事件概述：

　　事件：12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　投資要點(diǎn)：

　　1、本文件是對國務(wù)院常務(wù)會(huì)議“國四條”的具體落實(shí)性文件。

　　2009年12月14日溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲”。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。五部委下發(fā)的《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，是對具體政策落實(shí)的開始，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整剛剛拉開帷幕。

　　2、高房價(jià)背后是高地價(jià)，遏制房價(jià)上漲就要打擊囤地。

　　本文件的重點(diǎn)內(nèi)容是加大對開發(fā)商取得土地時(shí)應(yīng)繳土地出讓金的征收力度。會(huì)議規(guī)定：“市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。

　　首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款(租金)

　　應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。”目前高房價(jià)的主要推手之一就是“高地價(jià)”，一方面是土地拍賣價(jià)格高，另一方面是開發(fā)商囤地，在土地買賣環(huán)節(jié)存在利潤。

　　本文件的出臺(tái)將部分程度地收緊開發(fā)商的資金鏈。其政策作用有二：一是打擊開發(fā)商的囤地行為，開發(fā)商囤地后的資金成本將大大提高；二是在資金鏈?zhǔn)艿綌D壓的情況下，迫使開發(fā)商加速開發(fā)，加速商品房的銷售，以回籠資金。

　　按照以前的土地出讓金征收情況，各地區(qū)對于分期繳納土地出讓價(jià)款及首付比例并無統(tǒng)一規(guī)定，出讓土地會(huì)分別簽訂合同，約定首付比例和分期繳納時(shí)間，大部分在30%左右，部分地塊較大的土地，可以分批繳納，分批取得土地使用權(quán)證。而目前加大了力度，開發(fā)企業(yè)將不能在時(shí)間上再拖欠土地出讓金。

　　3、政策將加速行業(yè)整合，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。

　　本文件對于資金實(shí)力一般、土地儲(chǔ)備較多的中小型開發(fā)商打擊力度較大，對于實(shí)力雄厚的開發(fā)商影響一般。因此，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)兩極分化的現(xiàn)象將成常態(tài)。

　　今年以來，部分企業(yè)高溢價(jià)取得“地王”，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議定調(diào)“遏制高房價(jià)”之后，土地市場的規(guī)范將是主要的內(nèi)容之一。因此，本文件對現(xiàn)金流充裕、融資能力較強(qiáng)的開發(fā)商影響較小，而對于現(xiàn)金流狀況一般、融資能力不突出、未付土地款超過自身籌融資能力的開發(fā)商形成壓力。而當(dāng)整個(gè)土地市場受到政策約束的情況下，一方面是壓力，另一方面隱含的是機(jī)遇。

　　4、行業(yè)處于政策頻出期，短期內(nèi)仍需謹(jǐn)慎。

　　為落實(shí)國務(wù)院會(huì)議的“國四條”，本文件之后，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策還將由各部委陸續(xù)推出。政策漸緊將再次考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力。從供求角度來看，明年上半年供不應(yīng)求的態(tài)勢仍難扭轉(zhuǎn)，如果明年上半年房價(jià)依然在供求失衡作用下小幅上漲，不排除政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的行業(yè)政策。就二級(jí)市場來說，政策偏利空，建議近期繼續(xù)對地產(chǎn)股的配置保持一定的謹(jǐn)慎。因此，房地產(chǎn)行業(yè)利空未盡，短期內(nèi)仍宜對本行業(yè)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

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