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 房地產新局配圖 圖片來源：《新財富》
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內地房地產公司融資渠道有限，銀行貸款又受到新的政策約束，這為海外房地產基金提供了更多進入的機會。雖然目前對外資基金運作還存在很大限制，但近年來，來自歐美
、東南亞和香港等地的房地產基金接連“試水”，正逐步完善著自己的內地地產布局。
國際房地產服務公司仲量聯(lián)行中國區(qū)執(zhí)行董事、上海辦事處董事總經理郝思建(Hollis Guy)透露：僅2003年，就有104億美元的境外資金進入上海市場，其中有20%投向了房地產領域。在目前投入到上海房地產市場的100億美元左右的外資(占同期整個上海開發(fā)市場投資總額的13.7%)中，以海外基金形式出現(xiàn)的有3億美元左右，摩根士丹利的研究報告預計，該數(shù)字在未來2至3年內將快速增加至20億美元。從這一數(shù)字，可以“管中窺豹”地看出海外地產基金進軍中國市場的迫切。
海外地產基金多以三種方式進入內地
目前，海外地產基金主要以3種方式進入內地市場：第一種是投資開發(fā)型，即從前期就開始介入項目的開發(fā)，如新加坡政府投資公司、凱德置地、摩根士丹利、德意志銀行、荷蘭國際房地產、澳大利亞麥格理銀行；第二種是收租型，即購買有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)，長期持有收租盈利，如美國國際集團(AIG)、新加坡政府投資公司、新加坡騰飛基金(Ascendas MGM)等；第三種是不良資產處置型，通過收購不良資產，將其證券化打包處置、變現(xiàn)盈利，主要由投資銀行高盛、雷曼兄弟與摩根士丹利等參與。
開發(fā)型海外地產基金主要選擇上海、北京投資，目前投資項目正由商用物業(yè)轉向住宅，由高檔物業(yè)轉向中檔、中低檔；收租型海外地產基金的首選投資地也是北京、上海，有成功經驗后再選擇廣州、深圳，接著進入經濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州等。
近年來，來自歐美、東南亞和香港等地的海外地產基金，如：荷蘭國際房地產、摩根士丹利、嘉德置地和基強聯(lián)行等，在不斷“試水”內地房地產市場的同時，其中國布局的羽翼也日趨豐滿。
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