投資要點：

　　我們曾在12月15日發表《短期調整有利行業長期發展》報告，提出“政府將通過運用土地等手段對房地產行業進行調控，嚴查土地開發等舉措也正在進行之中”，今天財政部聯合五部委發表有關土地管理辦法的政策印證了我們的預期。

　　《通知》要求分期繳納土地出讓價款首次提升至50%，有拖欠款的不得參與新的土地出讓活動，有不良記錄者限制參加土地招拍掛活動。《通知》指出：1、土地出讓合同約定的分期繳納期限原則上不超過一年，特殊項目經批準可在二年內全部繳清。2、首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。3、土地租賃合同約定的檔次應繳土地價款(租金)不得分期。4、對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動。5、有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。

　　通知》是在全國主要城市地王頻現、開發商不計成本拿地背景下出臺的。我們認為，該《通知》要求將加速消耗開發商權益資金，對通過延長繳納土地款大規模高價拿地、利用低比例分期付款的杠桿方式拿地的開發商不利，這類開發商的資金面將從寬松逐漸轉向趨緊。此前各地方政府對土地出讓金分期付款，首付比例一般為20-30%，北京杭州均為10%。此次將首付比例提升至50%，一方面為各地方政府土地分期付款政策正名，更重要為遏制地王頻現、開發商囤地行為，促使開發商加快銷售已有項目、加快開發已有土地。上述政策提高了對開發商自有資本金的要求，也在一定程度上限制開發商通過資金杠桿囤地。考慮到2010年信貸較09年收緊、二套房貸嚴控，2010年全國的住宅消費量將在09年歷史新高的基礎上下降5%左右，大量利用杠桿高價拿地的開發商其資金面可能趨緊。

　　該政策的短期作用是：加快開發商推盤以回籠資金支付地價，在此背景下，期房可售量低的城市，房價上漲趨勢有望得到控制。

　　該政策還有助于遏制開發商盲目抬高地價、大量囤地的行為，火爆的土地市場隨時可能降溫，部分城市的房價上漲也有望得到遏制。數據顯示，今年以來，各主要城市土地價格飛速上漲，各主要城市樓面地價同比上漲均超過30%以上，其中一線城市下半年土地價格更是呈現爆發式增長，該政策的出臺，將為火爆的土地市場降溫，控制土地價格非理性上漲，最終達到控制房價的目的。

　　《通知》有利于行業優勝劣汰，有利于行業龍頭及實力公司更好的發展。

　　我們認為，在短期內，房地產行業的政策環境趨緊信號非常明顯，政策收緊時間早于市場預期的明年下半年甚至是明年二季度。之前出臺二手房營業稅征免延長至5年，以及嚴格要求二套房首付比例、利率下限等條款已經預示著政策的逐漸收緊，而此次對土地市場政策的調整，更表明政府房地產行業發展政策的落實。

　　我們認為，在當前中國經濟增長基礎依然薄弱，外圍經濟復蘇緩慢，居民收入增長需要時間，行業政策環境趨緊的高房價背景下，主要城市的購房意愿將被削弱。有關二套房貸政策從嚴以及房價上漲過快的城市尚未有具體措施，預計后續仍有相關政策出臺的可能。上述政策出臺后對樓市的影響情況如何仍需觀察。短期內板塊估值上行壓力較大，建議短期觀望，依然看好行業中長期的發展。