李嘉誠東莞龜速開發 1999年拿地2020年收工
李嘉誠
李嘉誠旗下號稱亞洲最大的東莞高爾夫別墅項目屢屢登上媒體的囤地名單。這個高達7000畝的超級大盤拿地至今15年開發進度才剛剛過半。
華人首富李嘉誠旗下的“長和系”成員長江實業與和記黃埔在內地項目多次卷入囤地風波，盡管李嘉誠方面一再澄清，但多個項目的龜速開發進度仍難以避免囤地嫌疑。
李嘉誠旗下號稱亞洲最大的東莞高爾夫別墅項目屢屢登上媒體的囤地名單。這個高達7000畝的超級大盤拿地至今15年開發進度才剛剛過半，而項目當前售價已達2.5萬元/平方米。業內人士認為，國內房地產土地升值已超過通過開發能獲取的利潤。
李嘉誠再遭囤地質疑豪宅項目15年動工僅過半
今年以來，華人首富李嘉誠旗下的長和系公司頻頻卷入撤資、囤地以及內地業績下滑的多重負面消息中。
近期，媒體更曝出長和系在內地的土地儲備高達1652萬平方米，占近全球儲備的8成，若按2013年內地土地儲備平均成本為2400元/平方米計算，內地項目總值近400億元人民幣。
面對輿論質疑，長江實業集團第一時間澄清但依然難以擺脫囤地質疑。長江實業集團認為，公司及和記黃埔在內地的土地發展項目均依國家法規進行，并不存在囤地之情況，且并沒有囤地的意圖，公司一直希望盡快完成發展及出售項目，以便套回資金進行再發展。
長江實業集團公開回應背后凸顯的問題是，旗下多個項目盡管處在開發狀態，但是進度往往緩慢。而事實上，長和系在內地一個項目要開發八九年甚至十幾年，在業內已是公開的秘密。
李嘉誠旗下位于東莞名為海逸豪庭的項目，因其占地面積高達7000畝被譽為亞洲最大高爾夫別墅群，近年來頻頻登上囤地嫌疑黑名單。查詢公開信息顯示，該地塊在1999年被和黃拿下，此后由長實與和黃合資的項目公司東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司所有，長江實業擁有49.9%的項目權益，其中涉及高爾夫球場面積2000畝。
日前實地走訪該項目，從廣州出發、經由廣深高速在厚街出口下來約一個多小時車程距離就到達這個掩映在東莞厚街橫崗水庫旁、青山綠水中的豪宅項目。
迄今為止，這個高達7000畝的超級大盤從拿地到目前開發銷售已長達15年時間，項目僅開發過半，仍有一半的地塊處于尚未動工狀態。經過多年的發展，盡管這個項目擁有自己一系列的生活配套、但周邊依然是良莠不齊的各類作坊式的小廠、雜亂不堪。進入豪宅區依然是需要私家車更為便利。
據該項目銷售顧問介紹，該項目已開發了約3500畝，由于項目開發體量大預計要到2020年整體項目才能開發完畢。目前正在第四期項目開發中，目前推出有400-500平方米的別墅，總價在700萬元-1000萬元不等。
連年稱雄當地銷售冠軍曾遭7900多萬元囤地罰單
在海逸豪庭項目銷售部現場，注意到銷售數據榜單顯示，這個樓盤去年推出名為“御峰”的山湖高爾夫別墅，其簽約額一舉成為東莞2013年別墅市場的銷售冠軍，銷售單價達到2.3萬元/平方米。
據東莞中原市場研究部統計，李嘉誠旗下這個項目海逸豪庭已2012年、2013年連續兩年稱冠東莞樓市。
數據顯示，2013年海逸豪庭簽約銷售231套一手別墅，面積約7.91萬平方米，金額達到18.26億元，上述三項數據均領跑東莞一手別墅市場，其約2.3萬元/平方米的均價也在東莞樓價處于名列前茅的位置。
盡管銷售良好，開發商的開發卻沒有因此加快。一位不具名的港股投行人士表示，長實開發房地產節奏向來如此，在香港也是這樣。
“囤地可以在市場更好的時候才賣出，獲利更多，加上自身資本實力強，也有能力囤地”，上述人士如是說，但是內地對囤地有規定限制，一般操作不易。
