宏觀調控之下 地塊決定地產股御寒能力

　　在人民幣升值后，內地A股市場地產股板塊演繹了一波較大的揚升行情，其中萬科A、金地集團、招商地產等地產龍頭股期間平均漲幅在10%以上。香港市場方面，恒生指數(資訊 行情 論壇)走強也受到了地產股上漲的帶動，本地地產股短期內的漲幅相當驚人。受此影響，中資地產股強勢特征明顯，其中北辰實業(0588.HK)、上海復地(資訊 行情 論壇)(2337.HK)、首創置業(資訊 行情 論壇)(2868.HK)等中資地產股均走出短期行情。

　　筆者認為，在未來一段時間內中資地產股機遇與風險并存，原因主要有以下幾點。

　　從政策方面看，今年上半年國家對地產行業的宏觀調控力度還是比較大的。繼一季度提高個人住房貸款利率后，二季度國家在穩定住房價格方面運用了包括稅收、財政等多種手段，基本上貫徹了一季度以來從土地、住房的供應與需求雙向調節的思路。

　　但是，有關部門又擔心房價過度下跌將會引起經濟動蕩，造成銀行壞賬增加，因而對房地產行業的調控非常有針對性，主要是抑制投機炒房行為。統計數據顯示，今年1-5月份全國累計完成房地產開發投資4644億元，同比增長24.3%，其中住宅投資3104億元，增長21.8%，而商品住宅平均售價同比仍上漲11.3%。這說明在宏觀調控的同時，房地產的投資、需求與房價仍然保持了較好的發展態勢。

　　從近兩年房地產行業的發展狀況看，隨著國民經濟的快速發展，居民收入水平不斷提高、消費結構升級及城鎮化進程加快，使得內地房地產市場需求相當旺盛，給房地產行業的發展提供了很好的發展環境。

　　從房地產企業基本面看，不少房地產企業經過整合，或者一些項目經過數年的建設后，已經進入到收獲時期，短期內部分企業的業績會有明顯提升。

　　同時，在宏觀經濟調控取得初步成效的大背景下，人民幣升值將吸引資金進入國內市場，使得房地產行業調整加速，表面上看是行業增長速度下降，但更深層次的意義在于市場結構將發生根本性變化，行業集中度進一步提高。一些資金實力雄厚、土地儲備較多、管理相對規范、有一定品牌優勢的公司將獲得更大的發展機遇。

　　目前，中資股在香港主板市場有7只地產股，上海復地和上海置業(資訊 行情 論壇)(1207.HK)的主要經營地在華東，北京北辰、首創置業和華潤置地(資訊 行情 論壇)(1109.HK)的主要項目在北京市一帶，而沈陽發展(0747.HK)和富力地產(2777.HK)的主要經營地分別在沈陽和廣州。

　　從上述7只地產股的整體情況看，筆者比較看好上海復地、首創置業和次新股富力地產。因為，這3只股票除近幾年業績保持穩定增長外，在可持續發展能力方面也具備一定的優勢，如上海復地去年9月份出資人民幣2.84億元收購無錫市四幅土地使用權，地盤總面積約25.5萬平方米，住宅項目規劃總建筑面積達到30.6萬平方米。而首創置業也于去年10月份成功以人民幣21.09億元投得北京兩幅地塊幅。另外，從富力地產的招股說明書看，公司目前擁有的土地儲備達400萬平方米，足夠4年至5年的發展之用。

　　作者：曾軼舒 江南金融研究所