南京證券 包曉霞

　　近期，我們以購房者的身份對蘇錫常三地的房地產市場進行了一次草根調研，主要目的是了解長江三角洲二三線城市的房價和銷售情況，以便分析二三線城市房地產市場的現狀和未來發展。

　　評論：

　　蘇州工業園區的房價高于老城區。新加坡模式的工業園區居住環境優雅，配套設施比較完善，園區的房價相對比較高。由于每年新增2萬人的外來人口，園區住房需求旺盛，成交量也未出現低迷狀況，加之園區特殊的公積金制度，該區域的房價有望進一步上漲。

　　無錫老城區房價偏高，新區房價合理，如果新區加大開放力度，整體規劃合理，新區的房價將有較大的上漲想象空間。

　　常州整體經濟發展不如蘇州和無錫，房地產市場表現比較溫和，房價相對偏低。從長遠來看，常州房價的上漲空間比較大。

　　我們認為二三線城市房地產市場的需求取決于該城市經濟發展速度和對外來勞動力的吸納力度，只有需求旺盛的市場，價格才有上漲的可能性。

　　我們還認為蘇州工業園區的發展模式值得其他城市參考學習。政府參與蘇州園區的整體開發，使得進駐園區的每個樓盤都因此受益匪淺，園區完善的配套設施和融洽的人文環境是吸引購房者趨之若鶩的最大磁石。

　　2008年2月下旬，我們以購房者的身份走訪了蘇錫常三地20個左右的樓盤和幾個房地產中介機構，對蘇錫常三地的房地產市場進行了一次草根調研，主要目的是了解長江三角洲二三線城市的房價和銷售情況，以便分析二三線城市房地產市場的現狀和未來發展。

　　一，蘇州地區——園區房價高企，需求旺盛

　　我們主要走訪了蘇州工業園區、滄浪區、吳中區三個區域的樓盤，對比市區和園區的房價和銷售情況，我們發現園區的房價遠高于市區的房價，滄浪區由于位于老城區，居住環境相對成熟，房價略高于吳中區。

　　由于新加坡模式的園區居住環境優雅，配套設施比較完善，園區的房價相對比較高，靠近市區的金雞湖西岸房價普遍在11000元/平方米，去年漲幅均超過40%，目前新樓盤不多，離湖不遠的天域二期目前均價在17000元/平方米，而天域一期在06年初均價在7800元/平方米左右。金雞湖東岸于近兩年才開始開發，園區的新樓盤也主要集中在東岸，目前均價在7500元/平方米左右，金雞湖邊上的均在10000元/平方米以上。湖東岸離市區較遠，但是整個區域規劃比較完善，去年升學率排名蘇州市第二位的實驗中學位于湖東岸中心區域，還建有新加坡模式的鄰里中心，每個小區基本都配備健身房，不管是概念炒作還是實際居住環境，我們認為園區的房價還有升值空間，但是漲速可能比07年溫和。滄浪區是蘇州的古城區，蘇州的原住民一般都喜歡在老城區購房，目前滄浪區新房均價在7700元/平方米左右。吳中區離市中心較遠，房價相比偏低。

　　成交量方面，據金雞湖東岸的售樓小姐稱，春節后該區域的樓盤銷售情況大大超過了他們的銷售計劃。由于園區每年有2萬人的新增人口，對園區的房地產需求十分旺盛，園區的公積金有別于其他地區，公積金綜合繳費比例占員工月工資的44%，由用人單位及員工各按22%的比例對等繳交，而該部分公積金只能購買園區的房子。通常在園區工作的兩口子只要湊滿首付，靠公積金就可以支付每月的按揭貸款。因此，我認為園區房地產市場的需求還將非常旺盛，房價有望進一步上漲。