值得關注的是，連續兩年稱霸當地樓市的海逸豪庭項目卻屢上囤地黑榜并因此受罰。由于地塊體量巨大，1999年拿到地后，和黃并未第一時間進入開發程序，而是在經過長達95個月曬太陽后，被當地政府以土地閑置等原因，征收7915萬元土地閑置費。
盡管被處罰，這個豪宅項目依然保持“龜速”開發。其中在2012年4月期間，還因地塊龐大靠近橫崗水庫，外界擔心房地產開發對水庫生態環境造成影響等，不能辦理規劃報批手續，土地也無法繼續開發。
經過多次協調，由開發企業委托具有相符資質的涉及單位，編制本項目的選址規劃評估，最終東莞市政府機構通過上述項目規劃評估報告，項目才得以繼續進行。
同策咨詢研究中心總監張宏偉也指出，近年來部分被指控開發商囤地項目由于政府規劃調整、動拆遷未完成等原因，客觀上導致土地沒有辦法進入開發狀態。
他也指出，另一方面項目的定位、開發周期與市場的情勢風險把控也是核心。如果項目定位高端，由于限購、限貸等政策層面的因素存在，那么此時開工的項目短期內難以迅速銷售，毫無疑問將拉長項目開發周期、延遲開發。
開發商囤地算盤精明坐等土地升值超開發利潤
近年來李嘉誠旗下被曝光的疑似囤地項目開發周期超10年的比比皆是。上述東莞豪宅項目今年預期完成的物業開發量僅約為6.5萬方，更顯“龜速”發展狀態。
在長實2014年中報顯示，長和系在內地發展的項目面積達到1600萬平方米，集中在武漢、重慶以及惠州、東莞、深圳、珠海等國內一二線城市。其中成都項目的南城都匯2004年拿地、分期開發預計2016年竣工，歷時12年；重慶的楊家山項目，2007年拿地預計2022年竣工，歷時15年時間；廣州黃沙項目1994年拿地，直到2012年其中商業部分才開業，2014年商業項目打包出售。
“長江實業進入內地進行地產開發的一個顯著特點，就是通過緩慢開發、變相囤地，坐享土地升值”，中國房地產學會副會長陳國強曾經表示。
“對于中國房地產行業來說，土地升值已超過通過開發能獲取的利潤”，盛富資本和協縱國際總裁黃立沖說，政府雖然出臺一些政策遏制囤地，但中央對于地方土地控制力度薄弱，導致執行層面往往名存實亡，開發商往往拿了土地不開發，最終出現囤地現象。
以上述東莞海逸豪庭價格為例，這個位于山坳里的別墅群項目，2012年推出市場的第一期項目對外報價約為1.3萬元/平方米，而目前該樓盤對外報價高達2.5萬元/平方米，短短近兩年時間，銷售價格累計上漲了12000元，漲幅為92.3%。
“在國外，除非某些城市發生重大的規劃變化才可能導致土地出現大幅升值的現象，而在國內土地增值已成為房地產商獲利很重要的元素”，盛富資本和協縱國際總裁黃立沖如是說。
他表示，在中國很多的城市特別是非一線城市，由于土地財政帶來的經濟效益，很多地方政府在當地各種配套尚未完善前提下大力的招商引資，催生大規模的造城運動，想借地產商這塊他山之玉帶動整個地區的經濟開發。
“然而政府算盤打得好，開發商也很精明”，畢竟在周邊沒資源、沒配套的情況下做房地產開發風險也很高，所以項目開發進度就緩慢，長此以往就形成囤地的狀態，上述港股投行人士人士說。
一位內地房地產營銷人士表示，“由于香港地塊金貴，拿地的開發商往往要對地塊深入研究以博得巨大的盈利空間”，該人士表示，長和系在香港開發往往是第一個進入開發區域，以低價拿地，但是最后一個開工、銷售，從而得以高價賣出。這種操作模式在內地房地產近年來瘋漲節奏下，更是能賺取巨額土地溢價。
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