國家從不同層面、不同部門出臺了對地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，主要包括四大類，這些優(yōu)惠政策何時取消不可一概而論，其中較為關鍵的購房利率實行七折優(yōu)惠政策我們認為年底即取消可能性不大。

　　一、首次購房七折利率――年底取消可能性不大。政府會根據(jù)經(jīng)濟形勢的判斷來決定其有效期，我們只能揣測政府態(tài)度，判斷其在經(jīng)濟發(fā)展和抑制高房價構成的天平之間的傾向。政府近期的官方表態(tài)有兩次：即央行三季度例會和國務院常務會議，都傳遞了經(jīng)濟雖然回升但基礎不穩(wěn)的觀點。

　　上述講話是在四季度初，預計到年底政府態(tài)度發(fā)生較大轉折可能性不大，畢竟中央層面對地產(chǎn)態(tài)度發(fā)生朝三暮四變化會影響政策的連續(xù)性和效果。政府做了這么多的工作，房價上漲，銷量回升的利益都只轉移至開發(fā)商中，而政府所真正希望見到的地產(chǎn)新開工剛有起色，在目前時點讓開發(fā)商預期改變會使政府對地產(chǎn)刺激的終極目標也即新開工受到負面影響，選擇控制風險不如選擇適度泡沫化對經(jīng)濟更為有利。

　　而且本項政策也沒有明確提出有效期，未必一定要新一年度就廢止。

　　二、二套房政策――模糊地放權于地方將是常態(tài)�！岸�套房利率優(yōu)惠政策是否取消”――這個提法我們認為本身就不合適。因為銀監(jiān)會的態(tài)度比較明確，即僅管住40%的首付要求，具體利率由各地方自行制定，全國各地差異不同，因此總會有嚴格執(zhí)行或實施優(yōu)惠的地方。所以二套房利率優(yōu)惠也無從提及取消與否。我們認為其規(guī)律是貸款額度偏低時收緊，額度充裕時相對寬松；房價上漲快的城市偏緊，上漲幅度低的城市相對寬松。到四季度銀行尤其是國有銀行對繼續(xù)增加按揭貸款業(yè)務熱情已經(jīng)不高，所以國有銀行目前寧可選擇“厚利少銷”，也即實行相對偏嚴的規(guī)定。

　　三、二手房營業(yè)稅減免――應該不會續(xù)期。政策原文中提出“暫定執(zhí)行至2009.12.31”，在目前市場交易活躍環(huán)境下，我們認為該項政策延期可能性不大。該項政策退出不會對開發(fā)商產(chǎn)生負面影響。因為理論上分析營業(yè)稅優(yōu)惠的取消會將部份需求由二手房市場分流至新房市場，這對銷售新房的開發(fā)商而言不是壞事。當然如果營業(yè)稅能長期減免當然會降低投資購房的交易成本，提升投資購房需求，但本項政策出臺時說明了有效期暫定為一年，投資購房應該也有比較明確的預期，不會因為這項政策的出臺而促使其投資購房行為的發(fā)生，也不會因為這項政策的取消而抑制投資購房。

　　四、地方政府優(yōu)惠政策――一般截止09年底。各地方政府在自己能力范圍內(nèi)也出臺了優(yōu)惠政策，主要為購房契稅的減免，一般各地方政府政策都規(guī)定了有效期，截止在09 年底取消的居多，預計到期延期的可能性也不大。當然會一定程度影響購買力，但程度并不實質(zhì)。

　　投資策略。我們認為短期內(nèi)市場的購房情緒不會突然逆轉，成交仍將保持活躍，政策在短期內(nèi)也不會突然出現(xiàn)轉向，重點推薦萬科等大型地產(chǎn)股。

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