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金管局總裁任志剛在最新一期《觀點(diǎn)》談金融穩(wěn)定與樓市泡沫，其全文如下。
利率低、落實(shí)七成按揭風(fēng)險(xiǎn)指引、普遍家庭有兩名成員作為經(jīng)濟(jì)支柱、市民儲蓄率高、銀行資本充足比率高，以及香港按揭證券有限公司的設(shè)立，都是有助香港金融體系在上一次樓市逆轉(zhuǎn)中穩(wěn)然承受沖擊的因素。
讀者可能都留意到幾個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體系(包括美國)的住宅市場漸受關(guān)注，而我最近出席多個(gè)有關(guān)金融穩(wěn)定的國際會議時(shí)，這個(gè)課題亦不約而同成為談?wù)摻裹c(diǎn)。鑒於香港住宅市場在1998至2003年期間經(jīng)歷大逆轉(zhuǎn)，樓價(jià)平均跌幅超過六成，大家都頗有興趣了解我們從中汲取到的教訓(xùn)。不同市場的情況當(dāng)然各有不同，但就我對香港的觀察，我認(rèn)為我們具備了6項(xiàng)因素，使我們在樓市逆轉(zhuǎn)下仍能保持金融穩(wěn)定(尤其銀行體系穩(wěn)定)。
第一，我們頗為幸運(yùn)的是美國利率在這5年期間一直趨降。此外，透過香港銀行公會逐步撤銷利率限制，銀行可自行厘定息率，為零售銀行業(yè)營造極具競爭性的經(jīng)營環(huán)境，結(jié)果是按揭利率相對最優(yōu)惠利率下跌達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)。在此期間按揭利率拾級而下，由11.5厘回落至2.5厘。由於大部分按揭貸款以浮息而不是定息計(jì)算，因此供款人受惠極大。
第二，銀行嚴(yán)格依循金管局所設(shè)的七成按揭成數(shù)監(jiān)管指引。事實(shí)上，在樓市高峰期前后，銀行對風(fēng)險(xiǎn)較大的按揭貸款所采用的按揭成數(shù)更低。盡管香港其后仍是出現(xiàn)了一些負(fù)資產(chǎn)按揭貸款，但這項(xiàng)監(jiān)管指引已經(jīng)發(fā)揮重要作用，有助承受樓價(jià)下跌帶來的大部分沖擊。
第三，本港對聘用外地家庭傭工的政策有助形成較高的女性勞動人口參與率，因此典型家庭都有兩名而不是一名成員作為經(jīng)濟(jì)支柱。盡管在這5年期間失業(yè)率顯著上升，但只要家里有人保住飯碗，按揭仍會繼續(xù)如期還款，而且即使所持物業(yè)已成為負(fù)資產(chǎn)，擁有自己的安樂窩仍是深植於港人心目中的傳統(tǒng)觀念。
第四，香港與區(qū)內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)體系一樣，儲蓄率頗高，不少家庭多年來更逐漸積聚了豐厚的家財(cái)，因此本港按揭貸款人持久落實(shí)還款的能力自然比儲蓄率低的經(jīng)濟(jì)體系的高得多。
第五，本港銀行經(jīng)營穩(wěn)健，資本充足比率接近20%，因此具備充裕的能力應(yīng)付拖欠按揭供款可能帶來的損失。但由於銀行體系在此期間仍錄得盈利，因此即使按揭被拖欠供款，銀行亦無需倚賴這些資本來承受損失。
第六，我們已設(shè)立香港按揭證券有限公司，讓銀行可以向該公司出售所持的按揭貸款，藉此將其對住宅物業(yè)市場承受的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)低至較放心的水平。
我向人講述香港的經(jīng)驗(yàn)時(shí)，不禁想到若當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況并非如上所述，樓價(jià)大幅下調(diào)究竟會對金融穩(wěn)定有甚么影響？我知道有些經(jīng)濟(jì)體系不但提供只供利息的按揭(有別於本港奉行七成按揭風(fēng)險(xiǎn)指引的做法)，而且儲蓄率低、銀行資本充足比率低、大部分家庭只得一人作為經(jīng)濟(jì)支柱，以及利率不斷上升；換言之，有助金融體系承受沖擊的必備條件全部不存。當(dāng)然，其他地區(qū)的住宅市場的波動可能較香港小，利率亦可被酌情運(yùn)用以減少樓市逆轉(zhuǎn)帶來的沖擊及不利影響(雖然這仍無助於定息按揭的供款人)。此外，存款保障制度現(xiàn)已頗為普及，因此當(dāng)某一間銀行資本充足比率低而貸款質(zhì)素又變差時(shí)，存戶信心受到動搖以致觸發(fā)銀行危機(jī)的可能性將會較小。
撇開金融穩(wěn)定不談，樓價(jià)下跌仍會遏抑消費(fèi)。眼看物業(yè)(尤其若它是你唯一的資產(chǎn))一步一步陷入負(fù)資產(chǎn)時(shí)可謂心如刀割，趁樓市上升“先使未來錢”的一族更會首當(dāng)其沖。猶幸港人在這方面尚屬保守。
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