地產股風光前景無限好 REIT熱度升溫

　　大福資料研究有限公司 周健鋒

　　香港股票市場在過去的幾個月表現活躍，香港和內地房地產股尤其受投資者追捧，股價升幅驚人。相關主要房地產企業(yè)也在近期公布其2005年業(yè)績，備受市場關注。

　　房產市場前景秀麗

　　在去年第四季和今年第一季之間，大部分內地房地產股價格急速上升，部分漲幅更達數倍。上漲的因素包括投資者憧憬政府在“十一五”期間刺激內部消費，加強建設，大幅帶動對房屋需求。

　　市場認為內地房地產市場前景一片光明。在這利好氣氛下，內地房地產股價格普遍大幅攀升，部分己接近甚至超過其的資產凈值。在一個發(fā)展中的市場下，這種情況則較為特別，股價升勢明顯過急。

　　我們對內地的長遠發(fā)展抱樂觀態(tài)度，但預計房地產市場在未來短期也仍在調整中。去年全國房地產開發(fā)投資的增長出現放緩，按年增長19.8%，較2004年之增長率少8.3%。2005年的商業(yè)性房地產貸款余額和個人住房貸款余額分別同比增長16.1%和15.8%，相對04年的增幅減少12.6%和19.4%。另一方面，房屋價格在05年下半年之漲幅出現回落。按發(fā)改委之統計資料，去年第四季的全國新建商品住房價格同比增長7.5%，較04年的第四季增長率少3.6%。

　　與此同時，05年12月全國新建商品住房價格同比上升7.1%，其中主要城市如北京、廣州和深圳的同比上升分別達7.4%、4.4%和8.9%，但上海則下滑2.1%。我們相信上海住房價格下降之原因是過去投機活動較多，故遇上宏觀調控時，市場調整的力度會較大。

　　長遠而言，我們對內地房地產市場充滿信心。隨著經濟急速發(fā)展，個人消費能力提高，人民對住宅的要求必會上升，從而大力支持內地房地產市場發(fā)展。在政策方面，我們相信政府宏觀調控的目的是促進市場健康發(fā)展，而并不是壓抑正常增長。

　　我們預期大型房地產開發(fā)商是市場整合中的未來得益者。擁有良好開發(fā)優(yōu)質物業(yè)紀錄和準備分拆屬下瑞安地產上市的瑞安建業(yè)(資訊 行情 論壇)(0983.HK)是我們喜愛的股票之一。

　　香港方面，我們預期辦公樓和商鋪的今年租金依然高企，擁有在極佳地段的優(yōu)質物業(yè)之投資商如華人置業(yè)(資訊 行情 論壇)(0127.HK)將明顯是受益者。此外，一些相對受市場忽略但擁有可觀的預期現金收入之開發(fā)商如盈大地產(資訊 行情 論壇)(0432.HK)也是投資者可吸納的對象。

　　新會計準則的美麗誤會

　　自2005年1月1日起，香港企業(yè)在新一個財政年度都要采用據國際標準制定的新會計準則。其中，有兩項的新準則對房地產企業(yè)影響甚大: 一是公司須每年根據市場價格評估擁有的投資物業(yè)之公平值，并將其列賬，而公平值的變動須列在損益表上。

　　由于去年是此準則實施的第一年，加上租金向上，故大部分上市企業(yè)皆從投資物業(yè)重估中取得龐大利潤，但公司的利潤往往不能反映經常業(yè)務的表現。

　　其二，過去公司可選擇將預售物業(yè)的收入列在損益表中，以反映其銷售業(yè)務的實際表現。可在新的會計準則下，銷售收入只能于物業(yè)落成后才可被確認在損益表中。因此，去年房地產股的盈利只反映2003年、2004年或之前的預售表現。所以即使去年內地房地產價格曾經出現調整，很多內地房地產企業(yè)在05年財政年度的毛利率皆出現明顯增長。令其毛利率上升的主要原因是2004年房產價格上升所導致，而不是因為去年銷售價格強勁。

　　REIT熱度升溫

　　另外，在去年11月香港房委會成功推出領匯房地產投資信托基金(REIT)，作為第一只在香港上市的REIT，掀起了投資者對房地產股注意。領匯旗下的物業(yè)包括位處公共房屋的零售物業(yè)和車位。

　　總體而言，REIT帶來雙贏的局面: 首先，產權持有人便于以市價出售物業(yè)套現。通過此方法，上市企業(yè)可充分反映自己的價值，收窄股價與資產凈值的折讓。

　　長江和越秀其后也先后將旗下部分物業(yè)以REIT方式分拆上市，其它不同類型的本地和內地房地產企業(yè)皆表示，有意考慮將一些屬下物業(yè)以REIT形式出售。REIT旗下的物業(yè)租金收入大部分會被分派給基金持有人，故投資者可獲得相對穩(wěn)定回報，并兼享物業(yè)資產升值之成果。