求錢若渴

　　曾經(jīng)一度在香港股市風(fēng)光無限、富豪爭相入股，并創(chuàng)造了一個又一個內(nèi)地首富傳奇的內(nèi)房股，何以前倨而后恭？

　　根據(jù)招股文件顯示，恒大地產(chǎn)2006年權(quán)益總額為負(fù)數(shù)，截至2007年9月底的借款總額為人民幣68.3億元，到了2008年1月31日因新開發(fā)項目增加及購置土地這一數(shù)字迅速增加至111.33億元。其借貸年利率最高上升至7.4%。全部借款以現(xiàn)金存款、物業(yè)、土地使用權(quán)抵押。

　　截至去年底，恒大的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物約11.53億元左右。其時包括土地使用權(quán)、開發(fā)中物業(yè)、竣工物業(yè)、已銷售物業(yè)的應(yīng)收賬款等合計在內(nèi)，恒大可動用的流動資產(chǎn)約為118.35億元。

　　碧桂園在發(fā)債成功前有著沉重的財務(wù)壓力，2007年末，碧桂園的總負(fù)債為192.3億港元，總權(quán)益只有194億港元。可動用流動資產(chǎn)約95億港元。

　　同時，碧桂園截至去年12月31日的手頭現(xiàn)金只約10.13億港元，而因擁有龐大土地儲備，去年的土地增值稅撥備同比增加了2.1倍至11.55億元人民幣。于2007年12月31日，集團(tuán)累計已撥備而尚未支付的土地增值稅金額約15.96億元人民幣。大量吸納平價土地曾是碧桂園的制勝利器，如今卻明顯成了一大財務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　花旗集團(tuán)亞洲地產(chǎn)投資銀行主管何艾文(Edmund Ho)于今年2月通過路透社采訪指出，如果一些大型中資房企無法在今年IPO，將面臨被同業(yè)或基金收購的險境，主要原因是中國政府限制銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。

　　他表示，現(xiàn)有40家未上市中資房企已著手引入包括可換股債券在內(nèi)的結(jié)構(gòu)性投資者。這些投資者正指望這些中資房企在香港上市以便套現(xiàn)退出。而這些可轉(zhuǎn)換債券投資者預(yù)計將要求15%到20%的內(nèi)部收益率來補(bǔ)償他們的高風(fēng)險，這一水平高于去年的12%~15%。

　　但如果企業(yè)未能及早上市，他們可能不得不在今年下半年將自己出售給資本更雄厚的上市房地產(chǎn)企業(yè)，或賣給私人股權(quán)投資基金。他還表示，中資房企今年赴港IPO規(guī)模原本預(yù)計超過去年的約80億美元，但是，由于近期的股市調(diào)整將使他們不得不降低上市規(guī)模。

　　中銀國際的研究員對記者預(yù)測，許多地產(chǎn)發(fā)展商因購置土地導(dǎo)致資金鏈脆弱，如果IPO拖上一到兩個季度，他們的資金鏈將變得緊張，而且需要支付龐大的土地溢價，大項目又缺乏必要的資金投入。

　　時富金融的研究部董事羅先生也對記者表示，去年內(nèi)房股在資本市場上的風(fēng)光那主要由于人民幣升值以及內(nèi)地樓價及開發(fā)商成交量上升等預(yù)期推升，但是由于內(nèi)地調(diào)控后樓價下調(diào)趨勢明顯，目前香港業(yè)界普遍預(yù)期一線城市可能還有10~20%的降價幅度，而且成交清淡將持續(xù)，人民幣升值早已不能成為內(nèi)房股做多的理由，由此帶來內(nèi)房股融資難的問題。如果恒大掛牌上市未如理想，很可能將使十多家已遞交申請的中小型內(nèi)房股不得不進(jìn)一步延期。“作為兩年來首個未在招股期引入基礎(chǔ)投資者的恒大，主要是因為富豪及基金已經(jīng)對內(nèi)房股不再看好。其實從去年三季度末開始，奧園招股時引入基礎(chǔ)投資者已經(jīng)明顯不如他們此前入股合景、碧桂園時積極，富豪的入股金額已經(jīng)從4000萬美元以上，下降至1000萬美元以下。”