保利地產(chǎn)

　　2008年9月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積10.78萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額11.34億元，環(huán)比下降42.14%和5.23%。公司9月份銷售均價(jià)為10584元/平，環(huán)比增長(zhǎng)63.78%。

　　公司前九個(gè)月業(yè)務(wù)發(fā)展平穩(wěn)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積73.11萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額78.49億元，同比增長(zhǎng)18%和17.95%。這主要得益于公司IPO以來的幾次融資充實(shí)了公司的資金實(shí)力，因此今年公司仍能體現(xiàn)出持續(xù)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。

　　救市頻頻出招但非招招致命

　　近日，杭州、南京等許多二三線城市頻頻出臺(tái)，如購(gòu)房入戶、稅費(fèi)減免、公積金貸款、延緩地價(jià)款等“救市”政策，以推進(jìn)商品房銷售。為減少國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的沖擊，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也出臺(tái)了十項(xiàng)措施，用以刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其中就包括降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。

　　對(duì)于當(dāng)前中央政府和地方政府的一系列救市措施，我們的主要觀點(diǎn)如下：

　　1、救市行為實(shí)屬GDP倒逼所致。

　　其實(shí)，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是符合政府初衷的。政府希望，在房?jī)r(jià)的微幅下調(diào)或橫盤的配合下，通過居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)合理的房?jī)r(jià)價(jià)位。這符合我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。然而，隨著金融危機(jī)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)散，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)成為政府的重要目標(biāo)。

　　作為牽扯到上下游60多個(gè)細(xì)分子行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)此時(shí)如果能過得到復(fù)蘇，勢(shì)必會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到重要的保障作用。

　　2、政府和開發(fā)商的博弈仍在繼續(xù)。

　　目前新開的樓盤，大都是開發(fā)商在過去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)候取得的土地，其成本較高。而政府實(shí)更多的還是希望通過壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間，以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的，這也是前段時(shí)間許多開發(fā)商高價(jià)“死抗”的原因之一。今年以來，許多城市的土地招牌掛出現(xiàn)流拍，計(jì)劃內(nèi)、計(jì)劃外的財(cái)政收入大幅縮水，政府又不得不想辦法來提振樓市。所以，招牌掛政策的負(fù)面作用在當(dāng)下表露無疑。我們認(rèn)為如何處理好土地出讓問題是解決高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要方面。作為過渡，增加對(duì)購(gòu)房者的財(cái)政補(bǔ)貼是現(xiàn)階段較為有效的救市手段之一。

　　3、關(guān)于二套房政策的調(diào)整

　　近期，我們走訪了成都的一些重點(diǎn)樓盤，發(fā)現(xiàn)受地震影響，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求降低了近兩成，僅為15%左右。這也導(dǎo)致了目前的成都許多新盤銷售情況不容樂觀。而投資性購(gòu)房的比例在上海等一線城市的比例更是要占到50%左右。去年國(guó)家實(shí)行的二套房政策極大地打擊了投資

　　性需求，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需結(jié)構(gòu)失衡。當(dāng)時(shí)來看，政府的這一政策較好地達(dá)到了房?jī)r(jià)調(diào)控的目的。但我們認(rèn)為，如果現(xiàn)在國(guó)家要刺激樓市，放松二套房貸的管制是必須之舉。當(dāng)然，這一政策的變化主要需要央行和銀監(jiān)會(huì)來執(zhí)行，時(shí)間和程序方面的落實(shí)工作可能會(huì)需要一定的時(shí)間。

　　綜上所述，處于對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的扶持，國(guó)家暫時(shí)性地松綁樓市的動(dòng)機(jī)是存在的，并且已經(jīng)采取了一定的舉措。我們認(rèn)為土地出讓金制度的變革和二套房政策的徹底松動(dòng)才是根本性的舉措。而目前地方和政府的措施更多的還是在稅收方面做文章，以表明政府的政策取向，力度并不夠。因此，我們對(duì)政府的此番“救市”，持謹(jǐn)慎的樂觀。

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