交銀國際  何志忠

　　傳聞有內地銀行收緊首套和二套房貸條件。據內地媒體報導，有內地銀行的北京和上海分行很可能把首套房貸利率優惠，由70%調高至85%，二套房貸利率也有所上升。也有消息指，首套房貸利率將改為處理，首付40%者得到基準利率70%優惠，首付20%者則只享有85%的利率優惠。以上消息皆屬傳聞階段。由于中央政府自“國十一條”重申嚴守二套房貸的首付比例不得少于40%后，尚未對首套和二套房貸作出最新的政策指引，因此現時可說是眾說紛紜。

　　收緊首套房貸將帶來致命性負面影響，但出臺可能性成疑。我們認為首套房貸政策牽連到廣大市民的置業能力，收緊這方面的條款構成的負面影響，與中央政府鼓勵增加置業的方向背道而馳，所以我們現時懷疑政策出臺的可能性，不排除是部份銀行就自身的貸款額度和風險管理考慮，收緊收對房地產行業或部份城市的房貸。然而，假如中央政府真正對首套房貸條款，對現時已改為觀望的行業氣氛肯定是雪上加霜，對銷量會造成實時的打擊。

　　市場將重新關注負債水平，財政狀況和盈利增長較佳的開發商為首選。我們基本上維持早前行業數據點評中的觀點，認為今年銷量和房價皆面對壓力。我們對今年銷量能否突破去年歷史高位成疑，亦即同比很可能呈跌幅，所以不排除開發商在下半年需調整全年銷售目標，房價則會由逐步由保持穩定轉而錄得跌幅。惟現時開發商股價之估值正逐漸反映此負面預期。至于尋找短線投機性機會的投資者，我們預期三、四月份公布的09年全年業績將錄得可觀盈利增長，或提供短線反彈的機會。

　　在現時對行業貸款收緊的環境下，我們認為市場將重新關注開發商的負債水平。財政狀況較佳和盈利增長較強的公司，可能是短線反彈或趁低中線吸納的首選。我們維持越秀地產(123.HK)“買入”評級，和華潤置地(1109.HK)、世茂房地產(813.HK)和遠洋地產(3377.HK)“長線買入”評級。