申銀萬國13日發(fā)布房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)點評報告表示，政府投資減少導(dǎo)致單月房地產(chǎn)投資增速下降，維持09年房地產(chǎn)增速9.8%的預(yù)測，具體分析如下：

　　單月整體投資增速略有下降，結(jié)構(gòu)性差異明顯，東部區(qū)域投資呈現(xiàn)回升趨勢，西部區(qū)域增速有所回落，今年1-4月，房地產(chǎn)投資額累計達到7290億元，同比增長4.9%；但4月單月投資額為2410億元，環(huán)比減少2.9%。區(qū)域結(jié)構(gòu)上，東部區(qū)域延續(xù)3月單月正增長的趨勢，且增速有所提高。而西部區(qū)域的增速雖然仍為正，但單月增速有所回落。申銀萬國認為原因是：一、前期過度收縮開工，“市場性”的房地產(chǎn)投資仍慣性下滑，今年一季度“政府性”的房地產(chǎn)投資比較集中，而往后這部分投資會逐漸放緩。由此導(dǎo)致單月投資增速略有下降；二、東部區(qū)域先于全國市場調(diào)整，開工和投資收縮較快，而今年市場回升幅度和速度也遠遠超過全國水平，由此導(dǎo)致企業(yè)投資逐步回升；三、中西部區(qū)域增速下降主要受政府投資所致。在3月16日《上調(diào)房地產(chǎn)投資增速至4.8%》的報告中，申銀萬國分析過，1-2月房地產(chǎn)投資增速超預(yù)期，主要來自中部區(qū)域房地產(chǎn)投資額的“異常”超額增長，部分省市同比增速達到100%，甚至是1000%以上，主要原因是保障房投資的大幅增加。而近期，由于保障性住房投資比重的回落，單月投資增速有所下滑。

　　開工面積和土地購置面積并未回升。今年1-4 月，房地產(chǎn)新開工面積2.7億平方米，同比下降15.8%；土地購置面積0.73億平方米，同比仍下降28.4%。這一數(shù)字和申銀萬國從上市公司溝通獲得的信息相一致，前四個月，上市公司對新增投資仍相對謹慎，既未大幅新購?fù)恋兀�也未提高新開工計劃。從一季報也可以看到，上市公司1季度投資持續(xù)收縮，投資支出同比減少39%，隨之帶來的是經(jīng)營性現(xiàn)金流首次為正。

　　銷售增長區(qū)域分化明顯，導(dǎo)致銷售均價上升。今年1-4月，銷售面積和銷售金額分別增長17.3%和35.4%，銷售均價達到4662元/平方米，同比增長15.4%。區(qū)域間分化十分明顯，絕對房價較高的東部區(qū)域率先回暖，銷售面積同比增長24.4%，而中、西部區(qū)域分別為1.2%和18.0%。

　　資金鏈繼續(xù)寬松，銀行貸款增長明顯。和4.9%的投資增速相比，房地產(chǎn)資金來源總和的增速達到了12.4%，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈進一步寬松。除了在資金來源中占比最大的銷售回款繼續(xù)快速增長外(累計值增速14.6%)，國內(nèi)貸款也增長較快，達到了12.4%。

　　預(yù)計新開工和土地購置將在2季度逐步恢復(fù)，維持全年新開工面積增速-8%，房地產(chǎn)投資額增速9.8%的預(yù)測。持續(xù)的銷售回暖和去庫存，及資金鏈的日漸寬松，必然導(dǎo)致開發(fā)商逐步增加投資，部分上市公司在5-6月份就將有所作為。維持之前對新開工面積和房地產(chǎn)投資額的預(yù)測，09年增速分別為-8%和9.8%。

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