(wěn)的持續(xù)性、減輕政策面出于民生考慮的調(diào)控壓力，此次會(huì)議有利于行業(yè)朝該方向發(fā)展。其次，主流地產(chǎn)公司2009、2010年保持40%的業(yè)績高增長已基本鎖定勝局，即使2010年房價(jià)零增長甚至略下降，并不影響地產(chǎn)公司2010、2011年利潤保持30%以上的高增長。而從目前宏觀經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)所處階段看，政策的實(shí)際拐點(diǎn)還未看到。民族證券認(rèn)為，雖然受政策面調(diào)整的影響，近期房地產(chǎn)板塊連續(xù)下挫，但關(guān)鍵影響因素沒有根本改變。

　　首先，國家對房地產(chǎn)市場的根本定調(diào)沒有改變；其次，房地產(chǎn)板塊業(yè)績增長預(yù)期沒有改變，預(yù)計(jì)主要地產(chǎn)公司2010年凈利潤增長均在30%以上，房地產(chǎn)板塊也是目前業(yè)績確定性最高的行業(yè)之一。此外，房地產(chǎn)市場供需矛盾和溫和通脹預(yù)期也都沒有改變。歷史數(shù)據(jù)表明，通脹率和房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈明顯正相關(guān)，因此房地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的預(yù)期也沒有改變。中投證券認(rèn)為，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)依然薄弱，外圍經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，居民收入增長需要時(shí)間，行業(yè)政策環(huán)境趨緊的高房價(jià)背景下，主要城市的購房意愿將被削弱的可能性加大，短期內(nèi)房價(jià)上漲空間有限。

　　投資機(jī)會(huì)：對房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)，業(yè)內(nèi)分歧較大。長城證券和長江證券較為謹(jǐn)慎。長江證券認(rèn)為，定點(diǎn)打擊部分城市高房價(jià)與中國二線大都市化機(jī)會(huì)到來并不矛盾，而抑制過快增長的投資投機(jī)性需求應(yīng)有助于明年整體地產(chǎn)股行情平穩(wěn)發(fā)展。長江證券認(rèn)為，進(jìn)入2010年后，趨勢投資的機(jī)會(huì)減少，而自下而上的投資將成為必要選擇。如果行業(yè)估值得到調(diào)整，明年地產(chǎn)股票仍存在不小機(jī)會(huì)，這將是和2008年完全不同的投資年度。由于年底至明年一季度，整體行業(yè)氛圍仍處于高壓狀態(tài)，我們對股票走勢仍持相對謹(jǐn)慎態(tài)度，特別建議回避融資驅(qū)動(dòng)的二、三線地產(chǎn)公司。一旦資本市場融資受阻，估值重新調(diào)整將成為一種必然。長城證券認(rèn)為，雖然政策不會(huì)收得太緊以至于改變行業(yè)運(yùn)行趨勢，但市場仍需時(shí)間來接受正逐步釋放的利空消息。管理層此次的政策表態(tài)，不僅出于防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也是對輿論壓力的一種安撫。如果明年一季度政策沒有起到抑制房價(jià)快速上漲的目的，涉及“高房價(jià)、寬信貸”等敏感話題的媒體報(bào)道仍層出不窮，或許將有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。因此建議投資者短期內(nèi)對板塊保持適度謹(jǐn)慎。

　　而國泰君安、中投和民族證券則較樂觀。國泰君安認(rèn)為，中央對行業(yè)的評判針對房價(jià)短期確實(shí)上漲過快的一線城市，二三線城市政策壓力較小，對房地產(chǎn)行業(yè)維持“超配”建議。如果一二線主流地產(chǎn)公司股價(jià)有適度回調(diào)，2010年P(guān)E估值在15-17倍之間，建議投資者買入。民族證券對房地產(chǎn)行業(yè)維持“推薦”評級，在板塊震蕩調(diào)整中，建議關(guān)注業(yè)績增長明確且市盈率較低的一線地產(chǎn)藍(lán)籌，比如萬科A和保利地產(chǎn)。中投證券認(rèn)為影響行業(yè)中長期發(fā)展的城市化、城鎮(zhèn)戶籍問題、人口紅利、人民幣在較長時(shí)期內(nèi)仍存在升值空間、中國經(jīng)濟(jì)仍處較高增長水平等支持行業(yè)發(fā)展的根本因素仍未改變，依然看好行業(yè)中長期的發(fā)展。