地產股在前期大幅下跌的背景下，近期表現搶眼。許多投資者看到了地產股的估值優勢，有了抄底的沖動，但目前來看，房地產行業整體盈利能力的短期不確定性恐怕還難以消除。

　　文 本刊記者/邢力

　　周二，房地產板塊在保利地產強勢漲停的帶動下整體活躍，萬科、金融街等龍頭企業均有出色表現。周三，房地產板塊更是全線飄紅，近10支個股漲停，成為大盤反彈的主力軍。有市場人士認為，由于6月3日下跌以來，上證指數的最大跌幅為20%左右，但房地產板塊的部分個股三周內已下跌超過60%，累計跌幅遠高于指數，因此這輪上漲屬于正常的超跌反彈，行情恐難持續，并不代表地產股迎來轉機。不過也有專家指出，今年以來，地產股經過多輪暴跌，其估值優勢已然凸顯，目前正是“撿便宜貨”的好機會。

　　那么，抄底房地產股的時機是不是真的已經到了呢?

　　低市盈率散發誘人魅力

　　今年以來，股指迭創新低，無論行業還是個股，市盈率也在持續向下。然而，如同對牛市中市盈率過高時應該警惕一樣，對于熊市中過低的市盈率所可能蘊含的機會，也不應輕易放過。

　　來自Wind資訊的統計表明，截至6月23日，房地產板塊的動態市盈率已經低至10倍以下，幾乎成了目前A股市場中“最便宜”的一個板塊。

　　而從個股情況來看，房地產行業動態市盈率較低的并不是萬科等龍頭企業，而是億城股份、福星股份、棲霞建設等二三線個股，它們的動態市盈率甚至低至5倍以下。按照動態市盈率最低的30家上市公司統計，僅房地產業公司占比就達40%左右。

　　國泰證券認為，要想估計市場短期底部的具體點位是非常困難的。但從中長期角度來看，目前3000點以下的估值水平和指數區域已經相對合理，至少沒有明顯泡沫。因此那些發展前景很好或者利空過分放大、估值具有突出優勢的板塊將具有較大的投資機會。其中，房地產板塊無疑是最值得關注的板塊之一。因為雖然從中短期看，宏觀調控政策必將繼續對房地產企業的盈利帶來沖擊，但并不能改變房地產市場長期看好的趨勢，并且從跌幅比較來看，房地產板塊的跌幅遠較其他板塊更大，現在的價位具有極大的吸引力。

　　不過太平洋證券研發中心總經理郭士英卻不這么看，她認為市盈率畢竟是個動態指標，如果市場對盈利預期不再看好，看淡經濟預期，即使現在的市盈率已經很低，還是要小心。說到底，市盈率是個相對概念，低了可以再低，市盈率低到3、4倍以下也不是不可能。而目前房地產市場如果在調控政策下繼續向下，房企的資金壓力就會加大，反映到市場層面，必然會繼續對房地產板塊的走勢產生負面影響。因此，現在不只要看市盈率等一些技術指標有多低，還要看基本面上有沒有做多的理由。

　　值得注意的是，如果按照靜態市盈率水平來看，房地產板塊的市盈率仍在22倍以上。而有色和銀行業已經低于20倍，鋼鐵行業則最低，僅為14倍，這樣比較的話，房地產板塊是否真的是目前A股市場中“最便宜”的板塊，關鍵還要看下半年房地產企業盈利的增長速度。

　　樓市前景依然迷茫

　　那么，下半年房地產市場是否真的會有起色呢？要回答這個問題，關鍵還是要看商品房市場的成交價格和成交量在下半年的走勢如何。而兩個變量的走勢從根本上受制于政策和市場供求關系。

　　目前的房價可視為“政策底”，但“筑底”將持續較長過程；從市場供求關系而言，國內各區域房地產市場的風險不一，難言“市場底”。這主要是緣于對主要區域市場存在房價下行的擔憂。

　　6月12日，深圳市國土房管局公布的全市房產市場分析報告顯示，5月深圳新建商品住宅銷售均價為每平方米11014元，回落到2007年初的房價水平；住宅空置面積67萬平方米，同比增加82%；商品住宅銷售123萬平方米，同比下降55.6%。總結成一句話：深圳的房價在跌，銷量在減，庫存暴增。

　　這樣的情況不僅僅出現在深圳。上海、杭州、廣州、武漢、重慶等重點城市，都出現了成交量大幅萎縮，“存貨”迅速增加的趨勢。

　　畢竟，無論開發商拿出多少國外市場經驗或者國際通行理論來論證房價還將上漲，歸根到底，房地產市場依然還只是一個市場，還是要遵守“供求關系決定價格”這一最基本的經濟學原理。目前的數據表明，環渤海區域的北京、天津地區的房地產市場未來幾年依然是供過于求，房價下降的可能性較大；珠三角的深圳、廣州經過去年以來房價的大幅調整后，供求關系已基本區域平衡，未來房價將逐漸企穩；長三角的上海、杭州，以及中西部的武漢、西安和重慶、成都則略呈供不應求，房價總體穩定或有小幅上漲可能。總體而言，未來1、2年內，國內房價繼續上漲的市場動力明顯不足。

　　因此，雖然地產股今年以來的大幅下跌很大程度上釋放了去年11月時的高估值壓力，但考慮到未來樓市量價變化趨勢尤其是環渤海部分城市房價可能的下行風險，行業整體盈利能力的不確定性依然很大。而過去半年房地產板塊跌幅大于大盤這一事實其實也正表明，市場對該板塊未來盈利能力不確定性表示高度擔憂。

　　除了交投清淡，在信貸緊縮的環境下，地產公司資金鏈也被全面勒緊。一旦市場出現大逆轉，公司的財務狀況就將出現嚴重惡化。同以前國有企業困境、銀行困境、證券公司困境一樣，如今房地產企業也在遭遇空前的“地震”并即將陷入普遍困境。以目前的資金鏈狀況，約有30%的上市公司只有在土地存量下降40%的情況下，才有可能實現財務平衡。因此房地產企業快速銷售回籠資金的要求日益強烈，而在目前供過于求的市場中，這種急切愿望又將進一步加大房價下跌的風險，進而可能造成企業盈利的大幅萎縮。