主要觀點和投資策略：

　　我們對房地產行業的最新觀點可以總結成三句話：政策是“山雨欲來風滿樓”，市場是“強弩之末勢不能穿魯縞”，策略是“君子不立危墻之下”。我們判斷，在相關政策出清、房地產市場調整后再啟穩之前，地產股缺乏正面的催化因素，股價難以跑贏大市，因此將行業評級下調至“中性”，覆蓋范圍內所有個股的評級全部下調一個等級(詳見盈利預測及評級表)。

　　政策：調控序幕提前拉開！

　　最近一周內，中央各級政府針對房地產的調控政策出臺相當密集，這當然不能一廂情愿地解讀為“靴子落地”。相反，在我們看來，政策調控的序幕已經提前拉開了，房地產市場泡沫繼續發展的一個重要假設——政府暫不出臺嚴厲的針對房地產的調控政策已發生動搖。我們預計，在國務院常務會議之后，中央各部委將會研討一些區別化(保自住、控投資)的調控政策，而各地政府也有可能會配合拿出一些切實可行的舉措。因此，政策方面或許要等一段時間才能明朗。

　　市場：降溫勢在必然

　　我們預計未來一段時間(三個月內可見分曉)，房地產市場將會出現明顯降溫的跡象，成交量將會有所萎縮，房價上漲趨勢將被遏制，甚至轉為下跌。理由是：已經出臺及未來可能出臺的政策，將會有效地抑制投資性需求和增加供應，從而切實地改變市場的供求關系；市場本身已經積聚了比較明顯的泡沫，買賣雙方的心態很浮躁，欠理性。因此，政策信號對買賣雙方的心理產生重要的影響，從而改變市場的預期和供求關系。

　　對近期一系列調控政策的點評

　　1.國務院常務會議再次強化了調控信號

　　政府對房價泡沫的態度已經非常明朗了，14日的國務院常務會議決議已經宣告新一輪調控序幕的正式拉開，調控重點將集中在高房價的一線城市；高檔房所受影響將大于普通住房；短期內，房地產投資不會馬上放慢；舊城改造將加快。

　　2營業稅減免優惠取消，意在打擊炒房

　　調整營業稅優惠政策的意圖相當明顯，在于通過提高交易成本抑制投機炒房。我們必須承認，這個政策的出臺時間比我們預想的要早，應該也是超出市場的預期，這表明中央對高房價問題保持著極高的敏感性。其次，維持其他優惠政策不變表明政府的思路仍然是“有保有壓”，對自住性和改善性需求仍然予以支持。

　　3.加強土地收支管理，意在限制屯地

　　我們認為：加強土地出讓收支管理的目的，主要是對地方政府的相關行為進行規范和約束，防止各地政府對土地財政的過分依賴。然而，這個規定從客觀上，對打擊開發商屯地、拍地王將起到有效的抑制作用。預計未來土地市場將出現明顯的降溫趨勢。