降價換新代碼 領匯下周一卷土重來

　　時隔一年之后，香港特區政府再次啟動領匯房地產投資信托基金(REITs)的上市計劃。昨日，香港房委會就分拆領匯基金上市，開始向機構投資者進行推介，下周一派發認購文件并接受認購申請。

　　提高折扣增強吸引力

　　香港消息稱，領匯重新上市將不會保留去年上市時的

　　市場傳聞折扣優惠為5%，高于去年的3%。分析人士認為，領匯基金決定提供較大的認購折扣給散戶，主要是想以此抵消利率上升使領匯吸引力下降。

　　領匯預計2005年11月至3006年3月的凈利潤將不少于4.24億港元，如每基金單位定價為10.3港元，期間單位收益率為5.53%；而截至2007年3月的下一財年單位投資收益率為6%。

　　此次領匯的分配基準與去年有別，香港房委會已將面向散戶發售的比例提高到至少為總發行量的65%。而且，根據超額配售權，香港房委會在超額認購的情況下，可增加發行占全球發售總數11%的基金單位，滿足市場需求。與去年不同，本次領匯將不設基礎投資者。戰略投資者嘉德置地可能最多獲得1.2億美元的基金單位，較上次分配減少約1/3。

　　回報率低于去年

　　大福證券(資訊 行情 論壇)研究部主管麥德光認為，以領匯現在的定價來看，回報率比去年低，去年領匯的股息收益率約為6.65%。但隨著過去一年香港銀行利率不斷上升，加上港股經過10月份的大幅調整，部分大盤藍籌股和國企股的年收益率也達到5%左右，領匯吸引力自然下降。

　　不過，麥德光指出，和現有銀行存款利率相比，認購領匯還是比較劃算的。現在市場認為利率會在明年年初見頂，因此，領匯的收益率還是會比銀行存款利率高。一些散戶投資者還是會積極參與認購，但市場反應肯定不如去年。

　　華富財經研究部主管陳志尚也認為，領匯此次上市難現去年盛況，但超過6%的回報率，將吸引一些追求穩定回報、低風險的長線投資者。

　　陳志尚指出，投資REITs一方面是追求穩定的高息回報，另一方面是資產增值。領匯現在和去年相比，回報率大為遜色。而且，領匯旗下的商場素質并不是特別好，租金有下降的趨勢。不過，在目前香港經濟持續改善、失業率下降的情況下，領匯旗下物業租金大幅下滑的可能性不大。

　　上述兩位分析人士都建議投資者可以少量認購領匯，但他們表示自己不會認購，因為領匯的投資回報達不到他們的要求。

　　風險仍有變數不大

　　但是，領匯重新上市，仍然會面臨一些風險，包括再次出現訴訟的問題、利率不斷上升及市場人氣回落等。對此，港府已經作了充分的準備，包括在招股書中披露了所有可能遇到的風險，并有完善的處理方案。

　　有報道稱，港府還特別設立了一個由財政司司長唐英年領導的特別委員會來監督領匯基金的上市事宜。而香港房委會主席的孫明揚此前表示，經過上次的訴訟，已經花了很長的時間與法律顧問詳細研討將面臨的所有風險。

　　因此，為避免重蹈覆轍，領匯擬引入“退股申請權”機制。即在領匯開始招股至上市當日，一旦出現任何法律訴訟，領匯及保薦人可決定啟動該機制，讓已獲分配股份的散戶決定是否退回股份。

　　市場消息稱，此次領匯重新上市擬設立“退股申請權”機制，是希望通過此應變機制，降低領匯因訴訟再次擱置上市帶給散戶的風險。顯然，領匯設立退股機制對于散戶投資者無疑是件好事。

　　陳志尚指出，此次領匯再次上市，港府表現得非常小心，估計不會出現更多的阻礙。而麥德光表示，此次領匯再次上市應該不會出現大問題，上市過程應該會比較順利。

　　領匯重新上市引發REITs熱潮

　　盡管領匯去年首次上市擱淺，但香港投資者對REITs有了更多認識。由于盈利穩定、風險較低，REITs更容易受到穩健投資者的青睞，被視為分散風險的有效手段。在股市、債市表現反復的情況下，特別容易吸引投資者購買。

　　在領匯的示范效應下，許多內地及香港房地產商都積極謀求在香港發行REITs。自今年5月以來，香港多家大型基金公司都紛紛推出以REITs為投資目標的基金產品。

　　不僅如此，香港證監會也鼓勵REITs的發展。6月，香港證監會發布了經修訂的《房地產投資信托基金守則》及3月份征詢市場意見后的相關總結，使香港REITs可以投資全球各地的房地產。從另一個角度看，這一舉措實際上相當于允許內地商業地產項目以REITs形式在香港上市。

　　近日，香港富豪李嘉誠旗下長江實業(資訊 行情 論壇)(0001.HK)分拆的泓富產業信托計劃與領匯同期招股，成為香港市場談論最熱的話題。此外，紅籌公司越秀投資(資訊 行情 論壇)(0123.HK)也計劃分拆旗下內地房地產項目，以REITs形式在港交所上市，并有望年內掛牌。市傳其集資額超過20億港元，回報率高達7%，高于領匯及泓富。

　　麥德光指出，越秀投資的REITs資產全部以內地商場為主，與領匯及泓富截然不同。由于內地房地產風險較大，所以，越秀投資必須以更高的回報率來吸引投資者。

　　麥德光表示，除了越秀投資外，內地不少房地產商都表示有興趣在香港發行REITs，相信未來會有更多內地房地產信托投資基金在香港上市。REITs在歐美市場非常風行，在新加坡也發展得也很好。領匯在香港成功發行后顯示出的商機，將吸引其他發行者。

　　作者：楊勣 每日經濟新聞